Госдума РФ в рамках летней сессии не успела рассмотреть проект закона о строительных сберегательных кассах, подготовленный экспертами думского комитета по бюджету и налогам. С 2006 года документ находился на согласовании в правительстве РФ, получил положительные отзывы профильных министерств и Центробанка, а в середине июля разработчики наконец-то получили официальное положительное заключение правительства. Теперь, считает инициатор создания системы стройсберкасс в России Оксана Дмитриева, закон непременно будет рассмотрен в ходе осенней сессии Госдумы. Тем временем специалисты продолжают дискутировать на эту тему.
Оксана Дмитриева, депутат Госдумы РФ:
— Неудовлетворенная потребность российского населения в жилье составляет более 1,5 млрд кв. м, что сегодня соответствует сумме $1500 млрд. В России в рамках обеспечения проекта "Доступное жилье" был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. Однако этот инструмент не в состоянии обеспечить достаточный объем финансовых ресурсов. В России объем фондового рынка — около $300 млрд. Если предположить практически невероятное, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки составит 50 процентов, то мы потенциально смогли бы привлечь в систему жилищного кредитования около $150 млрд, что в десять раз меньше требуемой суммы. Реалии российского кредитного рынка еще безрадостней. Основной оператор рынка ипотечных облигаций, Агентство ипотечного жилищного кредитования России (АИЖК), с помощью ипотечных облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 году сможет рефинансировать жилищных кредитов на сумму лишь $3─5 млрд. При этом МЭРТ прогнозирует, что к 2010 году будет выдано жилищных кредитов на сумму менее $15 млрд. Это составляет 1 процент от потребности россиян в жилье! Очевидно, что нужен и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. На наш взгляд, решение проблемы — это использование жилищных накоплений граждан, а именно системы стройсбережений.
Принцип работы стройсберкасс (ССК) достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2─7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30─50 процентов стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для ее покупки. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет. ССК — не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30─40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30─40 процентов — это ссуда от ССК, остаток в 20─40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Жилищные накопления через систему ССК обеспечивают приход на ипотечный рынок среднего класса. Кстати, во всех западных странах система стройсберкасс подразумевает значительный процент государственной премии (до 40 процентов от суммы вклада). Однако для России лучше сделать ее меньше — на уровне 20 процентов, но распространить на больший объем накоплений. Сумму вклада, на которую будет начисляться государственная премия, планируется установить в размере 70 тыс. рублей. Если на первом этапе, в 2008─2009 годах, число договоров стройсбережений составит 100─150 тыс. в год, это потребует около 2 млрд рублей государственной поддержки ежегодно. Таким образом, один рубль государственной поддержки обеспечит привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
"У правового департамента АРБ есть ряд существенных замечаний к проекту закона"
Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков (АРБ):
— Я весьма скептически отношусь к новой думской инициативе. Сейчас такие законы буквально штампуются. Мы уверены, что они все-таки должны рассматриваться в пакете и их появлению должна предшествовать тщательная экспертиза банковского сообщества. У правового департамента АРБ есть ряд существенных замечаний к проекту закона.
Во-первых, основной целью законопроекта провозглашается защита интересов граждан, однако специальных механизмов защиты, отличных от существующих в настоящее время, проект не предусматривает.
Во-вторых, большинство норм проекта посвящено специальному регулированию отношений, возникающих при накоплении гражданами средств для улучшения жилищных условий. При этом используется сложная модель, связанная с введением целой группы новых понятий, хотя все необходимые правовые нормы для реализации отраженной в проекте накопительной схемы кредитования в российском законодательстве уже имеются.
В-третьих, в целом принятие закона приведет к дальнейшей принудительной специализации банков за счет искусственного вычленения отдельных сегментов кредитного рынка (по аналогии с ипотечными банками по ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"). Это противоречит провозглашенной в стратегии развития банковского сектора концепции формирования на федеральном уровне универсальных банков. При этом не учитывается, что снижение возможности диверсификации активов ведет к повышению рисков, а следовательно, повышает угрозу причинения имущественного ущерба вкладчикам.
В-четвертых, неясно, как может быть практически реализована модель очередности. На практике, скорее всего, условия договоров накопления не смогут быть стандартизированы, поскольку это ущемит интересы вкладчиков и ограничит их свободу договора. Если же условия договоров будут дифференцированы, то формирование и тем более соблюдение очередности при сроках от 1,5 до 30 лет составит серьезную проблему. Кроме того, сохранение нынешней редакции статьи 837 ГК РФ, дающей право на досрочное изъятие вклада в любое время, поставит систему очередности под постоянную угрозу краха.
Есть и более частные замечания к законопроекту. Например, учитывая, что ССК может стать только банк, неясно, почему такая организация не названа строительным сберегательным банком, а также непонятно, как будет получаться согласие всех вкладчиков ССК на осуществление инвестиций в жилищное строительство.
"Появление подобных структур может менять расклад на строительном рынке"
Михаил Матовников, генеральный директор "Интерфакс — Центр экономического анализа":
— Со временем закон обязательно будет принят. Понятно, почему он пока не проходит: есть сильное действующее лобби, поскольку появление подобных структур может менять расклад на строительном рынке. Ведь задача подобных кредитных учреждений в мире не только аккумулировать средства граждан, которые хотят что-то купить, но также выступать коллективным заказчиком строительных работ. А это уже другой уровень контроля, другая переговорная позиция. Рынок стремительно меняется, и перспектива скорого создания института строительных сберкасс в России не кажется эфемерной. Их появление назрело. Было бы хорошо, чтобы и соответствующее законодательство начало функционировать. Но все на свои места расставит в конечном счете не закон, а практика его применения.
"Именно макроэкономические тенденции являются основными причинами ограниченного развития кредитной системы"
Евгений Гавриленков, главный экономист инвестиционной компании "Тройка-диалог":
— Чтобы эти кредитные инструменты успешно функционировали, важен уровень развития финансовой системы страны в целом, важна ее стабильность — риски должны быть управляемыми. В той же Германии, чью модель создания строительных сберкасс предлагают думские эксперты, в течение десятилетий были стабильная валюта и низкий уровень инфляции. В таких условиях институты, которые занимаются кредитованием, работали отлаженно, поставив свою деятельность на поток. В случае с Россией мы имеем низко капитализированную экономику (капитализацию измеряют процентным отношением банковских активов или денежной массы к ВВП). Этот показатель у нас гораздо ниже, чем в развитых странах. Там он колеблется на уровне около 100 процентов, а у нас — в районе 30 процентов. Размеры финансовой системы сдерживают развитие такого рода институтов, как строительные сберкассы, потому что есть прямая связь между уровнем монетизации экономики и средними сроками кредитования. Если в 1999 году, когда у нас был самый низкий уровень монетизации после девальвации, средний срок кредитования составлял 3─4 месяца, а доля "длинных" кредитов, на срок до двух лет, составляла в общем объеме 2─3 процента, то и сейчас мы недалеко ушли: средний срок кредитования — 15─16 месяцев, а доля "длинных" кредитов, на срок более четырех лет, — около 5 процентов. Именно макроэкономические тенденции являются основными причинами ограниченного развития кредитной системы страны, а не отсутствие закона о строительных сберкассах. Закон, конечно, можно принять, но не факт, что он будет востребован. Именно так и случилось с законом об ипотеке.
"Сама по себе идея стройсберкасс более гуманна, чем ипотека"
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании "Кnight Frank Санкт-Петербург":
— Риски системы стройсберкасс в условиях нашей действительности заключаются в том, что пока этот механизм недостаточно законодательно отрегулирован. Постоянное привлечение все новых и новых пайщиков плюс ценовые колебания на рынке могут породить спекуляции, и, как следствие, хорошее начинание превратится в новые финансовые пирамиды. Сама по себе идея стройсберкасс, на мой взгляд, более гуманна, чем ипотека. Это социальная задача, и государство не должно ее рассматривать как доходный бизнес. Поэтому со стороны властей должны быть определенные преференции, в частности налоговые, такой схеме. В краткосрочной перспективе в связи с появлением стройсберкасс расстановка сил на рынке вряд ли изменится кардинальным образом. Банки по-прежнему являются мощными финансовыми структурами. Ипотечный механизм кредитования уже получил уверенный вектор развития и имеет свое сильное лобби. Механизм стройсберкасс пока относительно сырой и более рискованный, и без уверенной поддержки государства ему не обойтись.