Рассрочки сократили эскроу-счета
Объем недополученных банками средств достиг 1,2 трлн рублей
Распространение рассрочек привело к сокращению покрытия проектного финансирования эскроу-счетами до 71%, а объем недополученных средств банками на эти счета достиг 1,2 трлн руб. Впрочем, без рассрочек покрытие задолженности могло бы снизиться еще сильнее, до 60–65%. Ведь несмотря на риски, связанные с возможной неплатежеспособностью покупателей, рассрочки поддерживают объемы продаж и способствуют наполнению счетов эскроу. Эксперты прогнозируют, что по мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ и снижения ставок классическая ипотека вернет утраченные позиции, а рассрочки займут нишевое место на рынке.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Объем средств, недопоступивших на счета эскроу из-за рассрочек, предлагаемых застройщиками, в первой половине 2025 года достиг 1,2 трлн руб. Это следует из оценки Аналитического центра АО «Дом.РФ». С начала года этот объем вырос на 0,2 трлн руб. При этом распространение рассрочек снизило покрытие выборки по проектному финансированию счетами эскроу до 71%, следует из данных Банка России. Вместе с тем, по оценке АО «Дом.РФ», без рассрочек снижение покрытия задолженности по проектному финансированию счетами эскроу могло бы снизиться до 60–65%.
Кроме того, при распространении рассрочек банки увеличивают стоимость заемных средств для застройщиков. Так, согласно данным ЦБ, к началу июня 2025 года доля кредитов по ставкам более 20% годовых увеличилась до 16%, а средняя ставка по проектному финансированию выросла до 10,6% годовых. По прогнозу АО «Дом.РФ», к концу 2025 года доля кредитов по ставкам более 20% годовых может достичь 18%.
Эльвира Нубиуллина, глава Банка России, 14 февраля:
«У нас действительно есть беспокойство, потому что широкое распространение этих схем (рассрочки от застройщика.— “Ъ”) создает риски как для покупателей, так и для самих застройщиков».
Рассрочки позволяют предотвратить более резкое падение покрытия задолженности по проектному финансированию, поскольку они хотя и снижают объем, но все же способствуют наполнению эскроу-счетов. Продажа в рассрочку «предполагает определенный первоначальный платеж (зачастую до 50% от стоимости жилья), а также дальнейшее поступление платежей до момента ввода дома в эксплуатацию», отмечает старший директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. Кроме того, по словам директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксении Якушкиной, «программы рассрочки помогли стимулировать спрос и увеличить объем продаж» в условиях высоких ставок по рыночной ипотеке. Рассрочки «полезны для тех, у кого очевиден приход денег в перспективе до года и кому не нужен кредит на 20 лет», считает эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко.
Вместе с тем применение рассрочек связано с повышенными рисками, отмечают эксперты. По словам Василия Тануркова, основной риск связан с недостатком компетенций застройщиков для оценки платежеспособности покупателей. В результате возникает вероятность недостаточного наполнения эскроу-счетов к моменту сдачи дома из-за неспособности или нежелания значительной части покупателей в рассрочку вносить платежи, отмечает он. При этом «окончание рассрочки — процесс не одномоментный у всех покупателей: кто-то будет заканчивать при ставке кредитования 20% годовых, а кто-то — при ставке 15% годовых», указывает Сергей Гордейко. По оценке Василия Тануркова, «при умеренной доле продаж в рассрочку (20–25% от общего объема продаж) этот риск является контролируемым».
При этом эксперты не ожидают дальнейшего роста доли рассрочек в продажах.
По мнению господина Тануркова, «можно ожидать некоторого улучшения покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах по мере внесения покупателями средств по уже заключенным за последние 12 месяцев договорам рассрочки». В Аналитическом центре АО «Дом.РФ» ожидают, что «по мере смягчения Банком России денежно-кредитной политики и снижения рыночных ставок по ипотеке классические продажи в ипотеку вновь вернут свою долю в структуре продаж жилья по договорам долевого участия, а рассрочки, наоборот, станут нишевым инструментом».
Как указывают эксперты, в дальнейшем могут происходить одновременно несколько процессов, влияющих на наполнение эскроу-счетов. Это касается «невозможности закрыть рассрочку у части покупателей, перехода из рассрочки у других и получение кредита на покупку у третьих», перечисляет господин Гордейко. Кроме того, Ксения Якушкина не исключает ужесточения регулирования в этой сфере, «учитывая, что механизм рассрочки несет повышенные системные риски». В начале июня 2025 года ЦБ уже выпустил информационное письмо, в котором рекомендовал банкам при кредитовании застройщиков комплексно оценивать все риски по проекту строительства, в котором существенная доля жилья реализуется по договорам с рассрочкой.