Кадрам не хватает пространства
Вакантность офисных площадей в Петербурге достигла критически низкого уровня
По оценкам аналитиков, по итогам первого полугодия она составляет от 3,5 до 4,3%. На фоне дефицита качественного предложения и высокой конкуренции за доступные площади ставки на аренду растут: только в классе А прирост составил 24% по итогам первого полугодия. В связи с этим на рынке формируется отложенный спрос, а арендаторы рассматривают покупку офисов как выгодную инвестицию. Как дальше будет развиваться рынок — в материале Review.
Эксперты отмечают, что на рынке офисной недвижимости формируется отложенный спрос
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Эксперты отмечают, что на рынке офисной недвижимости формируется отложенный спрос
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Крупнейшая сделка
В конце июля этого года Ozon арендовал около 5 тыс. кв. м площадей в бизнес-центре Space на Приморском проспекте. Как сообщила консалтинговая компания NF Group, которая выступила консультантом, эта сделка — одна из крупнейших на рынке офисной недвижимости Петербурга в 2025 году. БЦ класса «А» Space находится возле Яхтенного моста, недалеко от станции метро «Беговая». Часть Приморского района вдоль залива Большой Невки и Невской губы развивается сейчас как новая деловая локация благодаря своим видовым характеристикам и близости к «Лахта Центру», комментируют в NF Group. Причем доля свободных офисов класса А здесь ниже, чем в среднем по рынку: она составляет всего 2%.
В первом полугодии 2025 года объем сделок с офисами в Петербурге, по данным Bright Rich | CORFAC International, сократился в 2,4 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 120,8 тыс. кв. м. В структуре спроса на аренду площадей приходится 79% (95,4 тыс. кв. м), на покупку — 21% (25,4 тыс. кв. м).
В прошлом году объем сделок в сегменте офисной недвижимости составил 510 тыс. кв. м, из которых около 45% (228 тыс. кв. м) относится к сегменту аренды, сообщает IPG.Estate. Первое же полугодие 2025 года показало снижение активности со стороны арендаторов. В числе знаковых сделок полугодия — аренда Сбербанком трех бизнес-центров в составе делового комплекса «Уральская 1», суммарной площадью 24 548 кв. м, и аренда одной из структур «Росатома» целиком бизнес-центра «Заводоуправление» в Василеостровском районе, площадью почти 5 тыс. кв. м.
Законтрактовано почти все
Сокращение сделок, как полагают эксперты, продиктовано тем, что на рынке офисной недвижимости наблюдается нехватка качественного предложения и высокая конкуренция за доступные площади. Средний уровень вакансии, по оценке консалтинговых агентств, составляет 3,5–4,3%.
За шесть месяцев этого года, по данным Nikoliers, рынок пополнился только тремя объектами, арендопригодной площадью 82,6 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод девяти объектов, общая площадь которых составила 124,6 тыс. кв. м. Из них 63% уже реализованы, 7% приходятся на built-to-suit-проекты, а 30% — вакантны.
«Уровень вакансии продолжит снижаться: ожидается, что к концу года доля свободных площадей класса А достигнет 2,8%, ввиду закрытия ряда крупных сделок на этапе согласования, и продолжит снижаться в следующем году, а в классе В останется в пределах текущих значений (4,2%),— прокомментировала “Ъ” заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева.— В ближайшие два года ввиду высокого спроса наиболее ликвидные блоки будут быстро уходить с рынка, а площади в строящихся объектах будут активно реализовываться до ввода и вакансия в качественных офисах продолжит снижаться на фоне общего дефицита качественных площадей».
Как отмечает партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова, несмотря на то, что прирост рынка офисной недвижимости за первое полугодие 2025 года уже превысил итоговые показатели 2024 года, в спекулятивный рынок выходит лишь четверть заявленного объема. То есть объекты уходят в аренду уже на стадии строительства. Так, по данным аналитиков, по состоянию на конец первого полугодия объекты нового ввода законтрактованы на 90%.
Из наиболее крупных объектов, сданных в этом году,— БЦ «Северная Пальмира» на Черниговской улице, введенный после нескольких лет ожидания якорного арендатора, и два здания в рамках проекта «Невская ратуша».
«На текущий момент вакансия критически низкая, такого, наверное, и не бывало за историю рынка,— комментирует госпожа Чаканова.— Мы считаем здоровой вакансией, когда есть определенный баланс спроса и предложения, когда у арендаторов и арендодателей есть выбор,— это 12%. Когда вакансия на уровне 3,5% — это значит, что для крупных арендаторов предложения практически нет, поскольку предложение для крупных арендаторов — это только новый ввод».
Ставки растут
Интенсивный спрос при скромном объеме спекулятивного ввода новых офисных площадей привел к заметному росту арендных ставок помещений. Как отмечают участники рынка, рост среднерыночной ставки аренды за шесть месяцев составил в среднем, по разным оценкам, от 6% до 10%. По данным IPG.Estate, прирост в классе А — 24% за полугодие, в классе В/В+ — 10% за аналогичный период.
Согласно более оптимистичному прогнозу Nikoliers, до конца года средняя по рынку ставка вырастет еще на 8%, до 2239 руб./кв. м/мес. В классе А рост составит 10% (до 2871 руб./кв. м/мес.), а в классе В — 7% (до 1876 руб./кв. м/мес.). Основными драйверами спроса на арендном рынке по-прежнему являются российские банки (fintech) и IT-компании, а также компании нефтегазового сектора.
Как отмечают аналитики группы IPG.Estate, для оптимизации затрат компании, не готовые бороться за оставшиеся квадратные метры, делают ставку на цифровые решения и гибкие графики. Современные программы по бронированию рабочих мест позволяют эффективно управлять гибридным форматом и не терять в производительности.
Одновременно рост ставок сформировал интерес арендаторов к покупке офисов, причем как для размещения своих сотрудников, так и с потенциалом роста, временно избыточные площади компании намерены сдавать в аренду. На фоне роста спроса сформировался ключевой тренд — активизация девелоперов, которые все чаще выводят офисные объекты в продажу крупными блоками или зданиями еще на стадии строительства, что ранее было характерно для московского рынка. Как отмечает госпожа Чаканова, такой вектор развития соответствует современным запросам рынка и обеспечивает гибкость для корпоративных клиентов, а также формирует стандарт для Петербурга по примеру Москвы.
Гибкая альтернатива
По сути, на рынке офисной недвижимости формируется отложенный спрос. Как сообщили “Ъ” в компании Nikoliers, в 2026–2027 годах ожидается ввод 14 объектов арендопригодной площадью 139,1 тыс. кв. м, что свидетельствует о том, что объем ввода в следующие два года сохранится на низком уровне.
«Почти половина этих площадей приходится на built-to-suit проекты (ожидается ввод нескольких крупных объектов). Также ожидается ввод объектов на продажу — это новая тенденция для рынка Санкт-Петербурга, где исторически в структуре предложения преобладает предложение под аренду. Среди объектов, ввод которых ожидается в следующие два года, на сегодняшний день реализовано всего 4% площадей — конечные пользователи предпочитают аренду и покупку офисов ближе к завершению строительства, также некоторые проекты на продажу еще не анонсировали старт продаж,— резюмирует госпожа Горячева.— По нашим прогнозам, дефицит качественных офисов сохранится: уровень вакансии в среднем по рынку опустится ниже 4%, а в классе А к концу 2027 года может достигнуть отметки 2,5%».
На фоне дефицита офисных площадей в бизнес?центрах вакантность в гибких офисах Санкт?Петербурга снизилась до 14%. Это на 3,3 п. п. ниже уровня конца 2024 года, подсчитали в NF Group. По итогам первого полугодия 2025 года в Петербурге работает 62 гибких офисных пространства на 11,9 тыс. рабочих мест площадью 70,9 тыс. кв. м, что составляет 1,6% арендопригодной площади офисов классов А и В. За полугодие рынок пополнился двумя новыми коворкингами — в апарт-отеле Well и в ЖК «Биография». До конца года ожидается расширение одного действующего проекта («Практик Чехова») и открытие еще трех новых объектов (Nalichnaya Page, Vereyskaya Page, Gler) общей площадью 4,3 тыс. кв. м, на 690 рабочих мест.
Однако в этом году закрылись пять гибких офисов, включая три сетевых. Среди них два объекта оператора Smart, а также два несетевых пространства на улице Профессора Качалова. Кроме того, проект Ofix на улице Александра Невского сменил формат. В среднем закрытые объекты проработали на рынке 3–4 года.
Как полагают эксперты, несмотря на сдержанный рост сегмента, гибкие офисы не теряют своей актуальности, особенно на фоне дефицита свободных офисных площадей в традиционных БЦ и сохраняющейся востребованности формата краткосрочной аренды.
«Рынок гибких офисов в Санкт-Петербурге переходит в фазу стабилизации после активного роста. Закрытие ряда объектов в первой половине 2025 года, в том числе сетевых, указывает на перераспределение спроса в пользу более качественных и продуманных пространств,— отмечает директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.— Дальнейшее развитие сегмента будет зависеть от способности операторов фокусироваться на развитии в востребованных локациях и повышении уровня сервиса».