«Такого объема строительства образовательных объектов не было уже лет 15»

Исполняющий обязанности министра строительства Башкирии Артем Ковшов в интервью «День строителя — Ъ» рассказал, как отмена льготной ипотеки отразилась на строительной отрасли Башкирии, какие меры принимает регион, чтобы помочь застройщикам, как реализуются программы КТР и чего ждать от строительной отрасли через пять лет.

— В первом полугодии объемы сданного жилья в Башкирии так и не вернулись к значениям января-июня прошлого года. Всего за 6 месяцев было построено порядка 1 млн кв. м жилья. Это худший показатель за последние несколько лет. Как вы считаете, почему так происходит?

— Такая динамика была вполне предсказуема после отмены программ льготной ипотеки. Ни для кого не секрет, что ипотека — основной двигатель развития жилищного строительства. Ведь далеко не каждый житель республики может позволить себе приобрести жилье за счет собственных средств, поскольку стоимость квадратного метра, будь то в квартире или частном доме, значительно превышает уровень среднемесячной заработной платы. При средней зарплате в 75–80 тыс. руб. средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 156 тыс. руб.

— Какие прогнозы вы можете дать на конец 2025 года? Сможет ли регион достичь показателей 2024 года?

— Если сравнивать данные за первое полугодие 2024 года с текущим периодом, то падение составляет около 25%. Однако этот показатель не совсем точно отражает реальную ситуацию, поскольку в мае-июне прошлого года мы наблюдали аномальный для нашего региона рост продаж. Тогда все массово бросились покупать недвижимость, предвидя отмену льготной ипотеки 1 июля.

Если говорить о прогнозе в годовом исчислении, то есть сравнивать 2024 год с 2025-м, то мы ожидаем снижения объемов выдачи ипотеки на 30–40 %. Это, безусловно, отразится на вводе жилья, которое покупается сейчас, а это, как правило, ввод в эксплуатацию в 2026–2027 годах.

— Предположим, что программы льготной ипотеки будут возобновлены, тогда регион легко догонит прошлогодние показатели?

— Программа льготной ипотеки — это механизм, при котором государство компенсирует часть расходов банкам на выдачу кредитов по сниженной ставке. Я считаю, что льготные ипотечные программы — это не панацея. Эти программы были изначально введены как временная мера поддержки строительной отрасли в постковидный период. Помощь была значительной, и эти меры, безусловно, принесли свои результаты. Думаю, что в настоящее время рассчитывать на них не стоит. Не секрет, что страна находится в жестких экономических условиях. Это и общая экономическая ситуация, и высокая ключевая ставка, и, конечно, специальная военная операция. Она требует большого объема финансовых средств, необходимых на ее поддержание: это и оснащение, и поддержка наших бойцов, героев, которые там находятся. Соответственно, объем средств, который ранее направлялся, в значительной степени сократился.

— Какие меры принимает регион для того, чтобы помочь застройщикам?

— Одна из основных проблем, с которыми столкнулись застройщики после отмены льготной ипотеки — это «затоваренность» рынка жильем. Строительные компании, досрочно сдавая дом и имея в нем нереализованные квартиры, теряют доступ к программам льготной ипотеки. И у них остается только два механизма для реализации квартир: предложение покупателю рыночной ипотеки со ставкой более 20%, что не очень привлекательно для покупателей, либо прямая продажа. Доля прямых сделок в нашей республике сейчас порядка 7-8% — это соответствует средним показателям по России. Сейчас у нас действуют два механизма, которые помогают решить эту проблему. Первым мы уже активно пользуемся — это гибкий подход к срокам сдачи объектов.

— Насколько мне известно, после введения эскроу-счетов многие застройщики стремились сдать дома раньше срока.

— Верно. Раньше застройщики часто сдавали дома раньше срока. Примерно каждый третий дом, сданный в период с 2022 по 2024 год, был сдан досрочно — планировалось, что он будет сдан в 2023 году, но его сдали в 2022-м. Сейчас ситуация изменилась: компании стараются максимально реализовать квартиры еще на этапе строительства, прежде чем сдавать дом. Мы понимаем, что не все квартиры удается продать заранее, поэтому проявляем гибкость и даем возможность не торопиться.

— Не приведет ли это к массовым срывам сроков сдачи объектов?

— Важно понимать разницу. Если застройщик должен был сдать дом в августе по договору, но не сдал, — это одна ситуация, это нарушение сроков, и муниципалитет как контролирующий орган начинает работать над минимизацией последствий. Если же застройщик, например, по проекту должен был сдать дом в марте 2026 года, но благодаря хорошей строительной готовности мог бы сдать его уже в июне текущего года, однако понимает, что квартиры проданы не все, договоры не со всеми подписаны, и решает: «Нет, я лучше сдам его в октябре, чтобы успеть продать больше», — то в этом случае мы не можем его наказать и не будем дополнительно стимулировать к досрочной сдаче. Мы не подталкиваем его к этому. Мы понимаем: каждый квадратный метр, который не удастся продать сейчас (до ввода в эксплуатацию) и который потом придется продавать в условиях рыночной ипотеки под 20+%, — это потенциальные сложности с финансированием его новых проектов.

— Есть ли уже результаты у такого подхода?

— Тот факт, что в последний год мы не «заставляем» застройщиков сдавать объекты досрочно любой ценой, привел к тому, что в этом году у нас наблюдается рост на 8% по количеству вновь запускаемых объектов. И это происходит на фоне того, что большинство регионов-лидеров России, к сожалению, отмечают снижение этого показателя. Сейчас у нас в стройке находится 3,5 млн кв. м жилья.

Таким образом, мы создаем условия для более устойчивого развития рынка в долгосрочной перспективе.

— Сколько уже разрешений на строительство было выдано в этом году и сколько планируется выдать до конца года?

— На сегодняшний день выдано 238 разрешений на строительство. В аналогичном периоде прошлого года действовало 220 разрешений на строительство на 399 жилых домов общей площадью 3 235 тыс. кв. м силами 138 застройщиков. В стадии строительства сейчас находится 440 многоквартирных жилых домов, что на 10,5% больше показателей прошлого года.

— Мы обсудили политику «гибкости» при сдаче объектов. А какой второй механизм поддержки строительных компаний вы упомянули?

— В конце июня были приняты поправки в закон о регулировании земельных отношений. Они предусматривают предоставление застройщику земельных участков без торгов, а застройщики, в свою очередь, в счет этих земельных участков будут передавать готовое жилье, построенное на территории муниципалитетов для решения социальных вопросов.

В первую очередь мы постарались охватить такие категории, как граждане, проживающие в аварийном жилье, и дети-сироты. И мы уже видим значительное количество заявок от застройщиков, которые готовы передать существующие квартиры в готовых жилых домах в обмен на земельные участки, на которых они смогут получать прибыль через пять-восемь лет.

— Когда будут подписаны первые соглашения?

–  По нашим прогнозам, первые соглашения будут подписаны уже в четвертом квартале текущего года. Мы рассчитываем, что это позволит нам в этом году получить как минимум около пяти тысяч квадратных метров жилья — это первичные объемы, которые будут направлены на решение наиболее острых социальных вопросов, таких как обеспечение жильем нуждающихся граждан.

— Как Башкирия позиционирует себя по темпам строительства и качеству жилья в сравнении с другими регионами?

— Последние 6–8 лет мы стабильно входим в первую десятку, занимая шестое или седьмое место. Конечно, нам сложно сравнивать себя с Краснодарским краем, учитывая его статус курортного региона. И, разумеется, сложно тягаться с Москвой. Но в целом мы являемся регионом-лидером, и это постоянно отмечается на федеральном уровне. Также на протяжении многих лет мы занимаем второе место по объемам строительства в Приволжском федеральном округе. И каждый год мы очень близко подходим к первому месту, которое удерживает Татарстан.

— А качество возводимых объектов?

—  Качество объектов за последние годы значительно выросло. Это проявляется во многих аспектах. Во-первых, в материалах, которые используются при строительстве. Во-вторых, в архитектурных и планировочных решениях. Сейчас уже редко встретишь стандартные маленькие комнаты и скромные подъезды. В современных жилых комплексах мы видим просторные холлы, благоустроенные прилегающие территории и разнообразные объекты инфраструктуры.

Если 10 лет назад количество строящихся в Уфе объектов с подземными парковками и магазинами на первых этажах можно было пересчитать по пальцам одной руки, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Практически каждый объект в Уфе, за исключением разве что отдаленных районов, строится с подземными парковками, современной комфортной инфраструктурой и благоустроенным дворовым пространством. И это касается не только объектов в центре или вдоль проспектов, но и таких районов, как Черниковка и Дема.

— Такая тенденция отмечается только в Уфе, или в других городах республики также стараются не отставать?

—  Сейчас люди стали более разборчивыми. Многие хотят жить в комфортных условиях, и застройщики это понимают. Поэтому стараются соответствовать высоким стандартам, применяют современные технологии и материалы, создавая комфортную и безопасную среду для жизни. Достойные объекты возводятся не только в Уфе, но и в Стерлитамаке, Туймазах, Белорецке, Октябрьском.

— Как вы оцениваете уровень конкуренции на строительном рынке Башкирии? Активно ли заходят на рынок федеральные застройщики?

— Уровень конкуренции очень высок. Это говорит в том числе и о том, что у нас стоимость жилья в среднем на больший процент ниже, чем в других регионах. Это совершенно открытый рынок. Федеральные застройщики не просто заходят на рынок — они уже активно присутствуют на нем, строят, реализуют масштабные проекты. Рынок открыт для хорошего, качественного проекта. На сегодняшний день в республике работают 148 строительных компаний, в том числе 7 федеральных.

— Федеральных застройщиков интересует только Уфа или другие города республики тоже?

— Бизнес всегда считает деньги. Разумеется, в первую очередь их интересует Уфа.

— А в целом, на ваш взгляд, насколько равномерно застраивается республика? Или основной объем строительства приходится на Уфу?

— Основной объем строительства приходится на Уфимскую агломерацию. Это не только Уфа и Уфимский район, но и Иглинский, Чишминский, Кушнаренковский и в какой-то степени Благовещенский районы, которые находятся рядом с Уфой. Все просто: население стремится к центрам притяжения, то есть либо к городу-миллионнику, либо ко второму по значимости городу республики. При этом также нельзя забывать и о таких районных центрах, как Октябрьский и Туймазы, которые также демонстрируют неплохие показатели. Нефтекамск ежегодно вводит в эксплуатацию не менее 100 тыс. кв. м жилья, и в последнее время Янаул подтянулся вместе с Краснокамским районом.

— Как в Башкирии развивается программа комплексного развития территорий?

— На сегодняшний день у нас подписано более 30 договоров о комплексном развитии территорий, потенциал которых составляет около 3 млн кв. м жилья. Уже выданы первые разрешения на строительство, и не только в Уфе, но и в других муниципалитетах республики. Я думаю, что если не произойдет ничего серьезного, то первые дома в рамках КРТ мы введем в эксплуатацию уже в этом году.

— О каких проектах идет речь?

— Один из первых наших проектов КРТ реализуется в микрорайоне Черниковка. Инициатором этого проекта выступил застройщик «КПД». Общая площадь КТР — 6,78 га. Здесь уже расселено 2,81 тыс. кв. м аварийного жилья, планируется построить 39,56 тыс. кв. м. Первый дом будет сдан уже в этом году.

— В чем, на ваш взгляд, самое главное преимущество КРТ?

— Огромным плюсом КРТ является возможность решения проблемы аварийного жилья практически без привлечения бюджетных средств. Только за счет застройщиков в рамках КРТ мы смогли расселить около 7 тыс. кв. м аварийного жилья, не потратив ни рубля из бюджета. Этот механизм позволяет нам привлекать бизнес на взаимовыгодных условиях. Застройщики, в силу ограниченности бюджетных средств, расселяют ветхий и аварийный жилищный фонд, освобождают участки и строят на них новое жилье. Разумеется, они компенсируют свои затраты и получают прибыль, а нам это выгодно, потому что объемы аварийного жилья очень велики. И проблему аварийного жилья невозможно решить полностью. Каждый год будет появляться новое аварийное жилье, потому что средний гарантийный срок службы зданий, согласно СНиПам, составляет 50 лет. Соответственно, жилье строилось всегда, и всегда будет появляться новое аварийное жилье.

— Во всех ли муниципалитетах республики будет запущен механизм КРТ?

— Не везде есть потребность в строительстве такого количества жилья. Но около 20 муниципалитетов уже активно работают в рамках программы.

— Одна из проблем освоения новых территорий — дефицит социальных объектов, в первую очередь школ и детских садов. Как с этим обстоят дела в республике? Сколько таких объектов будет построено в этом году?

— Да, задача по строительству жилья стоит масштабная, и спрос на жилье тоже велик. Муниципалитет не всегда может сразу обеспечить новые районы социальной инфраструктурой, в частности, построить школы и детские сады. Но мы активно работаем над этой проблемой. Например, завершается строительство в Уфе трех детских садов, а также шести школ: в Кузнецовском затоне, в микрорайоне Дема и в Глумилино, напротив Дворца борьбы, две школы в Затоне. Такого объема строительства образовательных объектов в республике не было уже лет 15.

— Завершить строительство школы в Кузнецовском затоне планировалось еще в июне этого года, но затем сроки были перенесены. Когда она откроет свои двери для учеников?

— 1 ноября.

— В прошлом году к юбилею Уфы в городе было построено много социально значимых объектов, дорог и т.д. Будет ли завершено строительство подобных объектов в этом году?

— Да, много объектов строится и запускается в эксплуатацию. Это и трасса М-12 «Дюртюли — Ачит», и техническое открытие нашего любимого арочного моста через реку Белую. В этом году мы завершаем масштабный проект по развитию сетей водоснабжения «Забелье 1». Это огромный проект стоимостью 15 млрд руб., который позволит решить проблему водоснабжения и канализации в микрорайонах Дема и Затон на ближайшие 40 лет. Да, это не Дворец фехтования, и этот проект не виден, так как он находится под землей. Но это крупнейший инфраструктурный проект в республике и в Уфе. Подобные объекты строились только в советские годы.

— Какой вы видите строительную отрасль республики в ближайшие пять лет?

— При отсутствии серьезных потрясений строительная отрасль Башкирии продолжит развиваться. Огромный потенциал есть как в жилищном, так и в промышленном строительстве, особенно в сфере импортозамещения. Важнейшим фактором роста станет развитие транспортной инфраструктуры, в том числе строительство железной дороги Сибай — Подольск и завершение работ на трассах М-7 и М-5.

В жилищном строительстве цель — к 2030 году достичь показателя ввода 1 кв. м жилья на человека. Ключевым условием реализации этих планов является снижение ключевой ставки, что повлияет на доступность ипотеки, кредитования предприятий и приобретения техники. Если снижение ставки продолжится, то после небольшого спада в 2026 году с 2027 года отрасль вновь выйдет на траекторию роста и достигнет целевых показателей к 2030 году. Все зависит от ключевой ставки.

Беседовала Ольга Корзик