Офисная целина

В Перми за последние семь лет было введено около 28 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей, что составило лишь 12% от общего объема рынка. Вместе тем на рынке зафиксировано уменьшение стоимости квадратного метра на 9,5%. Отсутствие нужного количества новых офисов эксперты связывают с экономической обстановкой и переориентацией девелоперов на строительство жилья. Одним из решений проблемы дефицита может стать реконструкция неиспользуемых административных зданий под бизнес-центры, полагают эксперты. Возможно, ситуация изменится в лучшую сторону в ближайшем будущем — в столице Прикамья уже анонсировано строительство нескольких офисных пространств современного уровня.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Перми по итогам 2024 года уровень обеспеченности офисными площадями составил 225 кв. м на 1 тыс. жителей. Такие данные приводит «IDEM-консалтинг». Арендные ставки выросли на 25–30% за два года. Дефицит качественных офисных площадей оценивается по меньшей мере в 30 тыс. кв. м. Доля офисов класса «В» составляет около двух третей рынка, а полноценный А-класс в Перми отсутствует. Аналитики отметили, что пермский рынок офисной недвижимости за последние десять лет показал неоднородное развитие — основной ввод объектов пришелся на период 2010 года. При этом в течение семи последних лет в городе ввели в эксплуатацию 28 тыс. кв. м пригодных для аренды площадей, что составляет лишь 12% от общего объема.

Наряду с этим в краевой столице зафиксировано уменьшение стоимости квадратного метра офисных помещений на 9,5%. По данным аналитического портала Restate, во втором квартале 2025 года цена на такие объекты снизилась до 136,9 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 14,4 тыс. руб. меньше по сравнению с первым кварталом. По информации «Макроскопа», цены предложений на офисы весной 2025 года находились в диапазоне от 35 тыс. до 189,6 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом НДС, медиана зафиксирована на уровне 114,4 тыс. руб.

По стоимости офисов лидирует Дзержинский район, медиана цены предложения в период с февраля по март 2025 года составила 158,6 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом НДС. Менее дорогие офисные помещения расположены в Индустриальном районе города, медианное значение цены там составляет 91 тыс. руб. за 1 кв. м. Значительная доля офисных помещений на рынке предлагается в ценовом диапазоне 60–70 тыс. руб. При этом ставки аренды для офисов находились в интервале от 3 тыс. до 18 тыс. руб. за 1 кв.м в год без НДС, среднее значение составило 9,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

И стар и мал По мнению аналитиков, рынок офисных и торговых площадей в Перми продолжает демонстрировать хаотичное развитие. Управляющий партнер IPM Consulting Вадим Тедеев говорит, что основной дисбаланс заключается в высоком уровне спроса на офисы классов «А» и «В+» и отсутствии должного количества предложения. По его данным, объем вакансий офисных помещений в текущем году может колебаться в районе 5–7%, что является «относительно низким показателем и говорит о некотором дефиците свободных площадей». «Особенно это заметно в центральной части города, где сосредоточены основные бизнес-активности, за счет небольшой доли свободных и подходящих для полноценной работы офисов. Нередко компании среднего и крупного сегмента могут сталкиваться со сложностями при подборе помещений под свои требования»,— подчеркнул господин Тедеев.

Он добавил также, что такая тенденция отражается не только на владельцах офисных помещений, но и на их арендаторах: «Часть малого и среднего бизнеса, которая ранее сидела на дешевой аренде в старых фондах, теперь вынуждена либо переезжать в еще менее качественные помещения из-за роста стоимости съема, либо сокращать используемые площади. Спрос на дешевые офисы при этом не так высок, так как арендаторы сейчас больше выражают потребность в так называемых share-оfficеs — коворкингах. Там стоимость места ниже, чем в классической аренде, а в таких форматах Пермь также нуждается».

Отсутствие нужного количества новых офисных центров эксперты связывают со сложившейся экономической обстановкой и переориентацией девелоперов на строительство жилых зданий. Гендиректор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев считает, что застройщики не видят выгоды в создании бизнес-центров. Так, они предостерегают себя от продолжительного срока окупаемости, который сейчас может достигать 20 лет. «Если жилье будет востребовано в любом случае, то спрос на офисные помещения может измениться. Тогда офисы будут простаивать и не использоваться по назначению. До сих пор в Перми есть подобные центры-долгострои, которые никто не берется доделывать. Например, на улицах Екатерининской, Монастырской. На мой взгляд, самым оптимальным решением было бы изменить технические и планировочные решения, переоборудовать их в апартаменты с возможностью использования для проживания и сдачи в аренду. Такой опыт есть во многих регионах»,— отметил господин Ананьев.

На целесообразность реконструкции уже существующих зданий под офисные центры обратила внимание гендиректор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина. По ее словам, за два года объем предложения на рынке офисной недвижимости сократился в четыре раза. «Сейчас созданы благоприятные условия для редевелопмента объектов, когда старый, неиспользуемый объект переделывают в пригодный к работе центр. Любой девелопер понимает, что такой способ будет гораздо выгоднее с точки зрения затрат и общих вложений. Покупка готового административного здания для его дальнейшей реконструкции может обойтись на 40% дешевле, чем возводить здание с нуля»,— пояснила госпожа Давлетшина. Она уточнила, что сейчас в сегменте офисных помещений стагнационные процессы сопровождаются высокой степенью дифференциации по качеству помещений.

По словам господина Ананьева, основные критерии оценки качества офисной недвижимости заключаются в местоположении, наличии удобной транспортной развязки, современной внутренней отделки и надежных инженерных сетей. Он также обратил внимание, что относительно крупные и комфортные бизнес-центры начали возводить в Перми совсем недавно. Вместе с тем в краевой столице немало примеров «устаревших торговых и бизнес-центров, которые не вызывают интереса с точки зрения расположения офисных площадей».

Регина Давлетшина добавила, что инвесторам, заинтересованным в возведении БЦ, необходимо уделять особое внимание разработке концепции, которая в итоге может значительно увеличить стоимость площади и повысить уровень качества в этом сегменте рынка. Отметим, сейчас к классу «А» в Перми относятся бизнес-центры «Грин Плаза», «Славяновский плаза», Lencom, Panorama, а также БЦ на ул. Горького, 34, к классу «В+» — центры «Парус», «Проспект», «Сибирский».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Офисные планы Стоит отметить, что за последние три года в Перми было инициировано сразу несколько крупных проектов по возведению бизнес-центров и офисных зданий. Так, организация «Теплоход „Владимир Маяковский“», близкая владельцу Камского речного пароходства Михаилу Антонову, намеревается построить на набережной Камы административный комплекс на 1,3 тыс. кв. м с рестораном и офисами. Объект разместится на территории, сформированной из двух участков по ул. Монастырской, 2а, суммарной площадью 6,1 тыс. кв. м. Возле здания предполагается построить двухуровневую парковку на 90 машино-мест. Инвестиции в проект составят 185 млн руб., завершить его планируется в 2025 году. Поблизости с местом строительства административного комплекса в 2024 году также ввели в эксплуатацию крупный бизнес-центр «Магнат» (ул. Монастырская, 2б). В здании есть офисы, работает ресторан «ПарKing». В 2024 году планы по переустройству бывшего здания бактериологического института по ул. Куйбышева, 54а, в офисный центр анонсировала группа «Ясно Девелопмент».

Кроме того, в июле этого года инвестподразделение корпорации «Перспектива» выкупило административное здание на ул. Крылова в Дзержинском районе. В планах компании — переоборудовать шестиэтажное здание под офисные помещения для малого и среднего бизнеса. В корпорации подсчитали, что потенциальными клиентами будущего бизнес-центра станут около 8 тыс. человек. Намерения по созданию офисных помещений есть также у ряда девелоперов, занимающихся строительством многоквартирных домов. Так, офисы должны появиться в «Мастер квартале» ПЗСП, в жилом комплексе «Мир» девелоперской группы «Оникс».

Вадим Тедеев прогнозирует, что сейчас будет взят курс на обеспечение существующих офисов современными технологическими решениями. «Арендаторы и покупатели все меньше готовы мириться с устаревшими площадями и требуют смарт-офисы, коворкинги, гибкие планировки, сопутствующую инфраструктуру в виде конференц-залов и точек питания. «Рынок офисной и коммерческой недвижимости пока будет пребывать в стадии „сдержанного оптимизма“. При этом высокие ставки, наличие спроса и медленный прирост качественных объектов не умаляют необходимости возведения новых офисов»,— подчеркнул аналитик. Господин Ананьев добавил, что в ближайшие несколько лет арендные ставки на офисную недвижимость либо не будут расти совсем, либо увеличатся на уровень инфляции.

Анастасия Леонтьева