По итогам первого полугодия Санкт-Петербург вошел в число российских лидеров по темпам роста первичного жилищного рынка. За первые пять месяцев 2007 года городские строители ввели в эксплуатацию 766,3 тыс. кв. м жилья. И если учесть, что основной объем ввода приходится на последний квартал, то к концу года они вполне могут приблизиться к отметке 2,5 млн кв. м.
Наученные горьким опытом
Как отмечает руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Полина Яковлева, строители извлекли уроки из периода стагнации, последовавшего за бурным ростом цен. "Наученные опытом стагнации рынка, девелоперы научились быстро реагировать на изменение конъюнктуры. По большинству объектов (даже в высоких ценовых сегментах) покупателям предлагаются различные скидки, проводятся маркетинговые акции, привлекаются банки, готовые кредитовать покупателей на относительно выгодных для них условиях", — говорит госпожа Яковлева.
Кроме того, окончательно исчерпаны ресурсы уплотнительной застройки. И существует огромный интерес застройщиков к землям вокруг кольцевой дороги и в ближайших пригородах: крупные, в несколько сотен га, территории в этом году продавались на аукционах Фонда имущества со значительным превышением стартовой цены, при участии множества игроков. "Эти земли — главный резерв развития жилищного рынка на ближайшие годы", — считает Полина Яковлева. Как отметил президент НП "Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости" Юрий Борисов, "город в первом полугодии 2007 года представлял собой очень динамичную площадку, на которой продолжали утверждаться прежние игроки и стартовали новые проекты". Конечно, есть сложности, вроде нехватки пятен под застройку, мутной процедуры их распределения, ограниченности в строительных мощностях, а также недостатка ресурсов для реализации проектов. "Но, если тенденция наполнения рыночного предложения сохранится, можно будет говорить о периоде стабильности сроком еще около года. Более долгосрочные прогнозы вряд ли могут претендовать на точность", — заключает топ-менеджер "Knight Frank Санкт-Петербург".
Десять лет роста
Как отмечает Полина Яковлева, город демонстрирует стабильный рост объемов ввода жилья на протяжении последнего десятилетия. При этом появилась новая тенденция, оказывающая влияние на рыночную ситуацию, — увеличение объемов строительства жилья за счет бюджетных средств. "Заметную долю (около 7 процентов) в общем объеме ввода бюджетное строительство заняло в 2006 году и, по заявлениям городской администрации, к 2009-му достигнет 20 процентов. Для сравнения: в Москве данный показатель уже достиг 34 процентов и планируется его рост до 50 процентов к 2009 году", — говорит госпожа Яковлева. По ее словам, очень важно также, что весной текущего года правительство Петербурга утвердило новый механизм реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий, — в ноябре должна быть составлена целевая программа, охватывающая 8 млн кв. м жилья. "Согласно этой программе будет проводиться 'веерное' расселение кварталов пятиэтажек с последующим строительством на этих территориях более качественного высотного жилья", — отметила эксперт.
Высотные тенденции
Заметной особенностью большинства новых проектов является их высотность: многие здания приближаются к 25-этажной отметке, по ряду проектов заявлена высота 45 этажей. Это стало возможным благодаря квартальному принципу строительства, постепенно вытесняющему уплотнительную застройку. "Следует отметить, что более 60 процентов квартир, поступивших в продажу в первом полугодии, предлагается именно в крупных жилых комплексах", — отмечает Полина Яковлева. Потенциальные покупатели жилья в свою очередь замечают уменьшение на рынке числа типовых проектов. Так, заместитель директора дирекции розничного бизнеса банка "Санкт-Петербург" Андрей Рублев считает, что сегодня строители, заказывая проекты жилых комплексов, стараются выделиться из общей массы. "Проекты яркие и запоминающиеся. И это очень радует", — заключает он.
Однако растет не только этажность зданий, но и цены на жилье.
По словам директора департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость" Михаила Бимона, наибольший рост в последнем квартале был зафиксирован в сегменте комфорт, где увеличение средней цены составило 9,09%. Сейчас стоимость жилья комфорт-класса варьируется от $2,9 тыс. до $3,2 тыс. за квадратный метр. Чуть меньше подорожало элитное жилье — на 3,8%. При этом средняя цена квадратного метра строящейся элитной квартиры в историческом центре Петербурга составила $9,242 тыс. в сегменте "элита класса А" и превысила $5,2 тыс. в сегменте элита В. А вот в сегменте типового жилья цены незначительно (на 0,18%) снизились. В июне средняя цена жилья массового спроса составила $2,2 тыс. за квадратный метр в кирпичных и монолитных домах, $2,08 тыс. за квадратный метр в панельных и монолитно-панельных.
"В целом же по итогам полугодия лидером роста стал сегмент элитного жилья, где средние цены увеличились на 16,76 процента, причем в основном за счет наиболее дорогого сегмента А. Примерно в два раза меньшими темпами рос сегмент жилья класса комфорт, показавший увеличение цен на 8,97 процента. Наименьший прирост показал сегмент типового жилья, где средние цены за полгода увеличились всего на 3,61 процента", — сообщил эксперт.
Куда уходит прибыль
По данным директора по профессиональной деятельности компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Николая Пашкова, в периоды повышенной рентабельности (а сейчас на рынке именно такой период) строители вкладывают свои прибыли в покупку новых земельных участков. "Если в сегменте коммерческой недвижимости еще остались земли, которые передаются целевым назначением, то в сегменте жилой недвижимости застройщики приобретают участки на инвестиционных торгах, где их стоимость значительно выше", — говорит он.
Отдельная статья расходов строителей, которая все время растет, — строительные материалы. По данным аналитиков компании ООО "Инвестстрой" (входит в Setl Group), с начала года они подорожали в среднем на 20%. В том числе керамическая продукция (кирпич) выросла в цене на 20%, бетон — на 15%, щебень, песок — на 10%, металлопрокат — на 18%, железобетон — на 15%, а цемент — на 30%. В предстоящем полугодии плавный рост цен на стройматериалы продолжится, а наибольшее удорожание, по прогнозам аналитиков, коснется цемента — еще до 40% до конца года. Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш заявил, что рынок стройматериалов остро дефицитен. "Сейчас даже цемент начинают ввозить из Китая. Его просто нет. Даже за деньги", — заявил эксперт.
А заместитель председателя правления ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов отмечает, что компании значительную часть прибыли вкладывают в увеличение производственных мощностей и внедрение новых технологий. "Для крупных корпораций еще одна важная статья расходов — вложение средств в подготовку к публичности и выходу на IPO. Ведь в перспективе именно это позволит компании рассчитывать на привлечение более дешевых долгосрочных ресурсов", — замечает эксперт.
Залог стабильности
По данным руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Елены Павловской, спрос на жилье в городе остается стабильным. Он сосредоточен в основном в северных районах города: Приморском, Выборгском, отчасти Калининском. Сохраняют популярность Московский и Невский районы, говорит госпожа Павловская. А в 2007 году, по ее прогнозу, лидерами по объемам ввода жилья массового спроса станут Московский, Приморский, Фрунзенский и Выборгский районы. Эксперт также обращает внимание на очевидную тенденцию к увеличению разрыва в цене между жильем в центральных районах Петербурга (Центральном, Василеостровском, Петроградском) и престижных пригородах (северное направление, Петергоф). Сейчас он составляет около 20%. "Если развитие рынка будет характеризоваться плавным ростом, как это происходит сейчас, то разрыв будет увеличиваться соразмерно повышению цен. Если же повторится ситуация весны 2006 года, то стоимостный разрыв между центром и 'спальником' может увеличиться до 40 процентов к 2009 году", — отметила Елена Павловская.
При этом спрос на жилье по-прежнему превышает предложение. "Высокий уровень спроса обеспечивает развитие ипотеки, приток иногородних покупателей, а также окончание периода ожидания снижения цен у покупателей", — отмечает эксперт. Игорь Жигунов соглашается, что недостаток общего предложения качественного жилого фонда по сравнению с потенциальным спросом, а также рост доходов населения и денежной массы в экономике будут способствовать дальнейшему росту цен на жилье как минимум в пределах показателя инфляции.