Функциональность взамен простора

Площади квартир в новых домах продолжают тренд на сокращение метража. Количество габаритных лотов в общем объеме предложения падает: так, доля пятикомнатных евроквартир за три года уменьшилась с 25 до 15%. Доля компактных квартир при этом не растет, а остается стабильной. Эксперты объясняют тренд по сокращению метражей желанием застройщиков адаптировать планировки под финансовые возможности покупателей. И, сокращая площади, девелоперы вынуждены повышать функциональность жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как говорят эксперты компании «Главстрой Санкт-Петербург», за последние три года в Петербургской агломерации сохраняется устойчивый тренд на сокращение площадей квартир. Девелоперы активно пересматривают структуру предложения в соответствии с меняющимися предпочтениями покупателей: доля габаритных лотов, в том числе в сегменте евроформата, снижается. Например, доля пятикомнатных евроквартир в общем объеме предложения сократилась с 24% в 2022 году до 15% в 2025 году.

При этом сегмент компактных форматов остается стабильным, замечают аналитики компании «Главстрой СПб». Доля студий и однокомнатных квартир держится на уровне 25–26% — это востребованное решение как со стороны молодых покупателей, так и со стороны инвесторов или тех, кто приобретает жилье для аренды.

«В то же время изменения касаются не столько самих площадей, сколько повышения функциональности и качества планировочных решений, особенно в проектах с семейной квартирографией. Все чаще проектируются квартиры с объединенной кухней-гостиной, коридоры продумываются как полноценные зоны хранения, а спальни оптимизируются до площадей в пределах 12–16 кв. м. Основная задача при проектировании — создать максимально удобное пространство для жизни всех членов семьи, а не просто сократить метраж. Растет интерес к квартирам с мастер-спальней. Также востребованы оригинальные планировки: террасы, патио, комнаты с анфиладой окон, панорамное и угловое остекление, французские балконы, эркеры, окна на две стороны света и в ванной комнате, комнаты более чем с четырьмя углами. Неординарные решения вызывают интерес и позволяют повысить комфорт проживания в квартире, создать дополнительные зоны для отдыха и работы»,— рассказали в «Главстрое СПб».

Инфраструктура диктует площадь

Структура квартир и их размеры во многом зависят и от класса проекта, и от его расположения. Например, в районах с хорошей транспортной доступностью традиционно преобладают компактные лоты — за счет их ликвидности и широкой целевой аудитории. В проектах компании «Главстрой СПб» средняя площадь проданных квартир в 2024 году составила 39,7 кв. м.

Впрочем, есть девелоперы, которые не сокращают площади. Сергей Степанов, директор по продажам ГК «Трест», рассказал, что на сегодняшний день средняя площадь строящихся квартир ГК «Трест» составляет 63 кв. м — это самый высокий показатель в Петербургской агломерации. «И это несмотря на то, что за последние десять лет средняя площадь строящихся квартир в Петербурге снизилась до 40 кв. м»,— говорит эксперт.

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, поясняет: «Девелоперы активно реагируют на изменение рыночной ситуации, уменьшая площади квартир и адаптируя планировки под финансовые возможности покупателей. За год средняя площадь жилья за пределами КАД сократилась на 3 кв. м и составляет 39 кв. м. При этом наиболее популярным форматом остаются квартиры с одной спальней — на них приходится 43% всего предложения за КАДом».

Анжелика Альшаева коммерческий директор ГК «КВС», также отмечает: «Действительно, рынок демонстрирует тенденцию к уменьшению средних площадей квартир — это ответ девелоперов на рост цен и изменение покупательной способности. Однако в проектах КВС мы сохраняем баланс: несмотря на общий тренд, средняя площадь квартир в наших новостройках остается стабильной — 44 кв. м. Планировки в наших ЖК проектируются с акцентом на функциональность: минимизируем "неудобные" зоны, расширяем полезное пространство за счет эргономичных решений (кухонь-гостиных, кладовых, гардеробных). Например, в трех- и четырехкомнатных квартирах мы используем схему "распашонка", чтобы разделить приватные и общие зоны и сократить "потерянные" метры. Кухни в таких квартирах — от 12 кв. м, что позволяет комфортно размещать всю семью. При этом спрос на многокомнатные квартиры остается устойчивым: в наших проектах их доля достигает 13%, что соответствует запросам семейных покупателей. Наш совет — оценивать не только площадь, но и продуманность планировки, наличие мест хранения и гибкость зонирования».

Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко с мнением о сокращении площадей согласна: «В массовых сегментах и бизнес-классе продолжается явное сокращение площадей: такие квартиры теперь в среднем не превышают по площади 38 и 50?кв. м соответственно (−9–14 % за год)».

Рациональность на первом плане

Сергей Медведев, директор по продукту и проектированию девелопера UDS, отмечает: «Если говорить о тенденциях, то сейчас на первый план выходит рациональность — и в площади, и в планировках. Покупатель стал внимательнее: слишком маленькие квартиры часто воспринимаются как некомфортные, а просторные могут быть недоступны в рамках бюджета массового сегмента».

Он полагает, что сегодня спрос смещается к сбалансированным вариантам. «Если говорить о массовом сегменте рынка жилой недвижимости, то это однокомнатные квартиры площадью 34–40 кв. м, двухкомнатные — 40–50 кв. м, трехкомнатные — 60–70 кв. м. Это не жесткий стандарт, но диапазон, в который укладывается большинство востребованных планировок»,— рассуждает эксперт.

Что касается компоновки, то давно прижившийся формат — объединение кухни и гостиной — остается актуальным. Вторые санузлы в трехкомнатных квартирах тоже стали нормой. А вот от гостевых санузлов в «двушках» многие застройщики уже отходят — это не всегда оправданно с точки зрения площади и стоимости, указывает господин Медведев.

«Появляются новые акценты, такие как утилити-румы: гардеробные, кладовые, постирочные зоны. Все, что помогает более грамотно использовать каждый метр. Отдельно отмечу тренд на эргономичные планировки, где заранее заложена расстановка мебели, без "мертвых" зон, которые сложно обжить»,— перечисляет эксперт.

Господин Медведев согласен, что в массовом сегменте площади уменьшаются, и это, по его мнению, напрямую связано с экономикой. Меньше «квадратов» — ниже стоимость входа в ипотеку. Но это не означает, что все проекты становятся одинаково компактными.

«Девелопер UDS, как и многие другие застройщики сейчас, работает сразу с несколькими сегментами жилья, и в каждом комплексе мы проектируем как компактные квартиры, так и квартиры с увеличенной площадью, например, двухкомнатные 70–80 кв. м или трехкомнатные более 90–100 кв. м. Доля "увеличенных" квартир — в районе 90 кв. м и выше — может составлять от 10 до 20% от общего объема в зависимости от концепции проекта»,— делится он.

Стабильный сегмент

Алия Ханбекова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, говорит: «В последние годы можно наблюдать определенные изменения в подходе к планировкам и метражам квартир, однако в элитном сегменте общая тенденция остается стабильной. Здесь по-прежнему востребованы просторные квартиры с увеличенной площадью, особенно в зоне гостиной».

По ее словам, особое значение приобрела мастер-спальня с собственной ванной комнатой и гардеробной. Также все чаще среди приоритетов — наличие кабинета или отдельной зоны для работы и уединения. Это пространство стало актуальным после пандемийных лет, когда выросла потребность в комфортных условиях для работы из дома. Такая трансформация образа жизни напрямую повлияла на запросы покупателей в премиальном сегменте.

Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат», подтверждает слова коллеги: «В сегменте de luxe традиционно востребованы просторные метражи. Средняя площадь лота в московских проектах премиум-класса по-прежнему составляет 110–140 кв. м. Петербург демонстрирует схожие величины, но особенностью исторического центра остается повышенный спрос на фронтальные видовые квартиры 130–150 кв. м в доходных домах и клубных реконструкциях возле Невы».

При этом, по его мнению, рельеф рынка задают две противоположные тенденции. Первая — рационализация пространства. Покупатель отказывается от избыточных холлов и галерей, вместо них востребованы уютные, функционально организованные, кухня гостиная свободного планирования и мастер-сьют с небольшим спа-блоком. Квартиры на 85–95 кв. м в премиальном доме с грамотной планировкой сегодня продаются быстрее, чем классические 160 метров с гранитными коридорами. Девелопер сокращает «пустые» зоны, но оставляет функциональные помещения, поэтому чувство простора сохраняется.

Вторая тенденция — точечный рост площадей в особых типологиях. «Семейные пентхаусы и двухуровневые квартиры вновь востребованы: здесь площади скорее прибавляют, переходя порог 220–250 кв. м, в Санкт Петербурге — за счет мансардных этажей и террас на крышах доходных домов. Эту нишу формирует запрос больших семей, которые хотят жить в центре, а не за городом, но нуждаются в собственном зимнем саду, каминной и комнатах для персонала»,— говорит господин Алимов.

Он считает, что планировочные решения становятся более гибкими: несущие ядра сосредотачиваются по центру, чтобы владелец мог «перекроить» пространство под конкретную модель жизни — офис, детскую зону, гостевую часть. Запрос на приватные лифтовые холлы, двойную инсоляцию «рассвет — закат», звукоизолированные спальни и возможность выделить независимый блок для персонала одинаково силен и в Москве, и на берегах Невы.

«Таким образом, в сегменте de luxe складывается баланс между разумными по площади лотами и ограниченным пулом крупных резиденций. Итоговая площадь задается не нормативами, а готовностью клиента платить именно за продуманные квадратные метры, подкрепленные высоким качеством инженерии и сервиса»,— полагает господин Алимов.

Госпожа Дудко также говорит о том, что, в отличие от классов комфорт и эконом, в премиальном и элитном сегментах наметился устойчивый тренд к увеличению площади квартир: средний метраж за год вырос примерно на 10% и составляет около 160 кв. м.

«Это отражение спроса на комфортное и просторное жилье с гибкой функциональностью. Девелоперы активно предлагают современные планировочные решения: "город в городе" с развитой инфраструктурой, клубные форматы — таунхаусы, многоуровневые пентхаусы, пентхаусы с террасами и прямым выходом на улицу. Тенденция роста характерна именно для дорогого сегмента. Дополнительный драйвер — потребность покупателей в домах "на века": комнаты для велосипедов и колясок, планировки с армированными пространствами для смарт?систем, безопасных зон — все это требует дополнительных квадратных метров»,— указывает она.

В Санкт-Петербурге элитный сегмент следует тем же трендам, что и в Москве: площади растут, планировки становятся более разнообразными, включают зоны для спортивного и смарт?оборудования, комнат для хранения. Поэтому, если рассматривать рынок в целом, это компенсирует «уплотнение» в бюджетных категориях, полагает госпожа Дудко.

Роман Масленников