Инвесторы подогревают курортный метр
Как развивается рынок курортной недвижимости
Российский рынок курортной недвижимости в последние два года перестал быть для частных инвесторов «сезонным хобби» и стал полноценным инструментом в портфелях, говорят участники рынка. В этом сегменте выигрывают форматы, которые раньше были нишевыми, а фактор инфраструктуры становится не менее важным, чем маркетинг и география.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
Сегмент частных инвестиций в курортную недвижимость в России демонстрирует рост, сопоставимый с постковидным 2021 годом. «Казалось бы, все против: доступность ипотеки снизилась, аренда подорожала, девелоперы умерили темпы ввода. Однако в Анапе и Новороссийске жилье за год подорожало на 13–14%, в Калининграде — до 32%, а в Минеральных Водах — на 17,6%»,— приводит данные управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.
По ее словам, покупатели курортной недвижимости традиционно отдают предпочтение объектам с видом на воду или на другой природный ландшафт, но все большее внимание уделяется инфраструктуре. «Наибольший спрос — у объектов, где “все включено” не только для туристов, но и для владельцев. Управление, сдача, клининг, доходность от 10% годовых и выше — и это даже в условиях дорогого заемного финансирования»,— отмечает Наталья Круглова.
Так, востребованы квартиры в апарт-отелях с операторами, гостиничные юниты и готовые сервисные форматы с управлением.
«Те покупатели, которые ориентированы на арендный доход, выбирают отельный сегмент. Качественные доходные объекты с насыщенной инфраструктурой стоят не менее 15 млн руб.»,— говорит заместитель директора курорта «Лучи» в Анапе Ольга Нарт. По ее словам, значительная часть интересантов — москвичи, петербуржцы и жители регионов с холодным климатом.
Дальняя дача
Еще в 2023 году в России ощущался переизбыток объектов в классических курортных зонах: предложение обогнало платежеспособный спрос. На этом фоне начали развиваться альтернативные направления, а лидером по динамике интереса инвесторов стала Калининградская область: Зеленоградск (+27% за год) и Балтийск (+32,3%). Кроме того, растет привлекательность Архыза и Алтая, а также северокавказских курортов. «Это связано с постпандемийным запросом на здоровье и автономный отдых, насыщением рынка Сочи и Крыма (последний — пока в меньшей степени), ростом внутреннего туризма и ожиданиями по доходности, сопоставимыми с банковскими инструментами»,— объясняет генеральный директор агентства Golden Brown Татьяна Бурлаковская.
Лидерами внутрироссийского рынка по объемам строящейся курортной недвижимости все еще остаются Краснодарский край и Крым, что объясняется их ключевыми ролями во внутреннем туризме в последние годы, отмечают в CMWP. Подогревают спрос активное развитие туристической инфраструктуры в этих регионах, а климатические особенности способствуют развитию не только пляжного, но и других видов туризма: горного и горнолыжного, природно-экологического, оздоровительного, сельскохозяйственного.
Круглогодичный турпоток дает возможность для роста бизнеса владельцев апартаментов и кондо-отелей, что повышает привлекательность объектов в глазах потенциальных инвесторов. «Всесезонные горные курорты, которые не могут предложить комплексный продукт “горы—море”, существенно уступают в популярности. Апартаменты и кондо-отели выходят на рынок и там, однако темпы их продаж существенно ниже, чем на морских курортах, как и средняя цена»,— говорит партнер консалтинговой компании CMWP Марина Мережко.
К примеру, в Сочи стоимость курортного жилья может превышать 1 млн руб. за 1 кв. м, а в горных курортах цены редко достигают 500 тыс. руб.
Альтернативой Сочи становится Анапа: здесь круглогодичный турпоток, что создает благоприятный инвестиционный фон, считают в «Лучах». Локация выигрывает за счет более низкого порога входа и потенциала капитализации. Рост интереса к премиальной и курортной недвижимости наблюдается и в Санкт-Петербурге, особенно в локациях возле воды. «Средний возраст покупателя в наших проектах составляет 35–45 лет. Большая часть сделок, особенно в последнее время, завершается за счет рассрочки. При этом доля покупок за 100-процентную оплату составляет порядка 15–20% от общего объема»,— уточняет директор по стратегическому развитию, управляющий партнер Element Елизавета Конвей.
Что будет с курортной недвижимостью
Качественные объекты курортной недвижимости продолжат дорожать, а основной спрос сосредоточится на всесезонных и горных курортах, поскольку из-за политической конъюнктуры доступ к аналогичным европейским локациям сильно ограничен, отмечают участники рынка. Тренд стимулирует и рост предложения: на рынок выходят крупные туристические кластеры, в том числе реализуемые с господдержкой. Такие проекты включают в себя сервисные апартаменты и кондо-отели, то есть ориентированы на привлечение частных инвестиций в условиях дорогого банковского финансирования. «В 2025 году продолжается активный выход инвесторов в ранее недооцененные курортные территории: Алтай, Карелия, Байкал, Казань, Белгородская область и весь Северо-Кавказский макрорегион»,— перечисляет Наталья Круглова.
В CMWP прогнозируют увеличение продаж номерного фонда и апартаментов частным инвесторам, поскольку большинство курортов не готовы к высоким ставкам проектного финансирования.
«На этапе продаж девелоперы заявляют разную доходность, порой на уровне или даже превышающем доходность по банковским вкладам, что, понятно, недостижимо или достигается с учетом перепродажи на более поздних сроках. Операционная же доходность, скорее всего, будет на уровне 8–10%»,— говорит Марина Мережко.
Директор по развитию бизнеса департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин предполагает, что все более востребованными станут сервисные коттеджи и малоэтажные виллы. «Возможно, в перспективе мы сможем наблюдать в России частичное повторение сценариев, по которым, к примеру, развивалась курортная недвижимость на Бали или на Пхукете»,— не исключает эксперт.