Застройщики сменили курс
Как за последние годы изменились тренды на рынке недвижимости в Уфе
За последние годы тренды на рынке строительства многоквартирных жилых домов в Уфе сильно изменились. Это коснулось планировок, инфраструктуры, благоустройства. По словам экспертов, наиболее ликвидные квартиры сегодня имеют площади от 40 до 60 кв. м. В ходу функциональные смарт-планировки, дома с продуманными общественными зонами. При этом эксперты прогнозируют постепенный уход спроса от стандартных, массовых проектов в сторону эксклюзивных, более дорогих и комфортных комплексов с меньшей этажностью.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
За последние пять лет, с 2020 года, средняя площадь квартир в Уфе, выставленных на продажу, по данным сервиса «Циан. Аналитика», сократилась на 2,7%, с 54 до 52,6 кв. м. Согласно статистике аналитического центра «Дом.рф», 55% строящегося жилья в Башкирии — однокомнатные квартиры, 31% — двухкомнатные, 13% — трехкомнатные и 2% — четырехкомнатные и более. Средняя цена квадратного метра — 156 тыс. руб.
Сегодня в Башкирии показатель распроданности квартир держится на уровне 23%, стройготовность новостроек — 44%. В результате возникают риски затоваренности рынка: новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели.
Тренд на комфорт
Руководитель агентства маркетинга и архитектуры «План А» Иван Зорин отмечает, что на рынке сложился дефицит полноразмерных двухкомнатных квартир площадью 45-50 кв. м из-за избыточного количества однокомнатных. «Поэтому покупатели пошли массово в ИЖС, потому что не могут по адекватным ценам купить подходящее жилье. Дешевле взять дом площадью 80 - 100 кв. м, чем купить "двушку" в городе 65 кв. м», — сообщил он.
В сложившихся условиях конкурентное преимущество имеют качественные жилые комплексы с инновационными решениями и продуманными деталями, подчеркивает заместитель гендиректора по развитию Серпуховского лифтостроительного завода (входит в ГК «Садовое кольцо») Дмитрий Захаров.
«Особое внимание покупатель теперь обращает на благоустройство придомовой территории и оформление мест общего пользования. Хорошо продаваться будут жилые комплексы с умными лифтами, экологичными и эстетичными системами хранения мусора, с просторными лобби, современными детскими площадками, соседскими центрами», — подчеркивает Дмитрий Захаров.
По словам руководителя отдела продаж федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» Германа Саетова, наибольшим спросом пользуются квартиры «один плюс» — с общей зоной-студией, состоящей из объединенной кухни и гостиной, и отдельной спальней, либо «два плюс» — с двумя спальнями площадью от 40 до 60 кв. м. В 90% жилых комплексов строится очень много студий площадью от 18-19 кв. м, причем они продолжают пользоваться спросом. Средняя площадь наиболее часто покупаемых квартир в новостройках не превышает 40 кв. м.
«В Уфе задан тренд по строительству жилья бизнес- и комфорт-класса. Такие комплексы домов оснащают детскими площадками, игровыми, прогулочными зонами, коворкинг- и ресепшен-зонами. Этот тренд подхватили многие застройщики и начали строить жилье довольно высокого класса. В результате ценник в Уфе достаточно сильно вырос», — говорит Герман Саетов.
В основном девелоперы продают с получистовой отделкой, так называемой white box, предполагающей сухую стяжку пола и выровненные стены. В последнее время компании указывают в договорах черновую отделку, хотя по факту выполняют получистовую, отмечает эксперт. Это делается, чтобы избежать «потребительского терроризма», когда люди покупают квартиру white box и подают в суд за некачественную отделку.
В условиях текущей непростой рыночной ситуации квартиры покупаются в основном для жизни, а не в целях инвестирования, отмечает гендиректор федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. Соответственно, спросом пользуются полноценные планировки, рассчитанные на семейное проживание, бум студий по 18-19 кв. м, как это было в предыдущие годы, уже прошел, полагает она. «На фоне возникающего избытка квартир эконом-класса без особых фишек, со стандартной, требуемой законом инфраструктурой, детскими площадками, проездами, прогнозируется возобновление спроса на проекты бизнес- и комфорт-класса, где концепция комплекса предлагает нестандартные элементы инфраструктуры и повышенный комфорт жильцов. И мы уже наблюдаем такую тенденцию на примере Москвы. Полагаю, что за такими проектами — будущее. Пусть у них выше цена, но это совершенно другое качество. Доля таких проектов, я думаю, будет расти на рынке. Любому застройщику хочется строить что-то красивое и современное. Девелоперы будут уходить от схемы массовости, условно, 35-этажных высоток, похожих друг на друга. Люди ценят комфорт, камерность, зеленые и приватные зоны», — рассказала Елена Андреева.
Кроме того, отмечает эксперт, более высокий класс жилья менее зависим от ипотеки, от внешних финансовых инструментов, поэтому подобные проекты начинают развиваться именно в период сложных экономических условий.
При этом в Уфе и в целом в стране наблюдается разнонаправленный тренд — упрощение проектов масс-маркета и усложнение проектов комфорт-класса. Речь идет о появлении квартир в монолитных высотках эконом-класса без балконов и лоджий. «За счет отсутствия более холодных помещений упрощается строительство и исчисление площадей, происходит удешевление стройки. Хотя, как правило, балконы и лоджии служат для складирования не очень нужных вещей, очень многие покупатели все же хотят, чтобы они были. С другой стороны, в комфорт-классе появляются дополнительные конструкции, нехарактерные для нашего рынка, например, эркеры и террасы», — продолжает эксперт.
Еще один тренд, который только недавно начал вырисовываться, — создание дополнительных парковочных мест в структуре самого дома, сообщила госпожа Андреева. По ее словам, фактически, это подъезд, состоящий из одних парковочных мест. Проблема создания машиномест является очень актуальной, поскольку их всегда не хватает. «Сейчас этот вопрос решается созданием подземного паркинга, где мест всегда меньше, чем квартир, плюс подсчитываются свободные парковки на улице на протяжении трех соседних кварталов, на которые претендует еще куча народа», — отметила Елена Андреева.
Индивидуальный подход
Что касается последних трендов в сфере продаж, в сложных экономических условиях, когда снижаются продажи жилья и с рынка уходят неинституциональные (неквалифицированные) инвесторы, происходит массовое внедрение неипотечных схем приобретения, например, рассрочки, сообщила госпожа Андреева.
С ней согласен директор федеральной компании «Этажи» в Уфе Артур Девятериков: «Основной тренд в продажах сейчас — это еще более индивидуальный подход к каждому покупателю, поэтому на рынке будет расти количество разнообразных рассрочек, субсидий, акционных предложений и бонусов от застройщиков. Часть застройщиков переориентируется из стандартного сегмента в комфорт с более платежеспособным спросом».
Эксперт по градостроительным и имущественным отношениям, старший преподаватель Института права УУНИТ Эдуард Камалетдинов считает, что Уфа становится столицей апартаментов — «их в городе уже с десяток». «Квартиры становятся компактнее, застройка — плотнее. Многие застройщики отказались даже от минимальной отделки, объясняя это последствиями давления покупателей в результате так называемого "потребительского терроризма". Как пчелы на мед, в город слетелись крупные иногородние игроки, их набралось более десяти. Некоторые из них предлагают формат квартир в полной отделке и меблировке, что вносит разнообразие в палитру предложений. В то же время появились местные компании с большим портфелем объектов. Рынок очень конкурентный, но выигрывает ли от этого покупатель? Выбор огромный, но цены, несмотря на падающий спрос, держатся на уровне прошлых лет, в массовом сегменте продажи идут только за счет "семейной" ипотеки», — подвел итог господин Камалетдинов.