Стройку поставили на паузу
Почему застройщики Башкирии вынуждены ограничивать запуск новых проектов
Объемы сданного жилья в Башкирии за первые полгода не смогли вернуться к значениям января-июня прошлого года, едва превысив 1 млн кв. м. Настолько низких результатов не было с допандемийного 2019 года. Общая площадь квартир, построенных девелоперами, снизилась в два раза, а 87,5% нового жилья пришлись на индивидуальных застройщиков. Проблему власти связали с экономическими причинами. Опрошенные эксперты заявили, что большинство девелоперов в текущих реалиях вынуждены ограничивать запуск новых проектов, сосредоточившись на реализации уже строящихся.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Время перемен
Полугодовые показатели ввода жилья в Башкирии снижаются второй год подряд, по данным Башстата. Если по итогам первых шести месяцев прошлого года падение суммарной площади по сравнению с первой половиной 2023 года составило 12,1%, то нынешние показатели отстали от и без того не самых высоких значений 2024 года на четверть.
В январе-июне в республике появилось чуть более 1 млн кв. м нового жилья. Таких низких результатов за первые два квартала не было с допандемийного 2019 года, когда ввод жилья в эксплуатацию составил 986,8 тыс. кв. м.
Спад наблюдается как в многоквартирном, так и в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Если ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов снизился на 20,7%, то застройщики уменьшили сдачу в два раза — за счет девелоперов введено всего 127,7 тыс. кв. м. Для сравнения: в первое полугодие 2023 года строительные компании сдали 545,6 тыс. кв. м жилья. Таким образом, второй год подряд первые два квартала отмечаются спадом активности. Однако в конце прошлого года стройке удалось восстановиться и даже преодолеть результаты 2023 года на 1%, когда было введено свыше 3,3 млн кв. м. Но и этот рост был обусловлен, прежде всего, ИЖС, которое дало рынку более 2,3 млн кв. м домов (рост к 2023 году — 13,4%). Застройщики не смогли достичь прошлогодних результатов, остановившись на уровне 80,7% к показателям января-декабря 2023 года. Общее количество новых квартир в том году достигло 41,3 тыс., снизившись на 4,9%.
По словам премьер-министра правительства Башкирии Андрея Назарова, к концу года необходимо сохранить объем жилищного строительства на уровне более 3 млн кв. м, а для этого — вовлечь новые площадки под застройку с развитой инженерной инфраструктурой и реализовать проекты комплексного развития территорий. Как отметил исполняющий обязанности министра строительства и архитектуры республики Артем Ковшов, портфель строящегося жилья в Башкирии составляет 3,5 млн кв. м, за год объем увеличился на 7,5%. 149 застройщиков возводят 441 многоквартирный дом (МКД). В этом году планируется сдать 734 тыс. кв. м жилья, а в следующем — еще 1,1 млн кв. м. К 2036 году общий объем введенного жилья составит около 8 млн кв. м.
С начала года было подписано 10 договоров о комплексном развитии территорий с градостроительным потенциалом 705 тыс. кв. м. Всего с 2023 года с инвесторами заключили 32 таких договора, а в оборот были вовлечены территории площадью около 1 тыс. га.
Замедление темпов жилищного строительства власти связали с экономическими причинами. В частности, с дороговизной банковских кредитов, которая сказалась на объемах выдачи ипотеки и способности застройщиков начинать новые проекты.
Несмотря на то, что объемы сданного жилья в Башкирии за нынешнее полугодие так и не вернулись к значениям января-июня прошлого года, республика — по сравнению со многими другими российскими регионами — является одним из лидеров строительной сферы, сказал заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин на заседании правительственной комиссии по региональному развитию. По его словам, Башкирия — наряду с еще 17 регионами, включая Татарстан, —продемонстрировала положительную динамику ввода жилья и объемов жилищного строительства. Также республика, отметил вице-премьер, внесла за последние четыре года с другими 10 регионами, включая Москву, Санкт-Петербург и Татарстан, один из самых больших вкладов в жилищное строительство, обеспечив общими усилиями ввод свыше 10 млн кв. м жилья.
От рекордов к новым реалиям
По мнению экономиста Всеволода Спивака, несмотря на то, что за первое полугодие введено на четверть меньше жилья, прошлый год «оказался рекордным по объему жилья, введенного в эксплуатацию». «Судя по текущим цифрам, проблема снижения объемов жилищного строительства, конечно, актуальна. Но даже если тенденция снижения объемов ввода получит продолжение во втором полугодии, то по итогам 2025 года объем введенного жилья будет на 25% меньше, чем в 2024 году. В абсолютном выражении это составит 2,5 млн кв. м жилья, что существенно выше средних многолетних значений»,— отметил экономист.
Затронув тему индивидуального жилищного строительства, Всеволод Спивак спрогнозировал охлаждение и на этом рынке к концу года. «Динамика ИЖС в большей степени, нежели МКД, определяется состоянием реальных доходов населения. Поэтому, анализируя данные 2024 года, мы видим, что несмотря на отмену ипотеки и падение объемов сдачи многоквартирных домов, объемы индивидуального строительства продолжили рост. А в связи с тем, что в этом году наблюдается резкое торможение роста реальных доходов населения, то, полагаю, мы увидим и охлаждение и на рынке ИЖС», — отметил экономист.
Эксперт считает, что такое положение дел вряд ли приведет к снижению стоимости недвижимости. «Думаю, что в базовый сценарий не входит сколь-нибудь значимое падение номинальных цен, — начал Всеволод Спивак. — В среднесрочной перспективе, полагаю, что номинальные цены будут расти, но при этом уступая уровню инфляции», – рассуждает господин Спивак. В то же время он отмечает, что «в случае кассовых разрывов отдельные строительные компании могут быть вынуждены "выбросить" на рынок жилье по низким ценам, что может вызвать цепную реакцию». Эксперт называет это негативным сценарием. «К слову, неофициально и сейчас в процессе переговоров с застройщиками можно добиться весьма существенных дисконтов к первоначальной цене. Остановится ли стройка вообще? Думаю, нет. При текущих ценах строительство остается рентабельным, хотя, конечно, о сверхприбыли на какое-то время придется забыть, а освоение затратных площадок временно остановится», — резюмирует он.
По словам экономиста, из-за текущей ситуации пострадать могут как непосредственно сами застройщики, так и поставщики стройматериалов и мебели. «Я не думаю, что в настоящий момент требуются какие-либо масштабные действия для исправления текущей ситуации, но необходимы точечные корректировки программ ипотеки с точки зрения повышения их таргетированности и необходим системный мониторинг состояния застройщиков в целях предотвращения возможных банкротств. В текущей ситуации нет оснований говорить о высокой вероятности массовых банкротств, но отдельные компании с большой долговой нагрузкой и большим количеством проектов на ранней стадии могут столкнуться с кассовыми разрывами»,— заключает он.
Время гибких решений
По словам исполнительного директора Ассоциации застройщиков Башкирии и руководителя проекта «Жилье РБ» Адель Сайфуллиной, в нынешних условиях большинство девелоперов вынуждены ограничивать запуск новых проектов и сосредоточиться на реализации уже строящихся объектов. По ее мнению, это позволяет более эффективно пополнять эскроу-счета и сохранять финансовую стабильность компании.
«Сейчас граждане предпочитают хранить свои деньги на вкладах под высокий процент, нежели вкладываться в жилье. Однако как только ЦБ объявил о снижении «ключа», мы стали наблюдать обратную ситуацию. Когда ключ снизится и ставки по вкладам пойдут вниз, то население снова вернется к инвестированию в недвижимость»,— отметила Адель Сайфуллина.
«Сейчас от застройщика требуется не стратегия экспансии, а стратегия адаптации: умение работать с гибридными форматами жилья. Важны не только скорость и масштаб, но и гибкость и точность в принятии решений. В качестве альтернативных инструментов продаж застройщики активно внедряют рассрочку и аренду с последующим выкупом. Для поддержки продаж некоторые девелоперы запускают внутренние акции, акцентируют внимание на семейной ипотеке с субсидированием, предлагают выгодные условия рассрочек и скидки на определенные лоты, включая бесплатный ремонт. Эти меры необходимы для стимулирования спроса, так как альтернативные стратегии в условиях высоких ипотечных ставок практически отсутствуют. Однако важно отметить, что маржинальность проектов при этих подходах остается минимальной»,— резюмировала эксперт.