Разложить яйца по разным корзинам

Многофункциональные комплексы (МФК) — это один из самых устойчивых и адаптивных форматов на рынке недвижимости, особенно в условиях нестабильной экономической среды. Однако в Санкт-Петербурге таких объектов по-прежнему значительно меньше, чем в Москве. Пандемия 2020 года внесла свои коррективы: многие собственники поняли, что «складывать яйца в одну корзину» опасно, и теперь стараются расширить функционал своих объектов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Станислав Ступников, партнер и генеральный директор компании «МТЛ. Управление активами», отмечает, что ранее петербургские МФК появлялись не как результат рыночной стратегии, а в большей степени под влиянием градостроительных и юридических ограничений: нужно было учитывать разные виды разрешенного использования (ВРИ), выполнение условий инвестиционных контрактов с обязательным включением определенных функций. «Однако с пандемийного 2020 года мы стали активно рекомендовать собственникам и инвесторам в коммерческую недвижимость реализовывать проекты именно в формате МФК, а также реновировать устаревшие форматы в МФК. Например, классический БЦ трансформировать в ОДЦ (общественно-деловые или досуговые центры), ТРК — в культурно-развлекательные центры — и с точки зрения наполнения функциями и арендаторами, и с точки зрения позиционирования. Произошел существенный сдвиг: МФК стали рассматриваться девелоперами как инструмент диверсификации рисков, а не только как формальное выполнение требований. В один кризис страдает ритейл, в другой — офисы, а МФК позволяет поддерживать уровень доходности для собственника»,— делится эксперт.

Точка переосмысления

По мнению господина Ступникова, пандемия 2020 года стала точкой переосмысления: ритейл, развлечения, офисы поочередно оказывались под давлением, вставали на паузу, и стало очевидно, что ставка на одну функцию — это риск. МФК же позволяют перераспределять доход, балансируя между разными сегментами. Это своего рода «инвестиционный портфель» внутри одного здания: если один сегмент просел, другой может компенсировать потери.

«Сегодня формирование функционального ядра МФК требует все большей точности. Мы рекомендуем максимально диверсифицировать объект, обращая внимания на градостроительные ограничения. Основные функции стандартные: офисные помещения, ритейл, апартаменты, общепит, коворкинги и гибкие офисы (хорошо работают в синергии с классическими офисами и переговорными комнатами), а также общественные пространства: выставочные залы, ивент-площадки, культурные и образовательные кластеры. Но важно помнить: полет фантазии ограничен реальной емкостью рынка и градостроительными нормами. Важен баланс. Чтобы его соблюсти, профессиональный анализ наилучшего использования становится обязательным этапом при проектировании»,— рассуждает господин Ступников.

Этот анализ позволяет понять, какие функции действительно востребованы в конкретной локации; в каком объеме и по каким ставкам они могут быть реализованы; какие риски связаны с избыточным или, наоборот, недостаточным функциональным насыщением.

Спрос на МФК со стороны потребителей также стабильно высокий, отмечает эксперт. Люди ценят возможность «жить, работать, отдыхать и покупать» в одном месте — это удобно, экономит время и дает чувство комплексности среды. В результате растет и спрос со стороны арендаторов, и привлекательность таких объектов для инвесторов.

«Отдельно стоит отметить, что успешный МФК невозможен без профессиональной управляющей компании с компетенциями в проведении анализа наилучшего использования. И здесь рынок также начинает догонять спрос. Раньше в Петербурге почти не было УК с компетенциями в управлении многофункциональными объектами, сегодня такие игроки появляются. Их немного, но они есть. Их задача — не просто техническая эксплуатация, а умение управлять коммерческими потоками, проводить эффективное зонирование, работать с арендаторами разных форматов и поддерживать доходность объекта на заданном уровне»,— поясняет господин Ступников.

По его данным, сегодня в Петербурге насчитывается около десяти полноценных МФК, еще четыре-пять находятся в стадии проектирования.

Мария Усачева, руководитель отдела продаж Veren Group, насчитала 45 МФК в Петербурге. Она говорит, что это в три раза меньше, чем в Москве. «При этом разрыв постепенно сокращается: в Петербурге в среднем появляется семь новых проектов за год»,— делится она.

Что касается функций, которые выполняют многофункциональные комплексы, то среди них, по мнению госпожи Усачевой, можно выделить базовые (ТРЦ, офисы, и апартаменты, которые составляют около 70% МФК) и новые (медицинские кластеры, коворкинги и фитнес-зоны).

«Среди минусов этого формата недвижимости можно выделить высокую нагрузку на инфраструктуру и сложности с паркингом. Современные МФК учли эти ошибки и делают акцент на расширении парковочных площадей и улучшение пешеходной доступности»,— указывает она.

Потенциал есть

Марина Малахатько, партнер NF Group, согласна с оценкой, что в Москве в три раза больше МФК, чем в Петербурге. «Все чаще в составе крупных многофункциональных проектах появляется рекреация: термы, образование, медицина, развлекательные парки. Основным трендом МФК является уплотнение функций и усиление вертикальной составляющей в части строительства»,— отмечает она.

Игорь Кокорев, директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, обращает внимание, что в Москве доля МФК составляет всего 9% от общего объема офисных проектов: «Это говорит о том, что у данного формата есть значительный потенциал для развития. Поскольку многофункциональный комплекс — это проект организации городского пространства с двумя и более функциями, следовательно, МФК может объединять работу, отдых и развитие, образуя единую экосистему в пределах комплекса».

МФК в Петербурге встречается редко, особенно классический формат mixed-use, где должны совмещаться три и более крупных самостоятельных функций. «Полноценным mixed-use можно считать МФК с гостиницей, ТЦ и БЦ "Москва", где в комплексе размещены еще станция метро и фитнес-центр. Если брать примеры в Петербурге с меньшей взаимной интеграцией функций, то интересным объектом можно считать "Невскую ратушу"»,— думает господин Кокорев.

Чаще в МФК совмещают торговлю и станции метро, офисы и торговлю, жилье с торговлей или офисами. Реже — офисы и гостиницы, жилье с апартаментами. «При этом в Москве, благодаря программе стимулирования создания объектов коммерческой недвижимости девелоперами жилья, количество МФК существенно больше, чем в Санкт-Петербурге»,— объясняет эксперт.

Среди основных плюсов МФК стоит отметить близость и доступность различных функций, разные целевые группы потребителей снижают зависимость от одного сегмента рынка, возможность создания большего общего объекта по сравнению с монофункциональными зданиями, интеграция исторических зданий и под коммерческие или общественные функции. «Среди минусов — сложность реализации проекта на разных этапах и снижение эффективности планировок из-за объединения разных функций и их потоков»,— перечисляет господин Кокорев.

Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян с коллегами согласна: по ее мнению, в Санкт-Петербурге создание МФК пока не приобрело массового характера. «Реализованных проектов, которые сочетают в себе жилые, офисные и развлекательные площади по аналогии с Москвой, в городе практически нет. Зачастую застройщики называют свои проекты МФК в маркетинговых целях, чтобы повысить привлекательность, но в действительности их концепция не соответствует этому понятию»,— считает она.

Петербургские застройщики, как правило, предпочитают концентрироваться на конкретных сегментах рынка недвижимости, где у них есть компетенции, и не готовы размывать свой фокус. «Проекты МФК являются сложными в управлении, а их ценность не всегда понятна потенциальному покупателю или арендатору. Чаще всего клиенты предпочитают снимать площади в классическом бизнес-центре, поскольку опасаются шума, повышенной проходимости, сложностей с парковкой. К тому же в офисных зданиях более однородный профиль арендаторов»,— рассуждает госпожа Бабоян.

Еще один сдерживающий фактор для развития в Санкт-Петербурге формата МФК — дефицит земельных участков, которые подходят под реализацию подобных проектов и непростой процесс их согласования. «Кроме того, Петербург является более компактным городом, чем Москва, где такой формат во многом появился из-за больших расстояний и высокой загруженности дорог»,— подчеркивает она.

По особому сценарию

CEO консалтинговой компании «МОСТ» Вячеслав Батаков говорит, что рынок многофункциональных комплексов в Санкт-Петербурге в 2025 году развивается по особому сценарию — без московских масштабов, но с упором на продуманные концепции. «Однако сегодня ключевым ограничителем роста сегмента стали не рыночные факторы, а административные барьеры. Основная проблема современных МФК — сложности согласования проектов с городскими властями, особенно в историческом центре»,— полагает он.

Перспективы сегмента теперь зависят не только от рыночного спроса, но и от гибкости регулирования. Упрощение процедур согласования для качественных проектов могло бы дать новый импульс развитию МФК. Главное конкурентное преимущество местных МФК — глубокая интеграция функций. Современные комплексы уже не просто совмещают жилье, торговлю и офисы, а создают полноценные микрорайоны с продуманной инфраструктурой. Особенно заметен тренд на премиализацию: фитнес-центры премиум-класса, бутик-отели, коворкинги и смарт-технологии стали обязательными для новых проектов, говорит господин Батаков.

При этом ключевым вызовом остается баланс между мультифункциональностью и комфортом, уверен он. Высокая плотность застройки и нагрузка на инфраструктуру требуют от девелоперов особенно тщательного планирования. Успешные проекты последних лет показывают, что петербургский рынок готов платить за качество, но только при условии продуманной логистики и управления.

Тем не менее формат МФК в Петербурге продолжает эволюционировать — просто делает это в своем, более вдумчивом ритме. И если город найдет способы снизить административную нагрузку без ущерба для градостроительной политики, этот сегмент может выйти на новый уровень развития, полон оптимизма господин Батаков.

Многофункциональные комплексы в Петербурге находятся на этапе становления и качественного переосмысления. Их количество пока невелико, но сам подход меняется: МФК становятся не «сложной формой» ради соблюдения регламентов, а гибким и продуманным инструментом устойчивого девелопмента, заключает господин Ступников.

Юлия Майовер