Небоскребы накрывают Москву
Как развивается высотное строительство в России
Традиционно ведущие позиции по количеству небоскребов (здания высотой от 150 м) на душу населения занимают Гонконг, Шэньчжэнь, Нью-Йорк, Дубай, Гуанчжоу и Шанхай. Россия пытается догнать эти мегаполисы: по данным компании «Метриум», суммарная площадь небоскребов в Москве по итогам 2024 года составила 6 млн кв. м, что на 39,3% больше, чем годом ранее. При этом если ранее небоскребы реализовывались преимущественно в «Москва-Сити», в ближайшие годы лидерами по вводу новых высотных объектов будут отдаленные от центра районы.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
По подсчетам CMWP, в Москве в 2025 году насчитывается около 56 зданий выше 150 м. Это ставит столицу на 33-е место в мировом рейтинге по представленности небоскребов. Если рассматривать только города с населением более 1 млн человек, то Москва оказывается в середине второй сотни по количеству высотных зданий. На каждый миллион жителей столицы приходится 4,3 дома высотой от 150 м.
В Москве небоскребы реализуются в основном в формате многофункциональных комплексов. Как отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, такие проекты реализуются во всех сегментах первичного рынка, за исключением элитного. По подсчетам NF Group, на первичном рынке сегодня представлено 28 жилых комплексов, где хотя бы один корпус соответствует критерию высотности 150 м. Преобладают в экспозиции объекты бизнес-класса (75%), на комфорт-класс приходится 14% предложения, премиум-класс — 11%.
По словам брокера по недвижимости Great Person Realty Иннокентия Ярыгина, востребованность высоток у покупателей обусловлена рядом факторов: редкими видовыми характеристиками, передовыми инженерными решениями и выгодным расположением. Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко поддерживает эту точку зрения, добавляя, что современные небоскребы проектируются как самодостаточные «вертикальные города», интегрирующие в себе инфраструктуру от торговых галерей и детских садов до ресторанов и фитнес-центров.
В сегменте офисной недвижимости высотное строительство концентрируется в «Москва-Сити».
В 2024 году в эксплуатацию введены два небоскреба, на которые пришлось более половины (54%) от общего объема новых офисных площадей.
Оба объекта, относящихся к классу А, были полностью реализованы еще до завершения строительства, уточняют в Nikoliers.
Высоко и сложно
Строительство небоскребов, как правило, заметно дороже по сравнению с обычными зданиями. К примеру, реализация башни «Федерация» в «Москва-Сити» стоила около $1,2 млрд, а самого высокого здания в мире «Бурдж-Халифа» — $2,1 млрд. Цена напрямую зависит от технической сложности проекта, его высоты и наличия сейсмической активности в регионе.
В среднем затраты на возведение небоскребов оцениваются от $300 млн до $2 млрд.
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян подчеркивает, что, несмотря на более высокую стоимость строительства, небоскребы могут быть маржинальнее, чем средне- и низкоэтажные проекты, поскольку позволяют более эффективно использовать земельные ресурсы.
Высотный сегмент всегда сложнее с точки зрения проектирования и реализации. Исполнительный директор девелоперской компании «Главстрой» Артем Могасумов-Ловцев выделяет три наиболее трудоемких аспекта: проектирование и реализация внутренних инженерных систем, подбор лифтового оборудования и создание технологичных фасадов.
Управляющий партнер Blank Петр Фонфара добавляет, что с архитектурной точки зрения особенно важно проработать инфраструктуру первых этажей: они должны предусматривать функциональные входные группы, внутренний двор, коммерческие помещения, зеленые зоны и визуальный контакт с улицей. Это позволяет сохранить у пользователя ощущение «порога» — места, где дом вплетен в город, а не отрезан от него.
Несмотря на сложности, строительство небоскребов привлекает все больше участников рынка. По подсчетам ГК «Кортрос», наибольшая доля новых проектов до конца 2027 года придется на районы Покровское-Стрешнево (16%, или 307 тыс. кв. м), Пресненский, Хорошево-Мневники, Марьина роща и Раменки (по 9%, от 163 тыс. до 180 тыс. кв. м).