И ИЖС туда же

Индивидуальная жилищная застройка остается основным двигателем рынка недвижимости в Башкирии. По данным Башстата, по итогам первого полугодия на ее долю приходится 87,6% совокупной площади нового жилья — почти 900 тыс. кв. м. За год доля ИЖС выросла — по итогам января-июня 2024 года на него приходилось 82% введенной жилой площади. Тем не менее, нынешние результаты показывают, что общее охлаждение строительного рынка коснулось и ИЖС. Эксперты связывают ситуацию как с макроэкономическими факторами — особенно недостаточной платежеспособностью населения, — так и специфическими условиями, такими как введение эскроу-счетов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Общие объемы сдачи квартир в Башкирии в первом полугодии уменьшились по сравнению с январем—июнем 2024 года на 25,7%. Что касается индивидуальных застройщиков, то у них снижение составило похожие 20,7%: они смогли ввести в эксплуатацию 897,7 тыс. кв. м, а за такое же время прошлого года за счет индивидуальных застройщиков было введено более 1,1 млн кв. м (что превышает даже совокупный результат сдачи по итогам шести месяцев этого года). 

Всего за прошлый год построено более 2,3 млн кв. м частного жилья, что стало рекордом за всю историю республики.

Отрицательная динамика наблюдается в особом сегменте ИЖС — строительстве жилья в сельской местности, на который в первых двух кварталах нынешнего года пришелся 61% новых жилых площадей (год назад — 53,5%). Если за январь—июнь 2024 года на селе было готово 739,1 тыс. кв. м жилья, то в начале 2025-го — 625,9 тыс. кв. м.

Отрицательная динамика в ИЖС, как и во всем секторе экономики, наблюдается с начала года. В январе отставание составляло 57,9% (год к году), по итогам первых двух месяцев — 34,8%. К апрелю участникам рынка удалось отыграть большую часть падения — отставание составило 18,2%, однако через месяц темпы утихли.

Снижение темпов ввода домов в ИЖС является общероссийской тенденцией: в первой половине года застройщики частного жилья сдали 4,2 млн кв. м, что на 40% ниже прошлогодних значений. По данным единой информационной системы жилищного строительства «Дом.рф», совокупный результат сдачи в сфере ИЖС в Приволжском федеральном округе на 1 июля составил около 6,6 млн. кв. м. Таким образом, на Башкирию приходится более 13,6% объемов ИЖС в ПФО. Лидером в округе является Татарстан — там индивидуальные застройщики за шесть месяцев ввели 1,7 млн кв. м. Тем не менее, другие соседние регионы сильно отстали от Башкирии, а ближайшей по показателям является Нижегородская область с 640 тыс. кв. м.

Учитывая прошлогоднюю динамику — за второе полугодие объемы сдачи оказались примерно такими же (рост — 6,2%), — можно предположить, что в июле-декабре ИЖС сдаст около 953,2 тыс. кв. м, а итоговый результат составит около 1,9 млн кв. м.

Помимо рыночной конъюнктуры с высокой ключевой ставкой, подорожанием стройматериалов и дефицитом кадров, на ситуацию повлияли изменения в законодательстве. С 1 марта вступил в силу федеральный закон, требующий использовать механизм эскроу-счетов в ИЖС. В правительстве России меру обосновывали необходимостью защитить финансовые средства граждан от недобросовестных застройщиков.

По данным министерства строительства и архитектуры Башкирии, по итогам первого полугодия строительство более 460 частных домов началось с использованием эскроу-счетов. А по словам вице-президента Банка Дом.РФ Анны Корнелюк, Башкирия оказалась в пятерке лидеров по объемам финансирования с использованием этого механизма.

С введением обязательного использования эскроу-счетов в ИЖС снижение объемов сдачи связывает, в частности, гендиректор агентства недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. По ее мнению, мера увеличила стоимость проектов и уменьшила предложение на рынке. А эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко отмечал, что с введением эскроу-счетов на рынке сократилось число подрядчиков, отвечающих требованиям банков и способных получить кредит.

Как объяснил коммерческий директор группы компаний «Корабли» Владимир Карапетян, часть застройщиков оказалась не готова в финансовом плане к такому переходу и была вынуждена либо уйти с рынка, либо перейти к роли субподрядчиков более крупных игроков. «Траншевый вариант семейной ипотеки обеспечивал приток средств, переход на эскроу привел к росту себестоимости строительства и необходимости иметь собственные оборотные средства для строительства без применения кредитных линий», — полагает эксперт.

Второй причиной снижения объемов ввода жилья Владимир Карапетян называет отсутствие в регионе сельской ипотеки и частые изменения в правилах выдачи семейной ипотеки. «Льготные кредиты, которые везде были основными драйверами рынка, стали менее доступны для населения», — рассказал он.

Также Владимир Карапетян предрекает «непростые времена» для рынка ИЖС. Этому может способствовать, в числе прочих, текущий тренд увеличения суммы первоначального взноса по программам с господдержкой. Одним из последствий ситуации, по его мнению, будет укрупнение игроков и исход мелких компаний. Нарастить объемы ввода ИЖС сможет в том случае, если банки поставят на поток проектное финансирование по аналогии с многоквартирными домами.

А вот экономист Всеволод Спивак полагает, что ИЖС гораздо меньше, чем строительство МКД, зависит от ипотечных программ. В большей степени, по его мнению, развитие этого сегмента определяется макроэкономическими факторами, основной из которых — реальные располагаемые доходы населения. Показатели строительства, пояснил экономист, как в прошлом, так и в этом году демонстрируют корреляцию спроса на ИЖС с динамикой доходов. Ее вряд ли получится поддерживать в будущем, что неизбежно отразится и на результатах ИЖС, считает эксперт.

«Если падение темпов роста доходов (вплоть до их снижения) продолжится и во второй половине этого года, то по его итогам мы увидим и снижение интереса к ИЖС. Но даже в этом случае, с учетом того, что сегмент МКД получил мощный удар в виде сокращения льготных программ ипотеки, доля ИЖС в структуре сданного жилья будет увеличиваться», — прогнозирует Всеволод Спивак.

В некоторой степени на ситуацию могли бы повлиять меры, принимаемые региональными властями. По словам Всеволода Спивака, стимулировать развитие ИЖС могло бы упрощение получения участков под строительство с переводом земель в соответствующую категорию. Нынешнее положение, когда привлекательные для застройки участки вокруг города, находящиеся в категории «земли сельскохозяйственного назначения», так трудно перевести под ИЖС, экономист называет «диким атавизмом».

Экономист Рустем Шайахметов связывает рост доли ИЖС в Башкирии с высокими банковскими ставками и темпами роста цен на жилье. Вместе с тем, по его словам, хотя статистика и говорит о том, что 61% жилья строится в сельской местности, в действительности же большинство домов построено в районах, входящих в городские агломерации. «В частности, это Уфимский, Иглинский, Чишминский, Абзелиловский, Стерлитамакский, Ишимбайский, Краснокамский, Туймазинский районы, а также 25 сельских населенных пунктов, таких как Нагаево, Зинино, Федоровка, являющихся частью Уфы. Поэтому введенные объекты в этих поселениях учитываются как построенные в сельской местности»,– прокомментировал эксперт.

Идэль Гумеров