По данным Банка России, за последний год количество досрочных погашений ипотечных кредитов снизилось в полтора раза. Это не может не радовать банкиров, которые не получали от ипотеки ожидаемой доходности. Участники рынка считают, что причина соблюдения гражданами сроков погашения кредита заключается в более рискованной политике банков, росте цен на недвижимость и повышении финансовой грамотности населения. Выигрывают от этого не только банки, для которых рефинансирование жилищных кредитов станет более дешевым, но и заемщики за счет снижения процентных ставок.
Вчера Банк России обнародовал результаты "единовременного обследования" кредитных организаций, выдающих кредиты на приобретение жилья по итогам их работы на ипотечном рынке в 2005-2006 годах. Согласно полученным данным, за минувший год объем досрочно погашенных кредитов в абсолютном выражении вырос в 3,8 раза: c 17,9 млрд руб. в 2005 году до 68,9 млрд руб. в 2006-м. При этом рост этого показателя обеспечен главным образом за счет рефинансирования кредитов другими банками. Сами заемщики за счет своих средств стали погашать ипотеку досрочно в полтора раза реже.
Как отмечает ЦБ, доля проданных (рефинансированных) кредитов или тех, которые были банками секьюритизированы, составили в 2006 году 75,7% от всех досрочно погашенных ипотечных ссуд. Между тем в 2005 году их количество доходило до 69,7%. Соответственно, доля самостоятельно погашенной заемщиками ипотеки до истечения срока кредита в 2006 году снизилась с 30,3% до 23,6% (см. таблицу). По отношению к количеству выданных кредитов этот показатель составил соответственно 6,2% в 2006 году против 9,6% в 2005-м.
Тенденцию снижения интереса заемщиков к досрочному погашению ипотечных кредитов подтверждают и данные ЦБ по средневзвешенным срокам кредитования. Так, если в 2005 году средневзвешенный срок кредита составлял 166 месяцев, то в 2006-м — 182 месяца, а по итогам первого квартала 2007 года — уже 189 месяцев. Это не может не радовать банкиров. Как отмечала на июньской встрече с аналитиками первый зампред Сбербанка Алла Алешкина, при досрочном погашении банк не только теряет в доходности, но и испытывает сложности с выполнением обязательных нормативов ЦБ.
Между тем эксперты считают, что сокращение доли самостоятельно погашенных заемщиками кредитов вполне прогнозируемо и объясняется целым рядом причин. "Финансовая культура людей растет, граждане перестали воспринимать кредиты как нечто враждебное, стали больше доверять банкам, а лишние средства пускать не на досрочное погашение, а на то же благоустройство купленного в кредит жилья либо иные инвестиции",— пояснила глава розничного блока МДМ-банка Юлия Топольская. Руководитель центра ипотечного кредитования "Абсолют банка" Сергей Даньков видит причины отказа заемщиков от досрочного погашения ипотечных кредитов в росте цен на недвижимость. "Досрочное погашение ипотечных кредитов во многом происходит за счет продажи предмета залога либо иного имущества,— говорит он.— В 2006 году цены на жилье резко выросли, в таких условиях продавать недвижимость для досрочного погашения кредита было невыгодно". Кроме того, снижение процента досрочных погашений эксперты объясняют более рискованной политикой банков в части выдачи ипотечных кредитов и вовлечением в число заемщиков менее обеспеченных слоев населения, у которых попросту нет возможности гасить кредиты досрочно.
Участники рынка прогнозируют, что в условиях роста рынка и снижения ставок по ипотечным кредитам тенденция отказа заемщиков от досрочного погашения сохранится и в дальнейшем. Банкам это только на руку. "Отказ заемщиков от досрочного погашения позволяет банкам сохранить доходность по ипотечным кредитам, которые как самые длинные кредиты наиболее чувствительны к досрочному погашению,— говорит первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев.— Это, в свою очередь, позволит удешевить для банка рефинансирование по таким кредитам, что в конечном итоге отражается на ставках для заемщиков".