Кратный труд
В конце осени Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) введет требование для банков снизить размер минимального первоначального взноса при покупке квартиры в кредит по госпрограмме в пять раз — с 25% до 5%. Даже при нынешних ценах на жилье это существенно расширит круг людей, способных получить кредит по условиям ГИУ.
Столкнувшись с тем, что граждане практически не пользуются рефинансируемыми через ГИУ банковскими ипотечными кредитами, руководство госучреждения — предположительно, в ноябре или начале декабря — начнет работать по новым правилам. Пока что единственная выгода для заемщиков — это пятикратное снижение минимального первоначального взноса при получении кредита, который сейчас составляет не менее 25% от суммы займа. При этом для каждого города существуют ограничения по максимальной сумме ссуды: в Киеве банки не имеют права выдавать "в одни руки" более 1 млн грн, в Севастополе — более 750 тыс. грн, в областных центрах — более 500 тыс. грн. Минимальный срок кредитования по программе ГИУ — пять лет, максимальный — 30 лет. Условия достаточно неплохие, а эффективные ставки по госпрограмме вполне конкурентоспособны даже по сравнению с процентами по валютным ипотечным займам. Впрочем, широкому распространению программы препятствует требование ГИУ, согласно которому расходы заемщика на обслуживание кредита не должны превышать 40% от суммы его официальных доходов, а общие кредитные обязательства — 50%. Из-за таких жестких требований из 41 банка-партнера ГИУ по данной программе работают менее 20. При этом реально выдают кредиты (речь не идет о единичных случаях) не более десяти из них. Лидер по привлечению средств ГИУ на ипотечное кредитование — банк "Финансы и Кредит", за ним следуют УкрСиббанк, Трансбанк, "Меркурий", "Родовид Банк", "Камбио", "Арма" и "Хрещатик".
На сегодня средняя эффективная ставка ссуд, выдаваемых банками в сотрудничестве с ГИУ, составляет 13,66% годовых в гривне, средняя номинальная ставка — 12,86% годовых. Средний размер одноразовой комиссии банков составляет 2,11% от суммы кредита, хотя максимальная величина доходит и до 5%. Если платежеспособность клиента и предложенная в ипотеку недвижимость отвечают требованиям ГИУ, получить ипотечный кредит по госпрограмме можно без каких-либо препятствий. Сейчас наблюдается тенденция к увеличению спроса на такие кредиты, однако даже банк "Финансы и Кредит" за год выдал всего около 300 ипотечных займов. Безусловно, эти цифры говорят о том, что кредиты ГИУ пока не являются массовым продуктом для банков.
Есть много разных факторов, вследствие которых клиенты не хотят или не могут взять кредит. Например, большинство людей связывают ГИУ с Фондом содействия молодежному строительству (который практически не работал в 2005-2006 годах), хотя это две совершенно разные организации. Как уже говорилось выше, для многих потенциальных заемщиков препятствием на пути получения ипотечного кредита являются требования ГИУ к платежеспособности и кредитоспособности, учитывающие только официально подтвержденные доходы, которые минимум в 2,5 раза должны превышать ежемесячные выплаты по кредиту. Если же заемщик перестает платить, банки обязаны выкупить у ГИУ проблемный кредит и самостоятельно решать с заемщиком вопрос его возврата.
Примечательно, что финансисты по разному относятся к требованию ГИУ по платежеспособности клиентов. На Украине не так много организаций и предприятий указывают в отчетности реальные зарплаты. В основном платят по старинке — в конвертах,— тем самым уходя от начислений на фонд оплаты труда.
При выдаче кредитов банки самостоятельно определяют уровень риска и платежеспособность заемщиков по разработанным внутренним стандартам. Так, в Международном ипотечном банке (МИБ) могут учитывать и неофициальные доходы. Тем, у кого не хватает уровня "белой" зарплаты, могут предложить указать источники альтернативных поступлений. Например, предоставить договор, подтверждающий получение доходов от сдачи в аренду имущества. В таком случае эта сумма будет учтена при определении коэффициента платежеспособности заемщика.
Впрочем, несмотря на привлекательные ставки кредитов по по программе ГИУ, заемщикам следует помнить, что в будущем у них могут возникнуть сложности, о которых сейчас мало кто из них задумывается. По мере развития ипотеки и снижения процентных ставок все более актуальными становятся вопросы рефинансирования кредитов на более выгодных для заемщика условиях. Если ипотечный кредит числится на балансе ГИУ, то для его рефинансирования необходимо разрешение госучреждения. Пока среди заемщиков ГИУ такой практики не было, но сложности с рефинансированием уже возникли у клиентов банка, осуществившего секьюритизацию своего ипотечного портфеля. Суть данной операции заключается в том, что инвесторам в качестве обеспечения по выпущенным банком ипотечным облигациям передаются выданные ранее этим финучреждением ипотечные кредиты, которые списываются с его баланса. Это означает, что заемщикам, чтобы рефинансировать кредит, необходимо получить разрешение уже не в банке, а у ипотекодержателя. Проблема же заключается в том, что ими, как правило, становятся иностранные учреждения или частные лица, которые не заинтересованы в продаже кредита.