Пока не все дома

В Пермском крае сохраняется положительная динамика по вводу в эксплуатацию индивидуального жилья. За первое полугодие было введено почти на 5% больше ИЖС, чем за аналогичный период годом ранее. Прикамье — один их немногих регионов, где объемы ИЖС не только не сокращаются, но и растут. В то время как по России в целом объем ввода ИЖС сократился. Эксперты считают, что текущие результаты в Пермском крае пока не отражают реальной ситуации, так как в строй вводятся дома, которые начали возводить еще до кризиса. В дальнейшем падение в сегменте ИЖС лишь усилится, так как помимо ключевой ставки на этот рынок негативно повлияло введение механизма эскроу-счетов и комплексного развития сельских территорий.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным Пермьстата, за январь — июнь 2025 года было введено 60,9 тыс. кв. м объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это на 4,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом больше половины из них (376,1 тыс. кв. м) возведено в сельской местности. Стоит отметить, что в целом по России объем ввода ИЖС снизился на 1,6% по сравнению с прошлогодними показателями и составил 37,3 млн кв. м.

На государственный кадастровый учет Управлением Росреестра по Пермскому краю поставлено 4,5 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 602 тыс. кв. м. Это на 2,3% больше, чем за аналогичный период годом ранее, сообщает управление. В июне 2025 года в Пермском крае поставлено на государственный кадастровый учет 636 индивидуальных жилых домов, что на 2,9% больше, чем в мае. В пятерке лидеров по возведению индивидуальных домов оказались Пермский муниципальный округ (228 домов общей площадью 23 966 кв. м), город Пермь (64 дома общей площадью 10 478 кв. м), Краснокамский муниципальный округ (53 дома общей площадью 5638 кв. м), Добрянский муниципальный округ (41 дом общей площадью 4729 кв. м); город Березники (34 дома общей площадью 3574 кв. м).

Замруководителя Управления Росреестра по Пермскому краю Светлана Ильиных отметила, что для тех, кто год назад успел воспользоваться льготной ипотекой на самостоятельное строительство дома, вдвое продлены сроки возведения дома — с одного до двух лет. «Это позволит достроить дом и зарегистрировать право собственности на него в более комфортные сроки»,— заметила она.

На положительную динамику ввода жилья повлияли и новые правила. 1 марта 2025 года в России вступил в силу принцип регистрации недвижимости «построил — оформи». Согласно новым требованиям, приступить к эксплуатации индивидуального жилого дома или садового дома можно только после постановки объекта на кадастровый учет и регистрации прав на него. Если права не оформлены, то нельзя будет подключить дом к коммуникациям, таким как газ, электричество или вода.

Работа по дому Директор АН «Твой дом» Дмитрий Клементьев считает положительную динамику инерционной, не связанной с текущим состоянием рынка. «Это те дома, которые строились в рамках льготной ипотеки, ипотеки с господдержкой. Цикл строительства дома занимает от полугода и больше»,— пояснил он. При этом, по мнению эксперта, падение рынка сегодня весьма заметное. Об этом можно судить по темпам выдачи ипотеки. Так, по данным Центробанка, с января по май 2025 года количество сделок по ипотеке в Пермском крае снизилось на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что соответствует ситуации по стране в целом.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным аналитиков Дом.РФ, в целом по России в июне снижение выдачи в годовом выражении достигло максимального темпа с начала года и составило минус 61% к июню 2024 года по количеству и минус 64% по объему из-за ажиотажного спроса в июне прошлого года перед завершением массовой льготной ипотеки. Согласно исследованию Дом.РФ, выдача ипотеки на цели ИЖС примерно в восемь раз ниже, чем в прошлом году. Эксперты связывают это с высокими рыночными ставками и окончанием массовой господдержки. При этом 98% кредитов на строительство индивидуальных домов в июне выдавалось по льготным программам.

«Я думаю, что мы дойдем до состояния 2022 года лет через пять,— считает Дмитрий Клементьев.— После повышения ключевой ставки рынок очень сильно просел. Кроме того, на ситуацию повлияло введение эскроу-счетов для ипотечных сделок. Это сильно тормознуло работу в ипотеке». Закон, предусматривающий возможность использования в ИЖС механизма эскроу-счетов, вступил в силу с 1 марта 2025 года. Этот механизм направлен на защиту финансов граждан от недобросовестных строительных организаций и гарантию безопасности сделок при строительстве домов. Счета обеспечат сохранность вложений граждан на протяжении всего процесса строительства жилья, так как их деньги будут направлены застройщику только после выполнения всех обязательств. Таким образом, в случае проблем со строительством граждане смогут вернуть свои средства.

«Теперь для того, чтобы подрядчик мог построить заказчику дом, помимо того что заказчик одобряет ипотеку, еще и подрядчик проходит семь кругов ада, чтобы получить возможность строить за кредитные деньги. Большинство подрядчиков используют для строительства возобновляемые кредитные линии. Но пока мало банков выдают такие кредиты»,— пояснил директор АН «Твой дом».

Директор агентства недвижимости «Этажи-Сота» Дмитрий Ончуров, напротив, считает, что большинство крупных застройщиков адаптировались к новым условиям работы с использованием эскроу-счетов при применении льготных программ. «Стоит отметить, что основной спрос в секторе ИЖС приходится на ценовой сегмент, покрываемый льготными программами. Также наблюдается тенденция на уменьшение площадных характеристик в сдаваемых домах, чтобы уменьшить стоимость лота»,— рассказал он.

По словам эксперта, часть застройщиков, которые не имели земельного банка и достаточных ресурсов, ушли с рынка или перешли в подрядчики. «Одним из наблюдений является замедление сроков сдачи объектов по причине дефицита кадров, особенно в высокий сезон»,— подчеркнул господин Ончуров.

Эксперты считают, что цены на ИЖС за последний год изменились не сильно.

Директор Аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач отметил, что средние цены за период с июня 2024-го по июнь 2025 года на индивидуальные дома и коттеджи в Пермском крае продемонстрировали прирост в пределах 10%. «Но этот показатель меняется в зависимости от территории Пермского края и качества дома. Более интенсивно увеличивалась средняя цена на объекты в Перми и в Пермском районе»,— уточнил он.

По его словам, в организованных коттеджных поселках цены предложения на домовладения (дом на земельном участке) за последние полгода в основном не изменились, но было зафиксировано увеличение цен в двух поселках, а в двух других цены предложения немного скорректировались в меньшую сторону.

Дмитрий Клементьев отмечает, что застройщики вынуждены снижать цены, чтобы продать уже готовые объекты. При этом стоимость самого строительства становится выше из-за высокой инфляции и большого дефицита трудовых ресурсов, которые особенно остро ощущают сегодня застройщики. Эксперт также обратил внимание на нововведение — механизм комплексного развития сельских территорий, согласно которому застройщики должны взять на себя обязательства по возведению социальной инфраструктуры. «На крупные земельные массивы накладывается зона КРТ, и для того, чтобы их развивать, нужно заключать договоры о КРТ, но правила только формируют. При этом КРТ многоквартирного строительства сильно отличается КРТ в сфере ИЖС. Финансовая нагрузка больше. На 20 сот­ках можно построить многоквартирный двадцатиэтажный дом и компенсировать затраты на возведение инфраструктуры. В ИЖС это крайне сложно, потому что это плоскостное строительство»,— говорит господин Клементьев.

Стоит отметить, что в Прикамье с помощью КРТ строится комплекс малоэтажных домов в деревне Паздерино. Застройку осуществляет компания «Дельта-Партнер». Договор с организацией заключили в октябре 2022 года, а обязательства по нему должны быть реализованы к концу 2027 года. Девелопер на 3,78 га возводит в Паздерино коттеджный поселок из 30 домов. Инвестор должен обустроить там детскую и спортивную площадки, облагородить землю под комплексом, провести дорожную и инженерную инфраструктуру.

Несмотря на сдержанное развитие рынка, эксперты отмечают, что спрос на объекты ИЖС остается высоким. Алексей Скоробогач уточнил, что спрос стимулируется программами льготного ипотечного кредитования. Однако платежеспособный спрос в массовом порядке находится в пределах 6–7 млн руб.

«Сектор ИЖС продолжит свое развитие по нескольким причинам: можно приобрести больший объем площади, чем в новостройке по сопоставимой цене; старение населения и прочее. Ценовая политика в секторе остается сдержанной. В новом жилье цены растут максимум на уровень инфляции. Во вторичном жилье цены стагнировали и наметился устойчивый тренд на снижение. С точки зрения инвестиций, в ИЖС сейчас популярное направление под глэмпинг и услуги отдыха и размещения. Из-за больших ограничений зарубежных поездок население старается отдыхать в местах проживания»,— считает Дмитрий Ончуров.

Ирина Суханова