Склады продолжают охлаждаться
Индустриальная недвижимость
В первом полугодии 2025 года на складском рынке Санкт-Петербурга введено 170 тыс. кв. м — всего 19% от годового прогноза. Объем сделок составил 138 тыс. кв. м (39% от прогноза), из которых две трети пришлось на аренду. Участники рынка говорят о продолжающемся охлаждении рынка и о снижении ставок.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Такие данные приводят в компании NF Group в Санкт-Петербурге. Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин оценивает объем ввода в 133,9 тыс. кв. м складской недвижимости. Это, по его словам, сопоставимо с результатами предыдущего года, когда на локальном рынке было введено 136 тыс. кв. м складских площадей.
Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, подсчитал, что по итогам первого полугодия общий объем существующих складских площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составил 6,5 млн кв. м. Крупнейшими объектами нового строительства стали распределительный центр Ozon в Порошкино, объекты «Пауэр Интернэшнл» в Давыдово и «Grando Зебра» (25 тыс. кв. м).
По данным CMWP, крупнейшими объектами нового строительства за первое полугодие 2025 года стали «Ozon Порошкино» (117 тыс. кв. м) и складской комплекс в Давыдово (38 тыс. кв. м). Сумма купленных и арендованных площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в классах А и B составила 40 тыс. кв. м.
Господин Заглумин перечисляет ключевые складские объекты, которые были введены в первой половине 2025 года: «Софийская 116» (38 тыс. кв. м), «Промбокс Софийская» (18 тыс. кв. м) и новый корпус комплекса «Октавиан» (15,9 тыс. кв. м).
Спрос упал почти в два раза
«По итогам первого полугодия 2025 года спрос на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизился на 79% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Электронная коммерция — лидер по наращиванию складских площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам первого полугодия 2025 года. Доля сегмента в общем объеме спроса составила 81%, что на 20 п. п. выше показателя за аналогичный период 2024 года. В первом полугодии 2025 года игроки рынка отдавали предпочтение сделкам аренды (100%)»,— рассказал Андрей Амосов, старший директор, руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге.
Господин Заглумин говорит, что с начала текущего года вакансия в складских объектах класса А выросла с 1 до 3,7%, класса B — с 1,8 до 3%. Общая вакансия на начало июля составила 3,1%, что на 1,7 п. п. больше, чем в 2024 году.
Рост объема вакантных площадей и ограниченная активность арендаторов привели к снижению ставок аренды. В объектах класса А c начала года ставки аренды снизились на 2% и достигли 10 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов), класса B — на 4,8% за квартал, до 8,7 тыс. рублей за квадратный метр в год.
«Ключевой тенденцией на рынке Петербурга и Ленобласти стало снижение деловой активности. В первом полугодии 2025 года спрос на склады в Санкт-Петербурге и Ленобласти составил 240,8 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года этот показатель вырос на 8%, но без учета крупной инвестиционной сделки по продаже складского комплекса "Адмирал" активность на рынке упала почти в два раза»,— рассуждает господин Заглумин.
Как считает эксперт, к концу 2025 года валовый объем предложения на складском рынке Петербурга и Ленобласти может достигнуть 660 тыс. кв. м, что станет рекордным значением как минимум за пять лет. «Этот показатель учитывает площади, которые доступны для аренды или субаренды, а также будут освобождены или введены во второй половине текущего года. Подобное значение является рекордным за последние пять лет и составляет более 12% от текущего объема складского рынка региона»,— подчеркивает он.
Подобные ожидания по росту вакансии связаны с охлаждением активности маркетплейсов и представителей других секторов экономики на фоне высокой ключевой ставки, отмечает эксперт. Кроме того, арендаторы стали более избирательно подходить к выбору склада. Владельцы действующих объектов готовы предлагать дисконт к рыночной ставке аренды и другие послабления, чтобы быстрее заполнить свободные площади. При этом собственники строящихся и освобождающихся складов пока не готовы снижать ценовые ожидания, что увеличивает срок сдачи площадей в аренду
Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф», подтверждает, что на складском рынке Петербурга все еще наблюдается охлаждение. Тем не менее застройщики продолжают возводить уже начатые складские проекты и выводят новые. «Например, в начале лета стало известно о планах ООО "Индустриальный парк «Альянс»" построить рядом с индустриальным парком "Волхонка" на одноименном шоссе около 100 тыс. кв. м объектов формата light industrial и складов. О планах построить еще один логистический комплекс в Ленинградской области сообщили и в Wildberries. Пока компания приступила к проектированию объекта. Кроме того, в Петербургской агломерации отмечается рост интереса со стороны инвесторов на землю под склады, что также говорит о готовности рынка к постепенному пробуждению»,— указывает она.
Госпожа Опрышко считает, что спрос остается минимальным, его наибольший объем приходится на операторов онлайн-торговли, а также на розничные торговые компании, транспортных и логистических операторов. «Конкуренцию за арендатора на рынке уже видно: в погоне за клиентом владельцы складов все чаще готовы обсуждать скидки, размер которых достигает 5–10%. Кроме того, увеличение вакансии сказалось и на самих ставках аренды, которые показали небольшое снижение после нескольких лет непрерывного роста: по данным IBC Real Estate, если в 2024 году средние ставки аренды за квадратный метр в год на объекты класса А составляли 11,5 тыс. рублей, то по итогам первого полугодия 2025 года они снизились до 11 тыс.»,— говорит она.
Алла Сидоренко, партнер компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость», сравнивает цифры: если пять лет назад аренда квадратного метра складов составляла 3800 рублей в год, то в 2024 году — 11,5 тыс. рублей.
«За четыре года произошло увеличение почти в три раза. Основная причина — резкий рост спроса e-commerce. Началось строительство огромного количества складских площадей для маркетплейсов, инвестирование в которое подпитывало возникновение этого не подтвержденного конечным пользователем складского бума. Сегодня мы видим тенденцию, что площади освобождаются и увеличивают вакансию, вследствие этого арендная ставка уже снизилась до 9500 рублей за "квадрат". Складская недвижимость всегда следует за движением экономики, и все процессы в этой отрасли напрямую зависят от нее. Охлаждение экономики влияет на арендаторов, основным сегментом которых всегда были классический ритейл, производство и логистика, которые сейчас снижают объемы»,— поясняет госпожа Сидоренко.
Александра Царук, руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP, говорит, что на рынке складов Петербурге сегодня вакансия составила примерно 150 тыс. кв. м.
Господин Бумагин долю вакантных площадей в регионе оценивает выше, чем коллеги: 4,1%, что на 3,7 п. п. выше показателя прошлого года. «Основной причиной роста стало увеличение предложения в субаренду (52% от общего объема свободных площадей) со стороны крупных онлайн-операторов, которые после активного расширения в 2023–2024 годах перешли к оптимизации использования текущих складских площадей»,— считает он.
«В результате значительного роста доли свободных площадей в регионе и снижения объемов спроса ставки аренды в регионе продемонстрировали снижение. По итогам первого полугодия 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на существующие сухие складские объекты класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составила 11 тыс. рублей за квадратный метр в год, снизившись с начала года на 4%. На фоне изменения конъюнктуры рынка и ограниченного спроса до конца года ожидается дальнейшее снижение индикатора до 10 тыс. рублей (на 13% ниже показателя 2024-го)»,— считает господин Бумагин.
Снизить градус
При этом на рынке индустриальной недвижимости остаются сегменты, где спрос растет: речь идет о низкотемпературных складах. По оценкам госпожи Царук, вакантность здесь не превышает 3%. «Ставки выше, чем у обычных складов: в низкотемпературных складах они достигают 18 тыс. рублей за квадратный метр в год»,— делится эксперт.
Виктор Заглумин объясняет это тем, что в последние годы новых мультитемпературных складов в Санкт-Петербурге и Ленобласти практически не строится. «Это связано с более высокой себестоимостью их строительства по сравнению со стандартными складами. Кроме того, такие объекты востребованы у ограниченного числа арендаторов (производители и дистрибуторы продуктов питания, продовольственные ритейлеры, логистические компании), а спрос зачастую характеризуются сезонностью. Текущего объема мультитемпературных складов достаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос»,— считает он.
Евгений Бумагин подсчитал, что общая площадь существующих складских объектов с низкотемпературными площадями в Петербурге и Ленобласти по итогам первого полугодия 2025 года составила 1,4 млн кв. м, что соответствует 22% от всего складского рынка региона (6,5 млн кв. м). «За полгода в эксплуатацию было введено 25 тыс. кв. м — на 72% меньше, чем за аналогичный период 2024 года (90 тыс. кв. м). Единственным новым объектом стал склад "Grando Зебра" (25 тыс. кв. м)»,— делится он.
Средневзвешенная ставка аренды для низкотемпературных складов класса А (без OPEX, НДС и коммунальных платежей) варьируется в диапазоне 15–22 тыс. рублей за квадратный метр в год в зависимости от температурного режима: максимальные значения характерны для мультитемпературных (объекты с регулируемым температурным режимом) и морозильных объектов.
На начало июня 2025 года ставки аренды на существующие низкотемпературные склады класса А в Москве и Московской области составили в среднем по рынку 18,5 тыс. рублей за квадратный метр в год, оставшись на уровне конца 2024 года. Для холодильных объектов индикатор варьируется в пределах 15–17 тыс. рублей за квадратный метр в год, для морозильных — в диапазоне 20–22 тыс. рублей.
Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева отмечает, что 61% низкотемпературных складов строится специально для заказчика и в соответствии с его требованиями (BTS-формат), 39% таких мощностей носят спекулятивный характер. По ее данным, свободными по итогам первого полугодия 2025 года остаются около 33,6 тыс. кв. м.
«Низкотемпературные склады — более сложные комплексы относительно обычных. Стоимость их строительства вполовину выше. Этим обусловлена более высокая стоимость их аренды — на 80% больше по сравнению с обычными складами. Свежие низкотемпературные склады (88 тыс. кв. м) появятся не раньше 2027 года. Эта ситуация может создать дефицит на рынке низкотемпературных терминалов уже к концу текущего года, а значит повышение арендных цен»,— говорит она.
В условиях дефицита эксперт допускает рост практики переоборудования обычных складских мощностей путем установления специального оборудования. «Такие решения будут уступать в качестве низкотемпературным комплексам, но в условиях дефицита специальных площадей и избытка обычных это возможно»,— подчеркивает госпожа Косарева.
Легкий формат
Относительно новым, а потому активно развивающимся сегментом остается light industrial. Александра Царук подсчитала, что сегодня в городе объем таких помещений достиг 80 тыс. кв. м, а в 2025-м запланирован ввод еще примерно 100 тыс. кв. м и к концу года может приблизиться к 180 тыс. кв. м. Она говорит, что уровень вакантности здесь выше, чем в остальных сегментах. «Средняя ставка не превысила 10–12 тыс. рублей за квадратный метр в год. Спрос стабильно высокий со стороны производственных компаний и превышает предложение»,— добавляет эксперт.
Виктор Заглумин говорит, что основной объем ввода комплексов формата light industrial в Санкт-Петербурге и Ленобласти запланирован на 2026 год. Сейчас в стадии строительства на локальном рынке находится 180 тыс. кв. м. Большая часть этих площадей возводится на юге, вблизи Московского и Киевского шоссе.
«В условиях высокой ключевой ставки спрос на покупку площадей в объектах light industrial был сдержанным. На этом фоне девелоперы пытаются поддержать продажи за счет предоставления дисконта, рассрочки или возможности аренды площадей с последующим выкупом. Light industrial в основном пользуется спросом у малых и средних производственных компаний, которым сложно найти небольшие площади для покупки в старом фонде. Наиболее востребованы небольшие блоки до 1 тыс. кв. м, которые являются более доступными по цене. Кроме того, формат light industrial пользуется спросом у дистрибуторских компаний»,— рассуждает эксперт.
В последнее время этим форматом начинают интересоваться и жилые застройщики, замечает господин Заглумин. На ситуацию повлиял спад продаж жилья, вызванный отменой массовой льготной ипотеки. Также некоторым девелоперам не удалось добиться перевода под жилую застройку перспективных площадок, что вынудило их искать альтернативный способ их использования.
Евгений Бумагин рассказал, что за первый и второй кварталы 2025 года было введено 3 тыс. кв. м (два корпуса в ИП «Ломоносовский»), что на 62% меньше, чем за аналогичный период 2024 года (8 тыс. кв. м). «Рынок light industrial в Петербурге и Ленобласти находится на начальном этапе развития — количество существующих объектов ограничено. В условиях ограниченного существующего предложения наблюдается широкий диапазон ставок аренды. Для качественных объектов класса А (без OPEX, НДС и коммунальных платежей) на данный момент ставка аренды составляет 12–13 тыс. рублей за квадратный метр в год, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года индикатор увеличился в среднем на 5%. Основными арендаторами остаются компании сегментов малой и средней промышленности и дистрибуторы, ценящие городскую локацию и гибкость совмещения склада, цеха и офиса в одном помещении»,— говорит он.
Илья Князев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, приводит данные: средневзвешенная ставка аренды на объекты light industrial составляет 11,9 тыс. рублей за квадратный метр в год для объектов класса А и 10,5 тыс. рублей — для класса В. «За полгода рост ставок аренды составил 4 и 7% соответственно. Стоимость продажи объектов light industrial класса А составляет 105 тыс. рублей за квадратный метр, класса В — 64 тыс. рублей за квадратный метр. С конца 2024 года стоимость продажи выросла только в объектах класса А на 5%. Основными арендаторами объектов light industrial являются производства и компании-дистрибуторы. Их доли от общего числа арендаторов составляют 39 и 33% соответственно»,— подсчитал эксперт.
Индивидуальный подход
Еще одним сегментом, где спрос превышает предложение, остается self-storage. Илья Князев отмечает, что в Петербурге наблюдается стабильный рост спроса на индивидуальные склады. Это во многом связано с активным развитием малого и среднего бизнеса в агломерации, а также с увеличением числа частных клиентов, которым требуется надежное хранение личных вещей и сезонного имущества. Дополнительным фактором в последние годы стало активное строительство жилой недвижимости, особенно в формате массовой застройки, что стимулировало развитие рынка self-storage: жители новых комплексов часто сталкиваются с нехваткой места для хранения в квартирах.
«Мы также фиксируем рост интереса к гибким форматам аренды, позволяющим клиентам масштабировать площади в зависимости от текущих потребностей. Это особенно востребовано среди малого бизнеса, который ценит возможность быстрой корректировки арендованных метров без дополнительных издержек. При этом средний срок аренды остается стабильным: многие клиенты предпочитают заключать договоры на полгода или год»,— замечает господин Князев.
Кроме того, на петербургский рынок self-storage начинает влиять цифровизация: онлайн-платформы и автоматизация процессов аренды делают услуги более удобными и прозрачными для пользователей. Это позволяет клиентам быстрее заключать договоры и оперативно управлять арендованным пространством.
Александра Царук говорит, что до конца года планируется открытие четырех новых проектов в этом формате.