Бизнесу добавят квадратов

Рынок коммерческой недвижимости в Удмуртии переживает серьезные изменения: растут как цены на промышленные объекты, так и интерес инвесторов к ним. С начала года стоимость торговых помещений увеличилась на 32%, что свидетельствует о растущем спросе и ограниченном предложении. При этом бизнес сталкивается с системными трудностями — от нехватки инфраструктуры до транспортных ограничений и проблем с доставкой сотрудников к производству, а также с отсутствием механизмов промышленной ипотеки. В рамках круглого стола «Ъ-Удмуртия» эксперты, девелоперы и представители власти обсудили, как развивать промпарки, привлечь арендаторов и обеспечить рост реального сектора.

Рынок растет, запросы усложняются

Рынок коммерческой недвижимости в Удмуртии растет как в стоимости объектов, так и в сложности. По данным Restate, в регионе с начала года цены на покупку торговых помещений увеличились на 32% — до 88,2 тыс. руб. за кв. м. Однако рост цен сопровождается рядом системных вопросов: от доступности участков под застройку до дефицита специфических форматов недвижимости.

По мнению бизнес-консультанта и представителя бизнес-акселератора Удмуртии Александра Некрасова, в регионе в целом достаточно офисных, торговых и производственных площадей, особенно небольшого формата. Но при запросе на объекты от 1,5 до 2 тыс. кв. м начинаются трудности как с их наличием, так и с ценой, логистикой и профилем зданий. Особенно остро стоит вопрос «промежуточных» производственных помещений, более простых и бюджетных, чем современные индустриальные парки, но лучше, чем устаревшие цеха.

«Маркетплейсы в значительной мере компенсировали снижение количества торговых площадей, однако это не решает проблемы оффлайн-сервисов, которым нужны помещения для очного взаимодействия от ателье до детских центров. Успешные кейсы (например, детский сад “КИДО” в ЖК “MATRЁSHKA”) показывают, что при взаимодействии девелопера, оператора и инвестора можно добиться устойчивого результата. Однако бизнесу все чаще требуются решения на стадии проектирования, а не постфактум, когда изменить конфигурацию помещений уже невозможно»,— прокомментировал господин Некрасов.

Исполнительный директор компании «Зардон» Мария Бобылева отметила, что основными клиентами застройщиков остаются малые и микропредприниматели, чаще ориентированные на аренду, а не покупку коммерческих помещений.

«Запросы разнообразные: торговля, общепит, детские центры, образовательные и досуговые объекты. Одна из ключевых задач для застройщика — правильно сформировать наполнение коммерческих пространств на раннем этапе, чтобы избежать перекоса (например, три магазина и ни одного фитнеса)»,— пояснила госпожа Бобылева.

Оптимальным решением стало бы раннее взаимодействие с потенциальными арендаторами уже на стадии проектирования жилого комплекса, подчеркнула Мария Бобылева. На практике же запросы, особенно со стороны фитнес-центров или кафе, часто поступают уже после ввода объекта, когда изменить планировку и инженерные параметры сложно или невозможно.

Руководитель направления коммерческой недвижимости компании UDS Дмитрий Пушин добавил, что на сегодняшний день в стрит-ритейле наиболее востребованы три сегмента: пункты выдачи заказов (30–70 кв. м), заведения общепита (от 20 до 500 кв. м) и объекты услуг (медицина, фитнес, образование, салоны красоты). Кроме того, стабильно высоким остается спрос на офисы класса А.

«Если раньше основным покупателем коммерческих площадей был инвестор, то сегодня это бизнес, приобретающий помещение под собственную деятельность. Такие клиенты точно знают, какие характеристики им нужны, и все чаще участвуют в проектировании еще на стадии котлована. Мы уже на этапе нулевого цикла заключаем договор с детскими садами, школами, иначе им не пройти лицензирование»,— рассказал господин Пушин.

Большие якорные площади девелопер оставляет за собой — под крупные сети, клиники и школы, чтобы задать функциональное ядро комплекса, добавил Дмитрий Пушин. Остальные лоты идут в продажу или аренду. Оперирует UDS преимущественно через прямые контакты, без размещения на открытых площадках.

«Федеральные сети, клиники, образовательные операторы — у нас с ними выстроены долгосрочные связи»,— подчеркнул эксперт.

Как рассказали в региональном министерстве экономики, бизнесу все чаще требуются современные бизнес-парки — многофункциональные пространства с развитой инфраструктурой. Они обеспечивают высокую экономическую эффективность и создают комфортную среду для устойчивого роста компаний.

«В Удмуртии до 2032 года планируется реализация шести таких проектов, что соответствует актуальным запросам предпринимателей и тенденциям на рынке»,— добавила министр экономики Удмуртии Анна Слугина.

Удмуртская земля промпарками полнится

Одним из ключевых вызовов для бизнеса в Удмуртии остается дефицит современных производственно-складских площадей, отвечающих требованиям по качеству, гибкости и инженерной оснащенности. Несмотря на рост предложения, предприниматели сталкиваются с нехваткой адаптируемых форматов и высокими издержками на запуск.

Как рассказал коммерческий директор «Индустриального парка “Развитие”» Ленар Сафин, в сегменте производственно-складской недвижимости организация работает более 25 лет и объединяет три площадки в Ижевске. Общий фонд индустриального парка — 63,5 тыс. кв. м производственных и 23,3 тыс. кв. м складских помещений. Объекты представлены в широком диапазоне: от 375 до 9 тыс. кв. м, с полным набором коммуникаций, благоустройством и круглосуточным обслуживанием.

«Несмотря на насыщение рынка объектами классов B и C, спрос на качественные площади (класса А и B+) сохраняется, особенно в условиях курса на импортозамещение и рост интереса к локальному производству. Основные запросы приходятся на два формата: 200-250 кв. м в виде отдельностоящих быстровозводимых зданий (сендвич-панели, ворота на отметке “ноль”), которые удобны для небольших производств, а также 1-1,5 тыс. кв. м — формат для компаний, выходящих на новый уровень развития, которым важно качество инженерной и рабочей среды»,— поделился господин Сафин.

Средняя ставка аренды от 500 до 600 руб. за 1 кв. м для типовых помещений, и до 1 тыс. руб. для объектов с повышенными техническими характеристиками. При этом, по словам Ленара Сафина, бизнесу сегодня не хватает доступных механизмов финансирования.

«Мы за последний год активно искали возможности получения промышленной ипотеки, и для себя, и для клиентов. На практике этот механизм не работает. Банкиры честно говорят, что такого института сейчас просто нет. Это серьезный сдерживающий фактор: у бизнеса есть планы и желание развиваться, но без “длинных” денег сделать это невозможно»,— подчеркнул он.

Кроме того, среди ключевых барьеров Ленар Сафин отметил высокую стоимость капитала, дефицит дешевых ресурсов, рост операционных затрат и неплатежи в цепочках поставок. Также существует проблема нехватки гибких помещений, которые можно трансформировать по мере роста или сокращения бизнеса.

«В следующем году мы планируем запустить проект в формате light industrial: 12 тыс. кв. м на территории “Ижевского завода” с возможностью дробления и расширения площадей от 500 кв. м. Объект предназначен для малого и среднего бизнеса, совмещающего производство, склад и офисную функцию. Мы хотим, чтобы арендаторы могли расти или сокращаться без переезда — это ключевой запрос сегодняшнего дня»,— подчеркнул Ленар Сафин.

В последние годы запрос на создание новых промышленных территорий в Удмуртии усилился. Однако формат работы управляющих компаний (УК) может различаться. Директор АО «УК Промпарк» Михаил Шаклеин рассказал о подходе, который делает ставку не на массовое строительство, а на подбор участков под конкретных резидентов и сопровождение проектов «под ключ».

«Основная сложность — это подбор земли с нужной категорией и готовыми коммуникациями. Не все инвесторы готовы ждать подведения ресурсов, и УК предлагает им участки, где уже есть запасы электричества, газа, водоснабжения, подъездные пути. В числе доступных есть площадки в Глазове, Сарапуле (ТОР), Можгинском направлении, вблизи регионального участка трассы М12, и в Кизнерском районе. Некоторые участки обеспечены железнодорожными тупиками»,— поделился господин Шаклеин.

Пока УК «Промпарк» не занимается типовой застройкой, но ориентирована на заказные проекты. При необходимости малых объемов (до 500 кв. м) компания сотрудничает с более опытными игроками, такими как «Промпарк “Развитие”». Основной спрос — от 1 до 3 га под корпуса площадью 1-5 тыс. кв. м. Акцент ставится на размещение производств, которых еще нет в Удмуртии, чтобы «обогатить экономику региона».

«Кроме того, с 1 июля 2025 года инвестиционное сопровождение проектов официально передано УК “Промпарк”. Мы предлагаем комплексную поддержку: от подбора участка до ввода объекта в эксплуатацию и дальнейшего обслуживания территории. Приглашаем к сотрудничеству всех, у кого есть предложения»,— добавил Михаил Шаклеин.

В минэкономики Удмуртии добавили, что в регионе растет устойчивый спрос на промышленные и складские площади как под аренду и покупку, так и под строительство с нуля.

«В республике уже заявлены пять новых проектов индустриальных парков с разной специализацией (от машиностроения до АПК), которые при поддержке Минэкономразвития РФ могут увеличить фонд промышленных площадей на 32 тыс. кв. м и создать более 1,6 тыс. рабочих мест»,— поделилась Анна Слугина.

Увеличение объемов электронной торговли и рост локального бизнеса формируют запрос на новые логистические мощности, отметила госпожа Слугина. В ответ регион запускает масштабные проекты: например, парк на 100 га рядом с Ижевском, выгодно расположенный у федеральной трассы.

«В июле 2025 года также откроется распределительный центр Wildberries в Сарапуле площадью 53 тыс. кв. м, а на “Ижевском заводе” начал работу транспортно-логистический оператор “Деловые линии” площадью 10,3 тыс. кв. м.»,— добавила Анна Слугина.

Проекты есть — инфраструктуры нет

Развитие реального сектора все чаще упирается в инфраструктурные ограничения. Даже при наличии инвесторов, проектов и кадров, отсутствие коммуникаций, дороги и высокие кредитные ставки ставят под угрозу запуск новых производств.

Учредитель и директор ГК «Стена» Андрей Овчинников рассказал, что их компания работает на рынке уже более 30 лет и сейчас реализует крупный инвестиционный проект: производственную площадку на 3 га под инновационные материалы (огнезащиту, водные покрытия, быстровозводимые стены и собственное станкостроение). Компания обслуживает клиентов от Калининграда до Сахалина, а также участвует в ряде федеральных программ, в том числе как резидент «Сколково». Производственные площади уже построены, однако начать работу невозможно из-за отсутствия базовой инфраструктуры.

«У нас на участке стоят конструкции, все готово, но запустить ничего не можем — нет электричества. Газ мы ждали полтора года, дорога к объекту до сих пор отсутствует. На подведение коммуникаций нужно около 18 млн руб., а высокие кредитные ставки делают привлечение заемных средств нецелесообразным. Когда заходили в проект, рассчитывали на возможность взять кредит. Сейчас просто страшно»,— прокомментировал господин Овчинников.

Тем не менее компания продолжает развиваться, в том числе планирует создать R&D-корпус для молодых инноваторов из Удмуртии, чтобы они оставались в регионе. Также в проекте микрогостиница для сотрудников и участок под ремонт техники.

«У нас есть видение, как может развиваться эта территория, но без элементарной поддержки в виде необходимой инфраструктуры и коммуникаций продвигаться сложно»,— резюмировал Андрей Овчинников.

Коммерческий директор ООО «Альтернативная энергия» Андрей Васильев рассказал, что их компания за три года выросла в пять раз и с 50 кв. м расширилась до 1,6 тыс. кв. м собственных производственных помещений. Сейчас бизнес готов к следующему шагу — масштабированию и участию в федеральных тендерах. Но условия рынка тормозят развитие.

«Нам нужны новые площади, но их либо нет, либо они не подходят под технические требования. Мы производим индукционные котлы и другое энергооборудование, но текущие мощности не позволяют даже испытать технику: для тестов требуется подключение хотя бы на 250 кВт, и таких ресурсов в существующих зданиях нет. Даже находясь рядом с промышленными зонами, получить доступ к нужным мощностям сложно»,— отметил господин Васильев.

Дополнительной проблемой становится отдаленность потенциальных площадок. Сейчас предприятие находится в черте города, и это один из аргументов при найме персонала: «Если мы переедем на Воткинское шоссе, часть сотрудников просто не поедет туда, у многих нет личного транспорта. При этом развитие без переезда становится все менее возможным».

Власти поддержат землей и займами

В Удмуртии действует обширный пакет региональных и федеральных мер поддержки бизнеса — от налоговых льгот до субсидий на зарплату и подключения к инфраструктуре, рассказали в минэкономики региона. Для новых ИП, социальных предпринимателей и малых технологических компаний снижены ставки по УСН и налогу на прибыль. Работает развитая инфраструктура поддержки — от Корпорации развития до фонда микрокредитования и бизнес-инкубатора с льготной арендой.

«Инвесторам доступны микрозаймы до 5 млн руб. по ставке от 6,5%, гарантийная поддержка до 50 млн и субсидии на зарплаты (возмещение до 50% НДФЛ) для релоцированных компаний из приоритетных отраслей. С 2026 года эта мера станет особенно актуальной для производственников, ИТ, логистики и HoReCa (гостиничный и ресторанный бизнес). На федеральном уровне предприниматели могут воспользоваться промышленной ипотекой, льготными кредитами до 200 млн руб. под 5% (в первый год) и лизингом оборудования от 6%. Есть и крупные инструменты: инвестиционные кредиты до 2 млрд руб. под 16,5%, субсидии на инженерную инфраструктуру, участие в нацпроектах и на территории опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР)»,— поделилась Анна Слугина.

Отдельным преимуществом является упрощенный доступ к земле: аренда по символической цене (1 руб. в год) и выкуп через три года по льготной цене (20% от кадастровой стоимости. Но несмотря на широкий спектр мер поддержки, бизнес по-прежнему сталкивается с инфраструктурными задержками, дефицитом энергии и дорогами. Именно они становятся реальными ограничителями инвестиций, отметила Анна Слугина.

Либо гараж, либо космический корабль

Кроме того, в Удмуртии не доступна производственная недвижимость среднего уровня, отметили участники круглого стола.

«У нас либо “гараж”, либо сразу “космический корабль”. Промежуточного формата для производства просто нет»,— отметил Александр Некрасов. По его мнению, необходимо создавать недорогие, но современные площади, которые станут логичным шагом для развивающихся производств с оборотом 100–200 млн руб.

Ленар Сафин отметил, что такие решения уже внедряются: «Мы строим утепленные ангары с топинговыми полами, современными подъемными воротами, удобными подъездными путями. Это полноценные теплые здания. Уже построили четыре таких объекта в разных районах Ижевска».

Александр Некрасов в ходе обсуждения также предложил рассмотреть концепцию создания «город в промзоне» с инфраструктурой, упрощающей жизнь сотрудникам: фудкортами, ПВЗ, спортивными залами, комнатами для детей. Это может стать аргументом при найме молодых специалистов.

«Такие форматы помогают малому и среднему бизнесу выйти из “гаражей” и развиваться. При этом важно учитывать логистику и транспортную доступность — сотрудники не поедут далеко без удобной доставки. Одним из решений могли бы стать шаттлы (автобусы), как в проектах типа ИКЕА или МЕГА»,— отметил Андрей Васильев.

При этом участники подчеркнули, что полноценное жилье и социальная инфраструктура должны оставаться в городе. Перемешивание этих функций с производством чревато стиранием границ и снижением качества городской среды.

«Если тянуть жилье в промзону, мы просто переместим город к заводам. Центр Ижевска уже окружен складами, и от них нужно освобождать территорию под рекреационные и общественные пространства»,— прокомментировала Мария Бобылева.

Участники круглого стола также отметили дефицит в регионе современных выставочно-демонстрационных пространств. Для многих компаний участие в крупных отраслевых форумах — затратная и логистически сложная задача. Возможность представить продукцию в родном регионе, в комфортных условиях, стала бы сильным стимулом для развития и продвижения.

«В Ижевске не хватает площадок, где можно разместить демозоны и выставочные стенды. Примерка одежды, демонстрация оборудования — все это требует подходящих помещений. Сейчас таких просто нет. Мы ютимся по бизнес-залам»,— прокомментировал Александр Некрасов.

Речь идет не о временных шатрах, а о полноценном экспо-центре площадью от 10 до 20 тыс. кв. м с высокими потолками и удобной локацией, подчеркнул эксперт. Это позволило бы проводить технологические выставки, форумы, развивать региональный бренд «Сделано в Удмуртии».

Михаил Шаклеин сообщил, что в настоящий момент прорабатываются два варианта: Конгресс-холл в Первомайском, на выезде в сторону аэропорта (пространство под массовые мероприятия уже найдено, но требуется крупный инвестор). А также вариант переоснащения старых производственных зданий, например, первого корпуса оружейного завода. Есть площадки на 5 и 20 тыс. кв. м, часть которых уже готова к использованию, но не хватает партнеров и средств.

«Нам, девелоперам, тоже нужны такие площадки. Мы ездим по стране, участвуем в форумах и жалеем, что не можем пригласить коллег в Ижевск. Удмуртия достойна быть на карте отраслевых событий»,— подчеркнула Мария Бобылева.