Московский рынок недвижимости становится все более цивилизованным. Две недели назад Ъ (#18, стр. 22) уже писал о том, что за последнее время на этом рынке открылось множество новых возможностей. А на этой неделе ожидается событие поистине беспрецедентное: 28 мая фирмы "Ирбис" и "Московская палата недвижимости" намерены провести первый в России широкомасштабный конкурс по продаже права долгосрочной (на 49 лет) аренды земельных участков для их последующей застройки. Конкурса этого ждали долго — постановление московского правительства о его проведении вышло еще летом 1992 года.
Всего на конкурс выставляются шесть земельных участков, расположенных как в центре города, так и на окраине. Эксперты Ъ сочли целесообразным провести предварительный анализ их инвестиционной привлекательности.
Еще недавно полноценного рынка недвижимости в России по сути не было: объектами этого рынка было преимущественно жилье. Однако динамика его развития (возникновение рынка загородных домов и коттеджей, незавершенки, торговля земельными участками, расселение особняков в центре города) удивляет даже самых отъявленных пессимистов. Теперь же на рынке недвижимости появился еще один тип операций — долгосрочная аренда городской земли для последующей застройки. Развитие этого сегмента рынка способно не только оживить строительный комплекс столицы, но и легализовать вложения капитала в недвижимость. (До настоящего времени объект недвижимости можно было либо арендовать, либо с разрешения городских властей перевести с баланса той или иной организации на свой собственный. При этом тот факт, что недвижимость находится на вашем балансе, отнюдь не делает ее вашей полноправной собственностью.)
Таким образом, для тех, кто хочет стать настоящим лендлордом, в России теперь есть несколько возможностей. Можно приватизировать недвижимость, а можно и построить собственное здание на арендованном участке. В последнее время в странах Восточной Европы, в том числе и в России, получила распространение и еще одна форма собственности — так называемая society-private property (к ней относится практически вся крупная недвижимость, построенная за последние годы в Москве и Петербурге). Суть ее в следующем: для реализации проекта создается совместное предприятие, государство вносит в уставный фонд право на землю, а инвестор платит деньги за строительство на этой земле здания.
Методика расчетов
Прежде чем купить право аренды земельного участка, желательно знать, сколько это будет стоить и какую прибыль в конечном итоге принесет. Поскольку, согласно конкурсной документации, для каждого объекта определено его будущее функциональное назначение, мы не стали проводить расчеты для всех выставляемых на конкурс лотов, а выбрали несколько типичных примеров: офисное здание в центре города, гостиничный и торговый комплексы на окраине, а также жилые дома в пределах Садового кольца.
При расчетах использовалась общепринятая в мире схема калькуляции затрат на строительство. Она учитывает: выплаты за предпроектные работы (сбор исходных данных, историко-архитектурное обследование территории, разработка плановых заданий, получение технических условий на присоединение к коммуникациям), непосредственно проектную часть (разработка архитектурного и рабочего проекта, его согласование), стоимость строительно-монтажных работ, затраты на инжиниринг, выплаты за аренду земли в течение 49 лет и стартовую цену права ее покупки.
При расчете издержек использовались приближенные к максимальным расценки на архитектурные и строительные работы, действующие в настоящее время в Москве. Доход же по каждому объекту рассчитан по средневзвешенным ценам на московскую недвижимость.
Сроки проектирования и строительства каждого конкретного объекта оценивались на основе данных о реализации проектов, аналогичных выставляемым на конкурс, а также информации независимых специалистов-градостроителей, принимавших участие в подготовке подобных строительных программ. Все подсчеты приведены в долларах США.
Офисные комплексы
Для примера взят участок на ул. Остоженка площадью 0,5 га. Согласно градостроительному заданию, на этом месте можно построить трехэтажное административное здание общей площадью 900 м2. Застройщик имеет возможность разместить там и подземную автостоянку. Ежегодная арендная плата за землю составляет 50 803 руб., а стартовая цена опциона — 30 млн руб.
Затраты на строительство. Поскольку объект расположен в престижном месте, можно утверждать, что застройщик предпочтет построить высококлассный офисный комплекс (аналогичный комплексу в Южинском переулке, Pushkin Plaza на Пушкинской площади). Стоимость строительства в этом случае составит $1 350 000 (из расчета $1 500 за 1 м2) с учетом стоимости отделки и возведения внутренних коммуникаций. Затраты на коммуникации в пределах строительной площадки составят 25% стоимости строительства, или $337 000. Итого — $1 687 000, включая прибыль подрядчика, составляющую обычно 15-20%.
Предпроектная стадия. Объект находится в зоне особого градостроительного регулирования (территория Москвы в пределах Садового кольца), поэтому помимо затрат, связанных с обычными предпроектными работами, предстоят и отчисления на историко-архитектурное обследование участка. В результате на предпроектные работы уйдет 30% стоимости всех проектных работ, которые, в свою очередь, потребуют затрат в размере 7% стоимости строительства. Соответственно на проектную стадию и менеджмент проекта (включая выполнение объемно-пространственного решения будущего здания, разработку эскизных предложений, выполнение рабочего проекта, а также согласование и утверждение всех необходимых этапов в градостроительных инстанциях) у инвестора уйдет $120 000, плюс предпроектная часть $40 000. Итого — затраты застройщика увеличились до $1 847 000
Затраты на аренду земельного участка в течение 49 лет не следует принимать в расчет: они составят лишь 2 489 347 рублей. А вот цена права аренды может увеличить затратную часть до $2 000 000.
Доходы. По данным фирмы Aengevelt, объем предлагаемой арендной площади под офисы международных стандартов в настоящее время составляет в Москве порядка 100 000 м2 при спросе в 400 000 м2. Значит, недостатка в клиентуре инвестор испытывать не будет. Уровень арендной платы за подобные помещения сегодня находится в пределах $600 за 1 м2 в год. Арендная площадь здания составит 80% общей, или 720 м2. То есть в год такое здание способно приносить владельцу $432 000.
Сроки проектных работ по объекту при выполнении этой стадии ведущими архитектурными мастерскими составят не более шести месяцев. Само строительство — при найме подрядчиков "средней руки" (типа турецкой фирмы Enka) — займет 8-10 месяцев при условии параллельного со строительством проектирования. Таким образом, вложения окупят себя за 4,5-5 лет. Это вполне нормально: по международным стандартам, привлекательным считается тот объект недвижимости, вложения в который окупают себя полностью в течение 3-6 лет.
Повысить рентабельность проекта можно за счет так называемых предарендных платежей — предоплаты аренды, взимаемой еще при начале строительства сразу за несколько лет вперед. Однако если еще два-три года назад такие взаимоотношения с арендатором практиковались весьма активно, то сейчас они становятся все более проблематичными. Тем не менее не исключено, что застройщику удастся найти арендатора, готового единовременно внести арендные платежи за два года вперед. В этом случае затраты застройщика сокращаются почти вдвое.
Гостиницы на городской окраине
Для примера мы взяли участок площадью 2 га, расположенный на Рязанском проспекте, 30-32. Его выставляет на конкурс "Московская палата недвижимости". Согласно градостроительному заданию, участок можно использовать под размещение гостиничного комплекса на 1500 мест. Общая площадь постройки — 35 000 м2.
Сразу отметим, что условия градостроительного задания не вполне корректны: нельзя оговаривать количество мест, не зная, какого класса отель захочет построить инвестор. Логично предположить, что застройщик захочет как можно быстрее вернуть вложенные средства и построить наиболее быстро окупаемую гостиницу туристического класса (**-***). Исходя из этого, при расчетах мы использовали общепринятый в мировой практике стандарт: 50 м2 общей площади на номер (включая площади сервисных служб и объектов социальной инфраструктуры — рестораны, бары и т. п.).
Таким образом, в комплексе можно построить порядка 700 номеров. По международным стандартам это даже многовато: оптимальное количество номеров в подобных отелях — 500-550. Если эта цифра превышается, фирме-оператору (управляющей отелем) становится трудно "вести" объект. Исключение составляют гостиницы типа Convent-Hotel, предназначенные для приема и размещения больших групп постояльцев, приезжающих на многочисленные симпозиумы, конференции и другие подобные сборища.
Затраты на строительство. По информации, полученной в архитектурной фирме "Меерсон и партнеры", стоимость строительства подобного отеля составит порядка $42 000 000 (из расчета $1200 за 1 м2), включая затраты на возведение здания, инжиниринг, отделку, скромный обстановочный комплекс и выплаты подрядчику. На проектирование уйдет около 5% стоимости строительства, или $2 100 000, плюс общее управление проектом — 25% этой суммы ($52 500). Итого проектная часть потребует $2 152 500, затраты на аренду участка за 49 лет составят $37 000, а с учетом стартовой суммы ($205 000) это выльется в $242 000. Всего же в объект придется вложить порядка $45 000 000.
Доходы. Они рассчитаны с учетом оптимальной заполняемости гостиницы — 70%. Меньший уровень загрузки нерентабелен, а при большей заполняемости растут затраты на обслуживание, возрастает износ здания и, соответственно, сокращается безаварийный срок эксплуатации объекта. В Москве за номер в отелях подобного класса сегодня можно запросить $70 в сутки. Значит, годовой оборот отеля составит $12 775 000. При этом сервисные службы дают доход в размере 40% стоимости номеров, то есть приблизительно $5 110 000. Таким образом, годовой доход отеля достигает $17 900 000. Следует учесть, что, если эксплуатацией гостиницы будет заниматься профессиональная фирма-оператор, то она, согласно мировой практике, должна получать 2% оборота гостиницы и 8% ее прибыли.
Сроки проектирования и строительства подобного объекта могут составить 2,5-3 года. При таком раскладе проект окупится примерно за 6 лет — это соответствует международным нормам возмещения затрат на аналогичные гостиницы.
Торговля
Расчеты сделаны для земельного участка на окраине Москвы (ул. Менжинского). Его выставляет на конкурс "Московская палата недвижимости". Градостроительное задание предполагает строительство здесь торгово-делового комплекса с использованием подземного пространства под складские помещения общей площадью 4 000 м2.
Строительство 1 м2 подобных объектов обходится в $350. С учетом проектных работ, затрат на аренду и стартовой суммы инвестор выплатит порядка $1,6 млн. Прогнозируемый уровень арендной платы за торговую площадь составит порядка $250 за 1 м2 (подобные площади в центре города стоят до $1500). А значит, использование этого комплекса может приносить его владельцу $950 000 в год.
Срок проектирования и строительства объекта составит около 1,5 лет. Окупится же он за 3 года.
Жилье
Наиболее устойчивым спросом на столичных рынках начинают пользоваться фешенебельные квартиры в центре города — если они занимают целый дом или комплекс строений. Именно этим можно объяснить внимание к подобным операциям со стороны крупных риэлтерских фирм (БАНСО, "Альфа-эстейт", "Лендинформ"). Однако получить здание под реконструкцию от городских властей довольно сложно — требуются хорошие связи во властных структурах, — поэтому фирмы прибегают к расселению домов, что существенно увеличивает затраты. По информации фирм-риэлтеров, затраты на расселение могут составить около $1 250 за 1 м2 общей площади, а расселение дома займет порядка полугода.
На создание комфортабельного жилья (например, квартир типа "Пентхауз" — на последних этажах, общей площадью не менее 180 м2) потребуется не менее $650 за метр. Итого затратная часть составит порядка $2000 за метр общей площади, а реконструкция займет еще приблизительно полгода. При продаже такого рода недвижимости застройщик смело может просить с клиента от $2,5-3 тыс. за метр (петербургское АО "Петер-Хака" без проблем взяло с будущих владельцев за свои апартаменты $2,5 тыс. еще на стадии строительства). В итоге проект окупится за год, а с учетом предоплаты — еще быстрее.
Шикарное жилье и офисы лидируют
Итак, участки в центре города, предназначенные для строительства жилья, являются наиболее привлекательными для вложения денег. Однако получить в престижном районе участок под застройку или ветхий дом под реконструкцию трудно. Да и получение дома под расселение потребует усилий.
Несколько менее эффективно строительство офисных помещений международного стандарта. И, несмотря на длительный срок окупаемости (в 1990 году предарендные платежи перекрывали стоимость строительства в 2-2,5 раза), эти объекты по-прежнему привлекают инвесторов. Не последнюю роль в этом играет большая вероятность получения валютного кредита — известны случаи, когда российские и иностранные банки предлагали московским девелоперам под конкретный объект льготные кредиты в обмен на возможность стать будущим арендатором комплекса. Поэтому инвестору вовсе не обязательно иметь первоначальный капитал, покрывающий затраты на проект — достаточно иметь деньги на оплату конкурсной цены и на возведение нулевого цикла. После этого найти привлеченные средства не составит труда.
Вполне перспективно и строительство зданий для торговли и складских помещений. Приведенные выше расчеты показывают, что окупаемость затрат на возведение подобных объектов составляет 2,5-3 года при вполне доступных для торговых фирм стартовых вложениях ($1-3 млн). Не исключено, что наивысшего накала в ходе конкурса достигнет борьба именно за эти объекты.
Наиболее сложным проектом является постройка гостиницы на городской окраине. Гостиничный бизнес — это специфическая область, где огромную важность имеет репутация фирмы-оператора, которая возьмется за эксплуатацию объекта. Большую роль играет местоположение отеля, окружающая инфраструктура (соседство крупного аэропорта, близость к главным магистралям города, наличие инфраструктуры туризма и т. п.). Кроме того, речь идет о крупных стартовых вложениях. И даже если все эти условия выполнены, и найдена фирма-оператор (которая, кстати, может стать инвестором или привлечь под свое имя валютный кредит — именно так решались финансовые проблемы при строительстве большинства гостиниц в Москве и в Петербурге), необходимо запастись терпением: во всем мире гостиничный бизнес считается стабильным, но вложенные в него средства окупаются долго — от 6 до 10 лет в зависимости от класса гостиницы.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ Ъ-DAILY
При подготовке материала использована информация архитектурно-градостроительной фирмы "Меерсон и партнеры" и немецкой консалтинговой компании Aengevelt