Клубная резиденция в Ленобласти ищет покупателя
Комплекс коттеджей для сдачи в аренду в Симагино выставили на продажу за 3,6 млрд рублей
Клубная резиденция Ivanov Station в поселке Симагино Выборгского района выставлена на продажу за 3,6 млрд рублей. Лот включает в себя 16 зданий, восемь из которых — отдельно стоящие коттеджи для проживания. Эксперты сферы коммерческой недвижимости отметили, что объект является уникальным и может быть интересен узкому кругу частных инвесторов. Его стоимость, по оценкам собеседников «Ъ-СПб», превышает рыночную и в ближайшей перспективе подобное вложение вряд ли окупится, однако издержки могут быть оправданы эксклюзивностью и качеством проекта.
Клубная резиденция Ivanov Station в поселке Симагино Выборгского района
Фото: Ivanov Station
Клубная резиденция Ivanov Station в поселке Симагино Выборгского района
Фото: Ivanov Station
Объявление появилось на площадке «Авито». Брокером выступает ООО «Мир Квартир Элит». Судя по приведенным фотографиям, речь идет об Ivanov Station. В клубную резиденцию площадью 1,7 га входит восемь коттеджей площадью от 224 до 527 кв. м в различных архитектурных стилях, четыре гаража, две бани, здание боулинга, с барной зоной и музыкальным оборудованием, «Дворец спорта» со спортивным залом, бассейном, парной, хаммамом, кинотеатром, бильярдом, барной зоной и комнатами отдыха, а также трехэтажное здание с рестораном, концертным залом и переговорной.
На момент публикации в Ivanov Station не ответили на запрос «Ъ-СПб» о собственнике объекта, причинах продажи и финансовых показателях, а в компании «Мир Квартир Элит» отказались предоставить соответствующую информацию. По данным ЕГРН, владельцем является частное лицо. Вид разрешенного использования земли, на которой располагаются коттеджи,— для ведения дачного хозяйства.
Клубная резиденция в Симагино — «архитектурный винегрет», поэтому может представлять интерес только для очень узкой аудитории, считает управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева. Поскольку здания очень разношерстные и не имеют единой номерной базы, резиденцию нельзя использовать как отель, а для организации корпоративных мероприятий придется перестроить маркетинг, зонирование и придумать новую схему управления.
«Большинство людей, располагающих сотнями миллионов рублей, хотят четкого понимания: где ROI, где план, кто управляет, какие стандарты. А здесь эмоциональная инвестиция с открытым финалом»,— указывает она.
Окупаемость проекта в течение десяти лет возможна только при условии, что загрузка будет стабильной и получится найти команды, которые захотят и смогут им управлять, полагает госпожа Косарева. Цена продажи, исходя из предполагаемой площади застройки в 3–4 тыс. кв. м, по ее мнению, соответствует уровню премиальных предложений.
Партнер по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина полагает, что, если рассматривать лот как арендный бизнес для будущего инвестора и исходить из доходности в 10% годовых, цена завышена как минимум в два раза. Направление и локация популярны среди арендаторов, а рентабельность для текущего владельца может составлять до 15% в год с некоторых коттеджей, поскольку они были возведены до скачка цен на землю и строительство. При этом для будущего собственника при такой цене вложения не окупятся в перспективе двадцати лет, думает эксперт.
Руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов подсчитал, что с учетом локации стоимость превышает рыночную на 15–20%, однако оценка является ориентировочной, поскольку в элитном сегменте на себестоимость влияет множество факторов (качество мебели, отделка, уровень инфраструктуры).
«Основная целевая аудитория — это состоятельные конечные покупатели, готовые приобретать резиденции за собственные средства либо с минимальным привлечением заемного финансирования. Учитывая ограниченное количество лотов, проект носит эксклюзивный характер и рассчитан на узкий, но платежеспособный спрос»,— полагает господин Дуванов.
На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти наблюдается острый дефицит проектов такого уровня, отмечает эксперт. Это связано с ограниченным количество крупных юридически чистых участков, пригодных для застройки и создания обособленной премиальной среды.
Директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов отмечает, что резиденция Ivanov Station — интересный проект с четко проработанной концепцией и богатой инфраструктурой. «Цена выше рынка, однако это связано с уникальными предложениями на объекте: с качеством отделки и благоустройства, разнообразием функционала»,— говорит он.