Новостройка до востребования

Спустя год после отмены программы массовой льготной ипотеки в стране пермский рынок жилья ищет состояние баланса. С января по июль новостройки в столице Прикамья подорожали в среднем на 5,2%. На фоне высокой ключевой ставки ЦБ РФ и ее незначительного снижения девелоперы стимулируют продажи бонусами и акциями, но потребители в основном занимают выжидательную позицию. И те и другие ожидают дальнейшего и более масштабного сокращения ставки в конце этого года или в начале следующего. Именно тогда, считают представители сферы недвижимости, рынок новостроек «оживет».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным сервиса аналитики для девелоперов «Объектив.РФ», в июле средняя цена 1 кв. м на первичном рынке жилья Перми составила 160,4 тыс. руб., что на 0,2% больше показателей июня и на 5,2% больше, чем в начале 2025 года. Глава экспертного центра «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая считает, что на формирование прайсов по-прежнему существенно влияют альтернативные механизмы финансирования сделок. «Коммерческие и банковские субсидии (рассрочки, снижение ставки по ипотеке или компенсация первоначального взноса), которыми девелоперы вынужденно стимулируют спрос, всегда отражаются в заявленной прайсовой стоимости квартиры, соразмерно увеличивая ее. При этом сделка, которая минимизирует риски девелопера, может пройти со значительным дисконтом. Все это приводит к тому, что финансовые риски и затраты застройщик закономерно перекладывает в итоговую цену квадратного метра»,— говорит госпожа Чернецкая.

Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев назвал зафиксированный за полгода рост цен несущественным изменением. По его мнению, динамика в 5,2% говорит о более серьезных темпах роста себестоимости строительства и не компенсирует реальных затрат девелоперов. Бизнес не перекладывает на покупателей рост издержек из-за невысокого спроса на жилье.

В «Объектив.РФ» дополняют, что к концу второго квартала года пермскими застройщиками было выставлено на продажу 10 621 лот общей площадью более 542 тыс. кв. м — это на 8,8% больше, чем в июне, и на 12,1% больше, чем в начале года. По мнению руководителя центра «Объектив», в первом полугодии рынок толкала вперед инерция, объемы предложения увеличивались и продолжают наращиваться сейчас. Зачастую застройщикам остановка проекта принесет большие проблемы, чем возможное пролонгирование его сроков и сокращение маржинальности. При этом на фоне снижения спроса девелоперы стали активнее корректировать ассортимент, многие сдвигают сроки старта продаж перспективных проектов.

Без льгот После отмены программы массовой льготной ипотеки в стране (с 1 июля 2024 года) объемы продаж нового жилья значительно упали. Как отмечали в «Объектив.РФ», в первые месяцы после отмены этой программы среднемесячное количество сделок по договорам долевого участия на рынке первичной недвижимости Перми сократилось на 35,7% по сравнению с первой половиной года. Если в январе — июне 2024 года в городе совершалось в среднем 626 сделок в месяц, то в июле — октябре всего 403 сделки по договорам долевого участия ежемесячно. Негативно влияла на продажи новостроек и высокая ключевая ставка, которая с конца июля по ноябрь 2024 года выросла с 16 до 21%. Снижение ставки началось в июне 2025 года, когда она сократилась до 20%. До 18% Центробанк РФ снизил ключевую ставку 25 июля.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Согласно данным института «ДОМ.РФ», по состоянию на 18 июля ставка предложения топ-20 ипотечных банков в РФ равнялась в среднем 5,99%, рыночная ставка на новостройки — 24,46%. Несмотря на это, полная рыночная ставка с учетом страховки в реальных сделках, по сведениям руководителя АН «Респект», составляла примерно 25–26%. По словам господина Ананьева, размер ипотечных платежей для докупки нового жилья (при рыночной ставке) в большинстве случаев неподъемный для покупателей. «Все надеются, что в этом или, может быть, в следующем году ипотека снизится до разумных пределов. Я считаю, что более приемлемой ставкой, когда люди вернутся на рынок недвижимости и смогут приобретать жилье с помощью ипотечных кредитов, является 13–14%»,— рассуждает собеседник.

Алексей Ананьев считает, что сейчас пермский рынок жилья ищет баланс — после отмены программы льготной ипотеки сегмент еще не пришел в норму. Эксперт полагает, что на фоне невысокого спроса застройщики могут переносить старт новых проектов. Беспроцентная рассрочка на период строительства, бонусы, скидки, предлагаемые компаниями, поддерживают интерес к сфере, но не спрос. Эксперт ожидает увеличения доли непроданных квартир к моменту ввода домов в эксплуатацию, но о затоваривании рынка речи пока не идет.

Покупатели, в свою очередь, находятся в сберегательной модели поведения, пережидая период высоких ипотечных ставок. Однако помимо экономических факторов, влияющих на продажи жилья, есть и нерыночные, такие как эмоциональное состояние потребителей. «У людей должно измениться эмоциональное состояние, ведь покупка квартиры — это всегда позитивный момент»,— уверен господин Ананьев. Собеседник обращает внимание, что на рынке накапливается отложенный спрос, который должен будет потом реализоваться.

Ксения Чернецкая из центра «Объектив.РФ» замечает, что покупательская активность к середине года возросла, но все еще далека от показателей 2024 года. Низкая доступность ипотеки и ужесточение требований к заемщикам продолжают влиять на покупателей и девелоперов. Для поддержания продаж на необходимом уровне застройщики Перми продолжат использовать альтернативные механизмы финансирования сделок, а также выборочно оперировать дисконтированием.

Надежды на снижение ставки В девелоперских компаниях тоже констатируют охлаждение покупательского спроса. Об этом говорит, в частности, гендиректор «КОРТРОС-Пермь» Анатолий Маховиков. Эксперт добавляет, что рынок жилья замер в ожидании изменений ключевой ставки.

В «Стройпанелькомплекте» подчеркивают, что, несмотря на общую рыночную динамику, объемы продаж в проектах компании сохраняются на плановом уровне.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Уровень продаж новостроек в первой половине 2025 года на территории Перми довольно стабильный. Нет „всплесков“, как в прошлом году, но и не наблюдаем падений в отношении спроса»,— делится мнением вице-президент по строительству, руководитель пермского филиала «Девелопмент-Юг» Алексей Скрипкин. Стабильные продажи руководитель филиала «Девелопмент-Юг» связывает с едиными финансовыми инструментами на рынке: 80% сделок в компании приходится на программу «Семейная ипотека». К слову, по сведениям «Объектив.РФ», в июне этого года общая доля сделок с ипотекой на рынке новостроек Перми составляла 69,9%.

В «КОРТРОС-Пермь» в данный момент не фиксируют существенного повышения цен: пик удорожания был пройден еще год назад. «Однако на стоимость квадратного метра продолжают влиять поставщики — их цены время от времени растут, а значит, и рынок реагирует на эту тенденцию»,— поясняет Анатолий Маховиков.

Повышение себестоимости строительства упоминает и Виктор Суетин из «Стройпанелькомплекта», обращая внимание на существенное удорожание энергоемких материалов, таких как цемент и металл, а также на рост налогов, цен на подключение к коммуникациям и фонда оплаты труда. Гендиректор «Стройпанелькомплекта» рассчитывает, что ожидаемое снижение ключевой ставки и увеличение объемов ипотечного кредитования станут драйверами оживления спроса и стабилизации рынка в целом. «Пока же наша ключевая задача — управлять растущими издержками, не допуская снижения стандартов качества наших проектов»,— подчеркивает господин Суетин.

По данным Алексея Скрипкина из «Девелопмент-Юг», с начала года квартиры компании в пермских новостройках подорожали примерно на 10% — в пределах планового значения. Руководитель филиала корпорации поясняет, что рост цен на жилье в объектах компании заложен банком на этапе формирования кредитного портфеля девелопера.

О переносе своих проектов в опрошенных компаниях не говорят. Напротив, девелоперы планируют к запуску новые комплексы. Так, «Стройпанелькомплект» в ближайшее время запустит продажи в ЖК комфорт-класса «Родные росы» во Фролах, I квартал которого планируется сдать уже в следующем году. Сейчас «Девелопмент-Юг» в Перми продолжает работать над двумя проектами комплексного развития территорий (КРТ) — это экогород «Погода» и клубный пригород «МЫ». На территории Прикамья корпорация прорабатывает перспективные площадки и активно присматривается к новым проектам КРТ.

«КОРТРОС-Пермь» готовится к реализации одного из крупнейших в Пермском крае проектов КРТ в микрорайоне «Дом культуры железнодорожников» (ДКЖ) и уже осенью планирует начать стройку. Столичный девелопер собирается также презентовать пермякам архитектурные решения проекту КРТ на ул. Пионерской, который выиграл, и чуть позже — по КРТ «Пермь-Сити» (еще один из проектов компании).

Руководитель пермского филиала «Девелоп­мент-Юг» поделился, что в компании постоянно анализируют и сравнивают региональные рынки присутствия корпорации. «Индекс здоровья рынка Перми (покупательский спрос и девелоперские предложения) довольно высокий. Это говорит об отсутствии затоваренности и стабильных продажах в регионе»,— отмечает Алексей Скрипкин. По словам топ-менеджера корпорации, Прикамье стабильно растет и развивается, что привлекает федеральных девелоперов. Экономическое развитие региона является показателем для сохранения и поддержания стабильного спроса на жилье.

В «КОРТРОС-Пермь» характеризуют нынешнюю ситуацию в сфере первичного жилья как стабильную. Анатолий Маховиков прогнозирует, что ключевая ставка продолжит постепенно снижаться, это приведет к оживлению рынка. Вероятнее всего, это произойдет в конце 2025-го — первом полугодии 2026 года.

По мнению Виктора Суетина, пермский рынок жилья ожидает значительное увеличение объемов нового предложения в ближайшей и среднесрочной перспективе. Это связано с активной фазой реализации проектов КРТ — после масштабных аукционов застройщики, получившие участки, выходят на старт работ. Такая динамика предложения, однако, не отменяет тенденции к умеренному росту цен на новостройки. В СПК прогнозируют постепенное увеличение стоимости квадратного метра, обусловленное удорожанием строительства и спецификой проектов КРТ, требующих комплексного развития территорий и сопутствующей инфраструктуры. Эти факторы также закладываются в стоимость конечного продукта.

Алексей Ананьев из АН «Респект» полагает, что недавнее снижение ключевой ставки станет «движением навстречу рынку». Но спрос на жилье при ставке в 18% значительно не вырастет. Для масштабного повышения продаж необходимо снижение ставок до 13–14%. Кроме того, при условии появления новых интересных проектов КРТ на пермский рынок могут зайти игроки из других регионов, которых привлекает невысокая конкуренция в крае.

Евгения Ахмедова