Офисы решили не сдаваться
Девелоперы чаще стали переносить сроки ввода бизнес-центров
Внушительный объем своевременного ввода бизнес-центров, заявленный застройщиками, мог бы облегчить ситуацию на офисном рынке Москвы — повысить критически низкую вакансию и стабилизировать ставки аренды. Однако, судя по оценкам консультантов, ожидания оказались далекими от реальности. По итогам года в российской столице будет введено от 500 тыс. до 1 млн кв. м офисной недвижимости, что на 27–58% меньше анонсированных девелоперами объемов. А до 2030 года девелоперы смогут сдать в эксплуатацию 5,6 млн кв. м против заявленных ранее 7,3 млн кв. м.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
К концу года в Москве появится 1 млн кв. м офисной недвижимости — это на 27% меньше, чем запланировано девелоперами, следует из прогноза консалтинговой компании CORE.XP. О переносе застройщиками сроков ввода по итогам этого года сообщают и в консалтинговой компании NF Group. По ее данным, объем нового строительства офисных площадей в действительности составит 500 тыс. кв. м, на 58% ниже заявленного. Среди причин такого развития событий опрошенные “Ъ” консультанты называют дорогое заемное финансирование, частые задержки поставок инженерного оборудования и сложности при получении разрешительной документации.
Еще один фактор замедления офисного строительства — перенос сроков сдачи объектов со стороны застройщиков жилья, которые вынуждены возводить бизнес-центры для получения льгот в рамках программы мест приложения труда (МПТ), отмечает директор коммерческого управления девелоперской Stone Кристина Недря.
По ее словам, такие застройщики, как правило, рассчитывают на завершение своих офисных проектов за два года, в то время как объективный девелоперский цикл составляет три-четыре года, говорит госпожа Недря. В структуре реализуемых по программе МПТ объектов офисная недвижимость занимает наибольшую долю — 42%, подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Впрочем, перенос сроков ввода не вызывает беспокойства у девелоперов. По словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Марии Зиминой, продление сроков действия разрешений на строительство пока не требует дополнительных финансовых затрат. В связи с этим, поясняет руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова, некоторые девелоперы специально придерживают ввод бизнес-центров до полной его заполняемости: налог на имущество резко возрастает после сдачи объекта в эксплуатацию.
Сложившаяся на рынке конъюнктура не позволяет рассчитывать на улучшение ситуации на горизонте ближайших пяти лет.
Так, по прогнозам CORE.XP, в период с 2025 по 2030 год ожидается ввод 5,6 млн кв. м офисной недвижимости, на 23% меньше ожидаемого объема (ранее планировалось 7,3 млн кв. м).
Это укоренит и так затянувшийся на столичном офисном рынке тренд: арендные ставки в бизнес-центрах продолжат расти на фоне снижающейся вакансии, подчеркивает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Наибольший риск усиления дефицита свободных площадей на фоне переносов сроков ввода прогнозируется в сегменте офисов класса А, традиционно располагающихся в центре города. В этом году на долю таких объектов пришлось около 96% от общего объема заявленных бизнес-центров, отмечает партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян.
Тем временем, отмечает партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков, за пределами Третьего транспортного кольца до 2030 года появится значительный объем бизнес-центров. Это может слегка увеличить вакантность в офисном сегменте в целом, однако такие объекты не пользуются спросом из-за своего расположения. Исполнительный директор консалтинговой компании Remain Александр Богданов допускает снижение по итогам года объема сделок с офисами на 43% год к году, до 1,3 млн кв. м.