31 мая истекает срок подачи заявок на участие в специализированном чековом аукционе по продаже акций трех весьма интересных и перспективных московских предприятий — АО "На Тверской" (гостиница "Минск"), АО "Русский каравай" (хлебозавод #14) и АО "Останкинский мясоперерабатывающий комбинат". Аукцион проводит Московский фонд имущества. Ваучеры принимаются в Московском межрегиональном аукционном центре на Красной Пресне.
Сегодня мы анализируем два из этих трех предприятий.
Если постараются, получат три звездочки
Мы не оригинальны: АО "На Тверской" представляется нам довольно заманчивым объектом для вложений. Во-первых, это гостиница, а гостиничный сервис, да еще в крупном городе, богатом туристами, сулит его владельцам довольно высокие доходы. Во-вторых, гостиница расположена на одной из самых престижных московских улиц, вблизи делового центра, что сильно поднимает ее рейтинг. Наконец, в-третьих, 0,44 га земельного участка в центре города, в пределах Садового кольца, на которых расположена эта гостиница, уже сейчас можно назвать "золотыми".
Общая характеристика предприятия. Гостиница "Минск" является муниципальной собственностью, трудовой коллектив АО выбрал при приватизации второй вариант льгот. Среднесписочная численность работающих на 1 июля прошлого года составляла 154 человека, уставный капитал АО определен в размере 531 млн рублей. На аукцион выставляется 79 650 акций номиналом 1000 рублей, что составляет 15% уставного фонда. В пунктах приема заявок уже собрано более 200 тыс. чеков (для сравнения: это почти четверть общего количества чеков, принятых для участия в чековом аукционе по продаже акций ЗИЛа). Среди заявок есть и крупные пакеты — по 30 тыс. ваучеров. Таким образом, на сегодняшний день складывается следующий курс: приблизительно 300-рублевая акция за один приватизационный чек. Если учесть, что прием заявок проводился только в Москве и на аукцион выставлялся достаточно большой пакет акций, такой курс можно оценить как довольно высокий. По некоторым сведениям, большинство акций приобретается со спекулятивными целями, для игры на разнице курсов.
К вопросу об иностранном инвесторе. Смелостью в обращении с законодательством план приватизации гостиницы "Минск" выделяется даже среди других планов приватизации, подготовленных в Москомимуществе и попадавшихся ранее на глаза экспертам Ъ. Согласно постановлению правительства Москвы #877 "О приватизации гостиницы 'Минск'" в плане предусматривается прямая продажа 29% уставного капитала акционерного общества французской фирме CITI. По номиналу, естественно.
По мнению экспертов Ъ, Москомимуществу совершенно необязательно было столь бесшабашно нарушать законодательство. Если уж трудовой коллектив и московское правительство пожелали видеть хозяином гостиницы именно эту фирму, намного изящнее было бы использовать широко распространенный прием: добиться проведения конкурса с такими условиями, которые в состоянии выполнить только заранее известная фирма. Например: инвестор обязан обставить такие-то помещения гостиницы мебелью такой-то фирмы такого-то года выпуска (у намеченного инвестора, естественно, эта мебель есть) — смеем вас заверить, пример лишь слегка утрирован.
Московский фонд имущества, будучи непосредственным продавцом, воздержался от следования рекомендациям Москомимущества и не взял на себя смелость в обход законодательства проводить прямую продажу — и вот 18 мая Госкомимущество согласовало условия проведения фондом открытого (по составу участников) инвестиционного конкурса. Пакет в 29% акций на сумму 154 млн рублей, предназначенный первоначально для продажи конкретному инвестору, будет выставлен на инвестиционные торги Московским фондом имущества. Акции при этом продаются по номиналу, а инвесторам предстоит предложить программу реконструкции гостиницы и соревноваться по двум критериям — срокам и объему инвестиций. Определены и стартовые условия для инвестиционных программ: реконструкцию необходимо провести не более чем за пять лет и вложить в нее в течение первых двух лет не менее $5 млн. По оценкам экспертов, такой суммы, при разумной экономии, действительно может хватить для достижения упомянутой в плане приватизации цели — получения бывшим "Минском" высокого статуса трехзвездочного отеля.
Остается открытым вопрос: понимают ли работники "Минска", что в результате всей описанной операции их сегодняшний контрольный пакет (51%) перестанет быть таковым и составит всего 34%? Ведь победители торгов имеют право после внесения инвестиций "в безусловном порядке" потребовать увеличения уставного капитала на 50% и взять дополнительные акции себе. Итого у них будет 53% акций — и полный контроль над АО. Потенциальным инвесторам стоит учесть этот факт: их доли тоже уменьшатся в полтора раза — правда, в обмен на профессиональный менеджмент.
Детально разработанная инвестиционная программа для "Минска" не подготовлена, поэтому обязательными условиями продажи станут следующие: реконструкцию необходимо проводить без приостановки деятельности гостиницы, в течение года инвестор обязан сохранить профиль и рабочие места, а также направлять дивиденды по своим акциям на развитие производства. Среди обязательных условий (разработанных, кстати, рабочей комиссией по приватизации гостиницы) экспертам Ъ наиболее любопытным показался пункт о "финансировании и организации обучения за рубежом, в течение двух лет с даты покупки пакета, в ведущих иностранных фирмах не менее половины работников объекта ('Минска'. — Ъ) в целях повышения их профессиональной подготовки (безусловно, в каких же иных целях? — Ъ)". Так вот, оказывается, за какую чечевичную похлебку продает коллектив (или, вероятнее, администрация) свой контрольный пакет акций отеля в центре мировой столицы. То-то смеху будет, если победитель торгов, воспользовавшись печальным фактом расширения понятия "за рубежом", пошлет работников стажироваться к бывшим тезкам — в Минск.
Адрес гостиницы "Минск": 103050, Москва, ул. Тверская, 22.
НАТАЛЬЯ РОМАНОВА
Каравай с видом на процесс
Общая характеристика предприятия. АО "Русский каравай" (хлебозавод #14) представляет собой обычную обшарпанную московскую пекарню, которая снабжает своей продукцией близлежащие булочные, имеет собственный магазин и оживляет в памяти Москву из очерков Гиляровского. Количество занятых — 202 человека, уставный капитал — 2,9 млн рублей, основная продукция — хлебобулочные изделия широкого ассортимента. Коллектив хлебозавода предпочел при приватизации первый вариант льгот. На аукционе Фонд имущества планирует продать 1015 тысячерублевых акций (35% уставного капитала АО).
Таким образом, хлебозавод #14 — предприятие, казалось бы, вполне обыкновенное. Однако есть обстоятельство, уже не раз игравшее решающую роль при покупке того или иного предприятия в Москве, — его местоположение. "Русский каравай" расположен на Сретенке, и это должно вызвать горячий интерес к нему сторонних инвесторов. Однако в плане приватизации АО сказано: земельного участка нет. И получается, что предприятие висит над таким хорошим местом в воздухе, подобно свифтовскому городу Лапута.
Территориальный вопрос. Начальник бюро технической инвентаризации (БТИ) Сокольнического райсовета Нина Николенко показала корреспонденту Ъ документы, согласно которым землевладение ул. Сретенка, 18 (адрес пекарни) занимает 2655 м2. Из них 2328 застроено. Такие сведения БТИ за умеренную плату выдает любому, кто представит запрос от любого юридического лица (частным лицам такие справки не выдаются). Незастроенная территория представляет собой внутренний дворик, отделенный от проезжей части необитаемым жилым зданием. Акт на пользование этой землей находится у РЭУ-2 Сокольнического района, у которого пекарня и арендует здание.
Вопрос о том, сможет ли АО "Русский каравай" после распродажи принадлежащих Фонду имущества акций купить землю, на которой стоит, совсем не прост. Видимо, попытка найти на него ответ не обойдется без судебного процесса. Исходя из пункта 4 "Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий..." (утвержденного указом президента от 14 июня 1992 года #631) — несомненно, имеет. С другой стороны, согласно пунктам 7, 8 и некоторым другим того же "Порядка" необходимое условие продажи акционерному обществу земли — наличие в составе утвержденного плана приватизации ситуационного плана земельного участка и акта о его нормативной цене. В рассматриваемом случае это условие, как мы видели, не выполнено. Так что желающие получить за ваучеры кусок московского центра должны учитывать некоторый — в виде нагрузки — риск: земли может и не оказаться.
Впрочем, по мнению экспертов Ъ, если за это дело возьмется грамотный человек — быть "Караваю" землевладельцем.
Финансовое положение. Вернемся к частностям. Пользуясь методикой экспресс-анализа проспектов эмиссий, попытаемся оценить надежность вложений приватизационных чеков в акции "Русского каравая". Общая степень зависимости от внешних кредиторов и инвесторов для АО "Русский каравай" чрезвычайно мала — по балансу на 1 января и 1 октября 1992 года у предприятия отсутствовал раздел пассива "Кредиты и другие заемные средства", то есть оно не имело ни кратко-, ни долгосрочных кредитов и не пользовалось другими заемными средствами. Коэффициент автономии предприятия по балансу за три квартала прошлого года находился на нормативном уровне, равно как и показатель обеспеченности запасов и затрат собственными источниками формирования. Несколько ниже нормы был коэффициент маневренности, показывающий, какая часть собственного капитала предприятия используется для финансирования текущей деятельности (вложена в оборотные средства). Это значит, что АО "Русский каравай" все же испытывало некоторые затруднения в формировании собственных оборотных средств и не прочь было бы воспользоваться под это дело кредитами.
Таким образом, по критериям финансовой надежности "Русский каравай" можно отнести к устойчивым предприятиям, причем АО может смело привлекать заемные средства для формирования своих оборотных фондов.
Оценка потенциальной доходности. По результатам работы предприятия за три квартала прошлого года можно приблизительно оценить уровень максимальной потенциальной доходности вложений в его акции. Так, отношение чистой прибыли предприятия к размеру его уставного капитала составило бы в 1992 году не более 287%. Иными словами, по результатам работы за прошлый год АО в принципе могло выплатить акционерам 2870 рублей на одну акцию. При этом, поскольку у хлебозавода #14 согласно плану его приватизации отсутствует незавершенное строительство и неустановленное оборудование, выплата таких дивидендов была бы вполне реальной. Надо отметить, что этот показатель и сам по себе достаточно высок — другие предприятия, проспекты эмиссии которых мы анализировали ранее, даже теоретически не могли выплатить своим акционерам такие дивиденды.
Конъюнктура. Продукция хлебозавода пользуется стабильным и динамичным спросом на московском рынке. Однако цены на хлебобулочные изделия попадают в разряд регулируемых на муниципальном уровне, поэтому с точки зрения ценовой динамики эта продукция не может служить источником высокой прибыли предприятия. При этом в плане приватизации обусловлено, что в течение пяти лет АО не может менять свой профиль без согласования с правительством Москвы; кроме того, в течение трех лет АО обязуется направлять 40% получаемой прибыли на техническое перевооружение производства. В результате предприятие ставится в жесткие рамки, не позволяющие диверсифицировать его деятельность и широко использовать те возможности, которые сулит ему местоположение в пределах Садового кольца.
Вместе с тем, по сообщениям Госкомстата России, в I квартале 1993 года разрыв между максимальными и минимальными ценами на пшеничный хлеб из муки 1-го и 2-го сорта стал почти 70-кратным. Это показывает, насколько может потенциально возрасти прибыльность хлебозавода в случае перехода к свободным ценам.
Экспертное заключение. Потенциальным инвесторам стоит всерьез подумать о приобретении акций АО "Русский каравай": очевидно, что выгодное местоположение предприятия дает ему очень хорошие перспективы. Да и с точки зрения более узких конъюнктурных категорий — надежности, устойчивости, потенциальной доходности — предприятие выглядит отнюдь не плохо.
Адрес АО "Русский каравай": Москва, Сретенка, 18.
ДМИТРИЙ Ъ-ТУШУНОВ