Апартаменты сокращают ввод
В Петербурге сдано вдвое меньше в первом полугодии, чем годом ранее
За шесть месяцев текущего года в Санкт-Петербурге было введено 1,5 тыс. юнитов в сегменте апарт-отелей, что составляет 50% от уровня 2024-го и 43% — 2023 года. Спрос и предложение в сегменте также снижаются. Средняя стоимость показывает рост, в основном за счет несервисных проектов. Среди ключевых тенденций рынка опрошенные «Ъ-СПб» эксперты выделили увеличение доли сервисных апартаментов, развитие апарт-комплексов в спальных районах и рекреационных объектов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По итогам полугодия в Петербурге было введено в эксплуатацию четыре объекта общей площадью 54,2 тыс. кв. м, сообщила заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко.
В продажу вышли четыре новых объекта общей площадью 24,6 тыс. кв. м, или 0,7 тыс. юнитов. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года их число увеличилось на 26%, а объем площади — на 11%. Все в формате сервисных апартаментов: апарт-отель «Сота» («Смарт-Девелопмент»), новая очередь Avenue Apart Pulkovo («Эталон»), «Место Смолячкова» (ГК «Место») в Курортном районе, апарт-отель «Фомин» («А-Девелопмент»).
В первом полугодии на рынке начали работу пять апарт-отелей: «Vertical Club Московская» (Becar), Ladozhsky Avenir («ПСК»), Look 35 и «Культ Отважных» («Севзапинжиниринг»), VIDI (Fizika Development). На июнь текущего года классификацию прошли 142 номера.
Сейчас на рынке Санкт-Петербурга представлено 59 комплексов апартаментов в продаже с общим номерным фондом 6,4 тыс. юнитов, отметила эксперт. По сравнению с концом 2024 года их количество снизилось на 14%.
Спрос сократился: за шесть месяцев реализовано около 1,5 тыс. юнитов, что на 14% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, причем во втором квартале 2025-го спрос упал на 11% по отношению к первому.
Сервисные апартаменты по итогам полугодия показали небольшой прирост (+15%) по сравнению с первым полугодием 2024-го, реализовано 1 тыс. юнитов. Их доля в общем объеме спроса составила 68%. Тренд на увеличение доли сервисных юнитов в совокупном объеме продаж сохраняется: показатель второго квартала 2025 года выше результатов первого квартала (+7%) и аналогичного периода 2024-го (+12%).
На этом фоне средняя цена квадратного метра в сервисных апартаментах в Петербурге на конец первого полугодия составила 326,5 тыс. руб., сократившись на 0,3%, рассказала госпожа Московченко. По данным руководителя направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольги Рянкель, средневзвешенная цена за полгода выросла на 8% до 328 тыс. руб/кв. м (267 тыс. руб/кв. м для сервисных проектов и 417 тыс. руб/кв. м для проектов формата псевдожилья). Общий объем первичного предложения апартаментов на июль 2025 года — 5,3 тыс. лотов (186 тыс. кв. м), что соответствует 14% общего первичного предложения Петербурга, оценила госпожа Рянкель.
По подсчетам NF Group, районом — лидером по предложению в Петербурге стал Невский: общий проектный объем семи объектов, представленных на первичном рынке сервисных апартаментов, составил 146,2 тыс. кв. м, или 4,6 тыс. лотов. Второе место занял Московский район — 5,3 тыс. лотов общей площадью 140,7 тыс. кв. м. Замыкает тройку Приморский район с показателем 65,9 тыс. кв. м, или 2,3 тыс. апартаментов.
По словам совладельца Fizika Development Александра Кравцова, в первом полугодии на рынок апартаментов вышло несколько новых проектов сервисных апартаментов, но ни одного в центре города. «Это объясняется сохраняющимся дефицитом участков под строительство новых качественных проектов в районах исторической застройки Санкт-Петербурга»,— отмечает он.
По данным «Петербургской недвижимости», во второй половине 2025 года прогнозируется ввод еще девяти проектов (шесть сервисных и три без сервисной составляющей) общим объемом 3,5 тыс. юнитов, или 122 тыс. кв. м. Более половины из них (68%) будут сданы в спальных районах.
По прогнозу генерального директора «МТЛ-Апарт» Николая Антонова, средняя стоимость апартаментов до конца года может вырасти на 5–7%, особенно в центральных районах Северной столицы и в новых бизнес-кластерах.
Среди значимых трендов господин Антонов выделил развитие co-living и digital-nomad-форматов из-за распространенности удаленной работы.
CEO консалтинговой компании «МОСТ» Вячеслав Батаков сообщил, что доля управляемых апарт-отелей на текущий момент достигла 71% от общего предложения, увеличившись на 2% по сравнению с концом прошлого года. «Эта тенденция сохраняется уже три года — с 2022-го сегмент сервисных апартаментов вырос с 65–69% до текущих показателей",— подчеркнул он.
Основными драйверами трансформации рынка, по мнению господина Батакова, стали инвестиционная привлекательность сервисных проектов с гарантированной доходностью. Параллельно наблюдается снижение до 29–31% доли псевдожилья, что эксперт объясняет ужесточением регулирования и падением интереса инвесторов к несервисным объектам.
Помимо этого, отмечает господин Батаков, при общем сокращении предложения на 3% за квартал и на 13% в годовом выражении студии сохраняют лидерство, формируя 86% спроса. «Ценовой рост на 8–13% год к году не снизил инвестиционную активность, особенно на фоне рекордных показателей загрузки апарт-отелей — до 97% в летний сезон. Важным фактором становится рост долгосрочной аренды с увеличением ставок на 30–45%, что связано с ограничениями на ипотечном рынке»,— считает он. Также за счет развития инфраструктуры апарт-комплексов, привлекающей до 40% корпоративных клиентов, увеличивается конкуренция с гостиницами.
«Основные тенденции мы наблюдаем в развитии сервисных и рекреационных апартаментов. Сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге все больше приравниваются к гостиничному продукту, что влияет на их регулирование. С 1 сентября 2025 года вводится обязательная классификация объектов размещения: больше нельзя сдавать и рекламировать неклассифицированные апартаменты. Самым простым и законным способом сдачи остается сотрудничество с профессиональной управляющей компанией, которая берет на себя все юридические и операционные вопросы»,— говорит партнер NF Group Ольга Широкова.
Указанные тенденции свидетельствуют о преимущественно инвестиционном характере приобретения юнитов в апарт-отелях. «Наиболее привлекательными для инвестирования в данном сегменте остаются студии класса масс-маркет, в среднем площадью 24–27 кв. м, расположенные в спальных районах, с чистовой отделкой и средним чеком входа в диапазоне 5–8 млн рублей»,— рассказала она.
«В целом можно отметить, что инвестиционный интерес к юнитам сохраняется на высоком уровне. Для многих клиентов этот формат стал удобным инструментом диверсификации портфеля: покупка апартамента с сервисной функцией позволяет получать доход без необходимости самостоятельного управления объектом. Особенно востребован такой формат у инвесторов, ориентированных на долгосрочный доход и сохранение капитала»,— заключает господин Кравцов.