Застройщики подходят к краю

На июль 2025 года доля предложения строящегося жилья, расположенного за КАДом, достигла 57% в общем объеме предложения по агломерации — за последние пять лет доля выросла более чем в два раза. В черте Петербурга, по прогнозам экспертов, в ближайшие годы активно будут застраиваться Пушкинский, Петродворцовый и Колпинский районы. В центральных локациях также будет активно вестись строительство — но за счет редевелопмента. Какие районы агломерации в ближайшие годы станут местом большой стройки, разбиралась корреспондент «Ъ-СПб» Александра Хренкова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как рассказали в группе «Эталон», сегодня в Петербурге есть несколько районов с большим объемом строительства. Во-первых, Пушкинский — эта локация активно застраивается в последние годы и все больше набирает популярность. «Перспективы развития и застройки района достаточно масштабны, особенно учитывая выход на рынок города-спутника Южный, где на территории более 2 тыс. га с площадью застройки около 10 млн кв. м создается новый многофункциональный район для жителей — с рабочими местами, досуговой и социальной инфраструктурой. Необходимо отметить и такую локацию, как поселок Шушары Пушкинского района, с крупными проектами комплексного освоения территории в городе. Застройка территории началась около 20 лет назад и продолжается на текущий момент, преображая территорию в современный развитый район со своей торговой и социальной инфраструктурой»,— говорят в «Эталоне». У самой компании в этом районе реализуются проекты «Монография», «Клюква.Парк», «Пулковский дом».

Редевелопемент на островах

Также, по мнению аналитиков «Эталона», продолжит активно застраиваться Василеостровский район. Данная локация развивается за счет редевелопмента промышленных предприятий, например, территорий Балтийского завода и Кожевенного заводов, территории вблизи Шкиперского протока, ранее принадлежавшей Институту радиоаппаратуры, где уже ведется строительство и реализованы жилые проекты. В последние годы достаточно активно застраиваются и набирают популярность намывные территории Васильевского острова. На текущий момент на намыве построены и сданы более десяти проектов, в стадии строительства и реализации находятся еще пять жилых комплексов. «Данная территория будет продолжать свое развитие и дальше за счет северной части намыва, где предусмотрено строительство около 1 млн кв. м недвижимости»,— отмечают аналитики «Эталона».

Еще одним перспективным районом, как считают в компании, является Красногвардейский район. Там активно застраивается территория между Якорной и Магнитогорской улицами, где запланировано преобразование промышленной зоны в современный жилой микрорайон. В настоящее время на этом участке строится жилой комплекс бизнес-класса от компании ЛСР, а в будущем планируется реализация нескольких новых крупных проектов.

«В целом в городе достаточно площадок для строительства как небольших точечных проектов, так и крупных, в том числе в рамках редевелопмента территорий. Например, в 2025 году на рынок вышли два проекта на Матисовом острове в Адмиралтейском районе — "Мариинка Deluxe" от Aurix (входит в группу «Эталон»), а также проект "Остров Первых" (Fizika Development). В ближайшие годы там будет построено более 70 тыс. кв. м жилья»,— рассказали в «Эталоне».

При этом активно развиваются и приграничные территории города: например, в Петродворцовом районе строятся крупные проекты общей площадью около 400 тыс. кв. м, заявлен выход нового проекта компании GloraX жилой площадью более 200 тыс. кв. м.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», полагает, что среди наиболее перспективных районов можно выделить Калининский, а также Пушкинский, который становится центром малоэтажного строительства с элементами загородного комфорта.

«Особое внимание заслуживают пригородные территории — Пушкинский, Петродворцовый, Колпинский и Курортный районы. Здесь ключевым фактором привлекательности становится синхронизация ввода жилья и социальных объектов: школ, детских садов, медицинских центров. Это создает полноценную среду для жизни, что особенно важно для семей с детьми»,— говорит она.

По мнению эксперта, перспективы новых проектов зависят от рыночных условий, но очевидно, что спрос будет расти именно в тех локациях, где есть отложенный потенциал, качественная инфраструктура и комфортная экология. «Именно такие районы сегодня в приоритете у девелоперов и покупателей»,— полагает госпожа Альшаева.

Игнатий Найда, соучредитель Kronung Group, считает регион Санкт-Петербург сегодня одним из самых привлекательных для жилищного строительства, во многом благодаря наличию обширных земельных ресурсов, сравнительно высокому спросу и активной поддержке со стороны девелоперов. Сегодня, по его словам, наибольший объем ввода жилья обеспечивают Московский, Приморский, Невский, Пушкинский и Выборгский районы — они входят в топ-5 популярных локаций, где девелоперы активно запускают очереди застройки.

«В перспективе ближайших лет можно ожидать, что именно эти районы станут движущей силой рынка жилья города. При условии улучшения спроса, смягчения ипотечных условий и завершения крупных инфраструктурных проектов девелоперы продолжат концентрироваться именно в них, формируя новые жилые кварталы и микрорайоны с развитой социальной и транспортной составляющей»,— полагает господин Найда.

Намывные территории, такие как Морской фасад на Васильевском острове, тоже, по его мнению, остаются в фокусе внимания. «Однако здесь застройка проходит медленно: намыто лишь треть запланированных 476 га, что ограничивает темпы и затрудняет инфраструктурное обеспечение»,— отмечает господин Найда.

Областной потенциал

В Ленинградской области также сохраняется значительный потенциал. «В частности, Всеволожский район агломерации остается лидером по количеству новых проектов: здесь формируется значительный "рекордный" запас земли, где строятся преимущественно комфорт-класс и выше, с доступными ценами по сравнению с центральной частью города»,— говорит господин Найда.

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», говорит, что востребованность локаций с внешней стороны КАД как девелоперами, так и покупателями растет. «На такие локации пришлось 47% в структуре спроса по итогам первого полугодия 2025 года и 57% от объема предложения. Для сравнения, пять лет назад доля в спросе данных территорий не превышала 30% по Петербургской агломерации, а доля в предложения оценивалась в 25%»,— рассказала она.

Среди областных территорий за КАД наибольшей популярностью у покупателей пользуются локации Бугры-Мурино, Новосаратовка, Новоселье (совокупно 37% всех сделок, прошедших в объектах с внешней стороны КАД в первой половине 2025 года), в Петербурге максимальное количество сделок за Кольцевой проходит в локациях Пулковское-Волхонское, Шушары, Ручьи, Московское-Колпинское (совокупно 28% сделок в объектах за КАД).

«Средняя цена предложения в жилых комплексах, расположенных за Кольцевой автодорогой, на текущий момент зафиксирована на уровне 169 тыс. рублей за "квадрат", в том числе 159 тыс. рублей — в областных локациях и 197 тыс. рублей — в городских локациях»,— сообщает эксперт.