Черноземье / Партнерский материал

01.08.2025, 08:00

«Высокая экспертиза позволяет нам делать цену аренды производственно-скадских зданий ниже рыночной»

Индустриальный парк «Перспектива» диверсифицирует площадки для МСП

За 16 лет истории первого в России частного индустриального парка «Перспектива», расположенного в 12 км от Воронежа, его резидентами стали 158 компаний малого и среднего бизнеса. Инициатор и владелец парка Виктор Енин рассказывает об эксклюзивных параметрах реализованного в «Перспективе» формата, новых векторах развития площадки, акцентах инвестиционной программы и о том, почему освоение новой для игроков строительного рынка ниши в виде Light industrial может оказаться малоуспешным.

— «Перспектива» в свое время стала первым частным индустриальным парком в России. Претерпела ли за это время изменение сама концепция такого формата и насколько он, на ваш взгляд, актуален в целом для России?

— В своей основе концепция осталась прежней: создавать условия для компаний малого и среднего бизнеса, в которых им удобно было бы выстраивать свои производственные процессы и расширять бизнес.

Сама идея создания индустриального парка, ориентированного на этот сегмент предпринимательского сообщества, возникла в результате анализа рынка производственно-складской недвижимости. На то время малый бизнес работал, в основном, в гаражах, а средний — в полуразрушенных промзонах. Я понимал, что рано или поздно предприниматели начнут искать более цивилизованные условия локализации бизнеса. Тенденции развития городских территорий не позволили бы осуществить идею в задуманном масштабе, поэтому было принято решение о реализации проекта по концепции greenfield (размещение производств с нуля) за чертой города, но в непосредственной близости от него, чтобы персоналу, работающему на предприятиях компаний-резидентов, было удобно добираться до работы. Интересной оказалась локация в 12 км от черты города в Новоусманском районе. Приобрели сначала земельный участок в 146 га, после заполнения резидентами 70% его площади территория была расширена до 230 га. Главным аргументом в выборе площадки стала ее локация на пересечении крупных транспортных артерий — автодороги Курск — Тамбов и трассы М4, до которой порядка 10 км.

При планировке участков исходили из потребностей своей целевой аудитории — МСП, которым нужны небольшие земельные участки — от 20 соток до 1 га. Предоставляя возможность выбора площадки от самых минимальных размеров в 20 соток, «Перспектива» до сих пор остается вне конкуренции. При желании всегда можно расшириться — запас территории, энергомощностей индустриального парка позволяет. Мы и планировку сделали в шахматном порядке, чтобы была возможность приобретения соседнего участка.

Найденный нами формат индустриального парка, как отмечали, побывав в «Перспективе», делегации представителей сибирских регионов, Москвы, «Росатома», Ассоциации индустриальных парков России, актуален для страны, особенно как модель реновации заброшенных промышленных площадок советского времени.

— Идея создания «Перспективы» принадлежит вам. Вы довольны ее воплощением?

— Слово «доволен» ассоциируется с некой финальной стадией, а наш проект — в постоянном развитии. Взаимодействие с резидентами дает более глубокое понимание их запросов и ожиданий. Если изначально потенциальным резидентам предлагали промземли с инфраструктурой, то потом поняли, что предпринимателям интереснее не самим строить производственные помещения, а купить или арендовать готовые. И мы занялись строительством зданий формата Light industrial. Это производственно-складские объекты, разделенные на отдельные блоки от 200 до 1,5 тыс. кв. м, с возможностью выкупа или аренды требуемой площади. Они особенно популярны у малого бизнеса. Теперь предпринимателю не нужно заниматься проектированием и строительством, он приходит в современное, оборудованное всем необходимым, высокотехнологичное производственное помещение, стоимость аренды которого ниже рыночной на 30–40%.

— А почему ниже?

— Потому что у нас экспертиза очень высокая. За восемь лет мы уже построили 49 таких зданий, знаем, сколько стоит каждый шурупчик, работаем с проверенным пулом подрядчиков, заинтересованных в долгосрочном партнерстве. До мелочей выверены с оптимальным балансом цены, качества, количества все нюансы проекта: какой должны быть высота ворот, потолка, площадь оконных проемов, какое освещение, какой котел устанавливать… Поэтому у нас получается строить так, что цена сдачи помещений в аренду становится ниже рынка.

Совсем другая «арифметика» складывается, если бизнесмен купил земельный участок, подвел к нему газ, электричество, построил два, к примеру, здания для сдачи в аренду. Себестоимость у него будет гораздо выше, чем у нас.

Кстати, в Подмосковье на протяжении последних двух лет набирает обороты тренд строительства Light industrial. Этими проектами начали заниматься крупные строительные компании, специализировавшиеся до этого на возведении жилья или крупных складских комплексов, поскольку их традиционные виды бизнеса «просели» по объективным причинам. Таких проектов только вокруг Москвы порядка 60.

Мне всегда интересно сопоставлять свой опыт с наработками тех, кто строит в этой же нише, и я сразу увидел ошибки, которые, в итоге, не позволят им сформировать привлекательную для МСП стоимость аренды. Эти ошибки — следствие недостаточного уровня экспертизы именно в таких проектах.

К примеру, мы уже точно знаем, что потолок 12 метров для производственных нужд МСП не нужен. У нас, к слову, его высота — четыре метра. 12 метров влечет за собой немалые расходы на металлоконструкции и другие стройматериалы, на отопление большего объема пространства… И подобных ошибок немало.

Я даже задумался о том, чтобы, имея наш уровень экспертизы на строительстве Light industrial, выйти с проектами в другие регионы.

— Какова динамика наполнения парка резидентами?

— Динамику можно проследить хотя бы за последние два года: в 2023 году общее число резидентов парка было 100, по данным на июль —158 компаний. Анализ рынка показывает, что в Воронеже примерно 5 тысяч компаний малого и среднего бизнеса, работающих на арендованных площадях от 500 кв. метров, и они производственники, то есть потенциально — резиденты «Перспективы». По моей оценке, большинство из них не знают о привлекательных условиях, которые созданы для МСП в «Перспективе», 80% их никогда не бывали в этом индустриальном парке. А если бы они собственными глазами увидели нашу площадку, уверен, серьезно подумали бы о переносе производства сюда.

— Чем, на ваш взгляд, может быть интересен бизнесу парк «Перспектива»?

— Наличие большого участка земли дает возможность резидентам кратно увеличиваться. Это несомненный плюс: у 90% тех, кто к нам приходит с запросом купить землю или арендовать, возникла проблема с расширением в той локации, где они наладили свое производство.

В «Перспективе» есть интересная, на мой взгляд, опция аренды с правом выкупа, причем 50% арендных платежей зачитывается в стоимость покупки. Для наглядности: к примеру, из трех лет периода аренды полтора года, можно сказать, арендатор пользовался помещением бесплатно. Еще из плюсов — привлекательные тарифы на электричество и на газ: на электричество — по второй категории начисление, мы по высокому напряжению его получаем, понижаем и раздаем. За газ арендатор платит ровно столько, сколько показывает его счетчик. Мощности по электричеству и газу в «Перспективе» практически не ограничены. То есть к нам может зайти любое энергоемкое предприятие. Мы сразу строили инфраструктуру, рассчитанную на большие объемы потребления.

Про стоимость аренды ниже рыночной я уже сказал. «Перспектива» выделяется на рынке и тем, что мы готовы заключать договоры аренды на 36 месяцев с фиксацией цены. При этом еще и хорошую скидку даем, потому что площади, которые предприниматель у нас арендует, это 1% нашего актива, и мы не считаем такую ценовую уступку риском. Ради того, чтобы индустриальный парк был полностью заполнен, мы готовы идти на эти преференции. Ну где еще предприниматель найдет стоимость аренды за квадратный метр да еще с НДС, 380 рублей при рыночных 700 рублей?

Да и визуально наша площадка теперь весьма привлекательна. Завершив максимально активную фазу строительства зданий, в том числе и офисного, в этом году значительные инвестиции — около 50 млн рублей — вложили в ландшафтный дизайн, эстетику и функциональность. Это аллеи, тротуары, клумбы…

— Почему среди резидентов «Перспективы» нет «пищевиков», хотя именно в этом сегменте рынка много компаний малого и среднего бизнеса?

— Это следующий этап диверсификации нашего бизнеса. В этом году выделяем 30 гектаров земли под такие предприятия. В ближайшие месяц-два обеспечим все условия по соответствию площадки нормативам пищевых производств и будем приглашать пищевиков на нашу локацию. Уже строим инфраструктуру для централизованной подачи воды.

— Изменились ли параметры инвестиционного проекта по расширению индустриального парка на фоне удорожания кредитов и строительных материалов?

— Не изменились. До 2028 года включительно, планируется построить еще 91 здание формата Light industrial. С учетом уже построенных, всего их будет 140. Также на площадке вдоль трассы Р-193 «Воронеж-Тамбов» и в 10 км от магистрали М-4 «Дон» запланировано возведение девяти логоцентров класса B+ площадью 5,1 тыс. кв. метров каждый. Сейчас ведется строительство первых двух складов общей площадью 10,2 тыс. кв. метров. В планах — строительство торгово-развлекательного комплекса «Парк-маркет» площадью 18 тыс. кв. метров по типу тех, что уже действуют в Подмосковье, с пешеходными зонами.

Объем инвестиций — 3 млрд рублей остался прежним, несмотря на факторы, о которых вы упомянули, потому что сразу закладывали финансирование с расчетом на возможное изменение конъюнктуры. Кроме того, у нас нет большой зависимости от кредитных ресурсов — стараемся использовать оборотные средства. Впереди еще четыре года. Темпы реализации проекта во многом зависят от востребованности запланированных объектов. Как я уже сказал, новое руководство УК выстраивает заново маркетинговую политику и подход к продажам, через 120 дней перспектива реализации инвестпрограммы, думаю, станет яснее.

— Завершение каких объектов в рамках этого проекта планируется до конца 2025 года?

— Офисного центра, первых двух логоцентров общей площадью 10,2 тысяч кв. м, окончание запланированных работ по благоустройству территории.

Приглашаем вас на экскурсию!
Инвестируйте 30 минут — получите полный обзор инфраструктуры и преимуществ индустриального парка «Перспектива». Лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать!

Тел. +7 (915) 586-777-9
www.perspektiva-psp.ru

ООО УК Перспектива ИНН 3661046176

Меню сайта

«Коммерсантъ» для Android

«Высокая экспертиза позволяет нам делать цену аренды производственно-скадских зданий ниже рыночной»

Индустриальный парк «Перспектива» диверсифицирует площадки для МСП