Зарубежная недвижимость: инвестиции с оглядкой

Российские покупатели продолжают вкладываться в объекты за границей, выбирая направления с высокой доходностью, стабильным спросом, удобством работы и гарантией защиты прав. По данным экспертов, сегодня наиболее перспективны Таиланд и остров Бали (Индонезия). Популярность сохраняют Турция и ОАЭ. Учитывая спрос, российские девелоперы активно расширяют присутствие в Эмиратах, ориентируясь на соотечественников. Аналитики и игроки рынка приводят цифры доходности и капитализации, однако последние часто варьируются в зависимости от многих факторов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Зарубежная недвижимость продолжает оставаться востребованным инструментом для диверсификации капитала, но ее привлекательность все сильнее зависит от геополитической конъюнктуры и локальных ограничений. Санкционные барьеры и ужесточение финансовых транзакций осложняют прямые инвестиции в ряд стран, заставляя инвесторов пересматривать стратегии. Несмотря на это, спрос со стороны россиян демонстрировал сезонное оживление: по данным Prian.ru, в первом полугодии 2025 года число сделок выросло на 6,5% по сравнению с июлем — декабрем 2024-го, хотя в годовом исчислении падение достигло 24%. Аналитики Tranio подтверждают тренд: их статистика фиксирует рост активности на 6,4% в январе — июне относительно конца прошлого года. Большее число покупателей из России приобретает зарубежную недвижимость для получения дохода от ее сдачи в аренду или перепродажи. Факторы привлекательности остаются неизменными: низкие налоги, круглогодично теплый климат и долларовая доходность.

Директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF Group Анна Ларина отмечает, что наиболее перспективны сегодня Таиланд и остров Бали. «Эти направления существенно опережают, например, Камбоджу и Вьетнам по развитию рынка, качеству предложения и уровню доходности. Кроме того, конкуренцию иностранным проектам сейчас составляет жилье в российских курортных локациях. Алтай, Архыз, Сочи и Туапсинский район становятся популярной альтернативой зарубежным странам»,— говорит эксперт.

Ключевая особенность сделок в Таиланде и на Бали, которую стоит учитывать,— специфика leasehold и freehold (долгосрочная аренда и полная собственность), добавляет Анна Ларина. Однако для большинства инвесторов, ориентированных на возврат вложений с их приростом в пределах пяти лет, эти рынки остаются привлекательными даже при приобретении объектов в формате leasehold.

Выбор зарубежной доходной недвижимости зависит от цели инвестора, рассуждает основатель и стратег экосистемы Becar Asset Management Александр Шарапов. «Если мы говорим о пассивном доходе, то это ОАЭ, а в Европе — Германия. Для этих направлений характерен стабильный спрос на аренду. Если же интересна сильная капитализация недвижимости (рост ее стоимости), то лучше рассмотреть развивающиеся страны, например Мексику или, в Европе, Польшу. С точки зрения налоговой оптимизации могут заинтересовать ОАЭ и Португалия»,— отмечает господин Шарапов.

По его словам, если учитывать удобство работы, то здесь тоже многое зависит от того, в чем оно заключается для инвестора. Если это низкие налоги, то стоит рассмотреть ОАЭ (0% на доход) или такие направления, как Сингапур и Мальта, где существуют льготы для инвесторов. С точки зрения простоты покупки интересны Грузия, Турция или же Египет. Ну а если говорить о защите прав, то самые надежные государства, по мнению Александра Шарапова,— Германия, США и Канада.

Ветер перемен

В рамках спроса аналитики наблюдают несколько тенденций. Российские покупатели во избежание рисков готовы вкладывать небольшой объем средств в разные объекты в разных странах.

Анна Ларина указывает на смещение инвестиционного спроса в сторону дружественных государств. «Если раньше наибольший интерес вызывали европейские страны, такие как Испания, Италия, Кипр и так далее, то сегодня клиенты стремятся не приобретать объекты в этих направлениях без оформления ВНЖ, чтобы избежать проблем со счетами, оплатой коммунальных услуг и прочим. Однако ряд клиентов, которые уже оформили такие документы ранее, продолжают без затруднений инвестировать в вышеупомянутые страны»,— говорит эксперт.

Российских инвесторов также интересуют новые направления с круглогодичным сезоном. Один из таких рынков, появившийся относительно недавно, — Бразилия. Это направление привлекает инвесторов возможностями краткосрочной и долгосрочной аренды, доступной стоимостью объектов (около $200–300 тыс.) и прозрачностью рынка.

«До 2022 года наблюдался устойчивый рост, особенно в ЕС (Германия, Франция, Испания), ОАЭ и Турции. В 2022–2023 годах спрос из-за санкций, ограничений на переводы и геополитической неопределенности резко сместился в дружественные юрисдикции (Турция, ОАЭ, Армения, Таиланд). Сейчас лидером по покупке жилья россиянами является Таиланд, на втором месте ОАЭ. Замыкает тройку Турция»,— комментирует Александр Шарапов.

Дубайский флер

Видя инвестиционный потенциал и возможности реализации девелоперских проектов, российские холдинги продолжают экспансию на рынке ОАЭ. «Сегодня здесь работает 14 девелоперов из России, включая семь компаний из Петербурга. Эмираты остаются привлекательной юрисдикцией для российского бизнеса благодаря прозрачным условиям работы и высокому спросу на недвижимость»,— отмечает партнер Nikoliers Андрей Косарев.

Среди крупных девелоперов он называет Becar Asset Management, Orange.Life! (Orange Group), Arsenal East («Арсенал»), QUBE Development (ЛСР).

Александр Шарапов выделяет екатеринбургского девелопера «Форум» с люксовым проектом вилл XXII Carat на острове Палм-Джумейра. Также из видных группа «Пионер», которая работает в высокобюджетном сегменте Дубая под брендом MERED (Middle East Real Estate Development). В бюджетном сегменте — петербургский застройщик Orange Group и Becar, построивший проект коливинга You&Co.

По словам Андрея Косарева, строящаяся жилая недвижимость по-прежнему обладает инвестиционной привлекательностью, однако есть несколько но. Рынок жилья динамично насыщается предложением, в связи с чем сложнее становится рассчитывать на значительный рост стоимости приобретенных за время строительства апартаментов. «Российские застройщики пытаются привносить свои технологии и качество продукта на этот рынок, однако для многих первые проекты — это тестирование рынка, отладка процессов, пробы пера. Думаю, что многие могли столкнуться со сложностями на разных этапах реализации проекта, однако с инвестиционной точки зрения большинство их первых проектов наверняка окажутся привлекательными для частных инвесторов — как благодаря заложенным конкурентным преимуществам, так и за счет довольно консервативного подхода к выбору наиболее востребованных локаций (не говоря уже про рост рынка в последние годы)»,— отмечает господин Косарев.

Кроме того, по его словам, происходит переориентация части спроса с апартаментов на офисы — сегмент, где наблюдается острый дефицит качественного предложения и большой неудовлетворенный спрос.

Эмираты vs. Москва и Петербург

Господин Шарапов говорит, что ОАЭ выгоднее для долларовой диверсификации, но требуют профессионального управления. В свою очередь, Петербург менее доходный, но куда более доступный для локальных инвесторов. При этом в городе на Неве наблюдается стабильный рост внутреннего туризма, а перспективы открытия границ приведут к взрывному росту доходности.

«Рыночные проекты в Дубае и Абу-Даби высоколиквидны и дают годовую доходность в 5–8% на аренде и 3–7% годовых на росте стоимости. Проекты российских застройщиков в этой локации зачастую ориентированы на соотечественников. В них ниже цены, а доходность примерно та же: 4–6% годовых. Проекты апарт-отелей с качественным управлением в Петербурге приносят 8-12% годовых, но уже в рублях»,— приводит цифры Александр Шарапов.

Господин Косарев подтверждает мысль: «Если сравнивать чистую доходность от сдачи готовых апартаментов с аналогичной для Петербурга и Москвы, то для Дубая она в среднем несколько выше. Но главное отличие в том, что и аренда, и стоимость самой недвижимости в эмирате де-факто привязана к доллару, к которому на длинном временном отрезке рубль слабеет. Последнее обстоятельство делает долларовую доходность (дубайской недвижимости) более привлекательной даже при одинаковых номинальных процентах, чем рублевая (российской недвижимости)».

При этом спрос на сервисные апартаменты в Петербурге показывает рост. Согласно данным директора КЦ «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, реализовано 900 юнитов (+7% в сравнении год к году). «На востребованность сегмента влияет инвестиционная привлекательность и преимущества формата для получения пассивного дохода. В среднем по городу наблюдается рост загрузки юнитов и увеличение доходности инвесторов — по высокодоходным лотам — свыше 10%. Значимым драйвером продаж выступают дополнительные скидки, акции от застройщиков и программы рассрочки»,— говорит госпожа Трошева.

Геополитические риски и курсовая динамика не отменили инвестиционной логики: оба рынка находят своих покупателей, но по разным мотивам.

Алиса Мальцева