Турбазовая потребность

Прокуратура Пермского края обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды 17,2 тыс. кв. м земли на берегу так называемых Александровских озер — одной из известных достопримечательностей севера региона. Спорная территория в 2024 году была сдана в аренду ИП Руслану Волику, экс-главе Всеволодо-Вильвенского поселения. Сейчас гос­подин Волик владеет базой отдыха на берегу одного из озер. Землю в аренду он получил без торгов, поскольку на участке расположен гостевой дом. Надзорный орган указывает, что, в нарушение закона, площадь предоставленного в аренду участка более чем в сто раз превышает площадь здания. Ответчики с претензиями прокуратуры не согласны: по их мнению, каких-то определенных нормативов по площади в данном случае не существует.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С заявлением в Арбитражный суд Пермского края прокуратура обратилась в конце июня. Ответчиками по иску указаны администрация Александровского муниципального округа и индивидуальный предприниматель Руслан Волик. Из материалов дела следует, что надзорный орган требует признать недействительным договор аренды от 16 октября прошлого года, заключенный между муниципалитетом и предпринимателем, а также применить последствия недействительности сделки. Согласно спорному документу, господин Волик получил в аренду земельный участок площадью более 17,2 тыс. кв. м.

Судя по кадастровому номеру, он расположен на берегу озера Глубокого. Этот водоем, как и несколько близлежащих, образовался в результате затопления карьеров, где ранее добывалось бурое железо, а затем известняк. Так называемые Александровские озера считаются местной достопримечательностью. Из-за бирюзовой воды, которая прогревается летом до комфортной для купания температуры, они популярны у туристов.

Руслан Волик был главой поселка Всеволодо-Вильвенского городского поселения, расположенного недалеко от Александровских озер. Эту должность он занимал в 2008–2013 годах. Сейчас ему принадлежит база отдыха «Озеро Глубокое». Согласно информации со страницы «ВКонтакте», на базе предоставляются услуги по размещению в гостевых домиках и палатках, аренде беседок, бани и мангалов. Гос­подин Волик является также владельцем 100% долей в ООО «Жемчужина карьеров», которое занимается оказанием гостиничных услуг. Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», выручка общества за 2024 год составила 3,7 млн руб.

По данным «Ъ-Прикамье», Руслан Волик получил землю в аренду на 49 лет без торгов под строительство четырех гостиничных домиков. Договор аренды был заключен без конкурсных процедур, поскольку на спорном участке к тому моменту находилось здание гостиничного дома площадью чуть больше 100 кв. м. Как говорят собеседники, прокуратура считает сделку незаконной из-за размеров предоставленного в аренду участка. В частности, его площадь превышает площадь дома в 170 раз. При этом согласно законодательству предприниматель мог получить в аренду на льготных условиях лишь землю такой площади, которая необходима для нормальной эксплуатации расположенного на ней объекта. Предоставление 17,2 тыс. кв. м земли прокуратура считает несоразмерным. Надзорный орган требует расторгнуть сделку и вернуть участок муниципалитету.

После направления иска прокуратура обратилась с заявлением о принятии обеспечительных мер, которое было удовлетворено. Арбитражный суд запретил управлению Росреестра регистрацию сделок со спорным земельным участком и зданием на нем.

С Русланом Воликом и с представителями администрации связаться не удалось. Собеседники, знакомые с позицией ответчиков, отмечают, что последние с требованиями прокуратуры не согласны. По их словам, эта земля уже давно используется для рекреационных целей, а спорный участок появился в результате изменения конфигурации предыдущих наделов. «Абсурдность ситуации в том, что каких-либо нормативов, касающихся площади земли, которая может арендоваться или выкупаться, если на ней расположен объект „гостевой дом“, просто не существует,— поясняет один из них.— Более того, для какой-то деятельности основная часть спорного участка использоваться просто не может, поскольку она представляет собой скалу. Владелец базы вложил многие миллионы в его благоустройство, ничьи права сделка не нарушает, наоборот, развитие участка способствует и развитию Александровского округа».

Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров говорит, что споры о законности предоставления земельных участков без торгов, к сожалению, не редкость, особенно вокруг привлекательных объектов, подобных Александровским озерам. По его словам, теоретически ответчики могут пытаться доказать законность, ссылаясь на исключения, разрешающие аренду без торгов (например, наличие капитального объекта), правомерность установленных границ участка и соответствие виду разрешенного использования. «Однако в данном случае аргумент о стократном превышении площади участка над зданием выглядит серьезным основанием для оспаривания, так как напрямую нарушает принцип соразмерности, установленный земельным законодательством. Судебные перспективы дела выглядят скорее в пользу прокуратуры: суд уже принял обеспечительные меры, что свидетельствует о наличии сомнений в законности сделки»,— полагает эксперт. По его словам, окончательное решение будет зависеть от того, насколько убедительно сторонам удастся обосновать соответствие или несоответствие договора действовавшим на момент заключения нормам, особенно в части охраны береговой линии. Признание сделки ничтожной с возвратом земли муниципалитету — вполне вероятный исход.

Младший партнер, руководитель отдела подрядных споров, правового и налогового сопровождения строительства юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Кристина Вострикова называет спор типичным для данной категории. По ее мнению, арендаторы могут ссылаться на добросовестность и законность предоставления участка, но правовая позиция Конституционного суда значительно ограничивает такие аргументы. «Перспективы у подобных споров неоднозначны: все будет зависеть от оценки добросовестности арендатора и наличия компенсационных оснований. Но общий тренд явно в пользу усиления контроля государства над использованием особо ценных и охраняемых территорий. Тем не менее, несмотря на кажущуюся жесткость подхода, у подобных споров остается пространство для компромисса»,— отмечает госпожа Вострикова.

Дмитрий Астахов