Земля аренды просит

Девелоперская группа Nova не смогла в судебном порядке оспорить отказ регионального минимущества в продлении договора аренды участка на Алтайской ул., 3, до 2036 года. Компания рассчитывает застроить более 1 га земли на берегу реки Мулянки в Перми, но действующий договор аренды территории заканчивается в 2026 году. В группе считают, что условия договора позволяют продлить срок действия аренды участка, поэтому целесообразности в апелляционном обжаловании решения суда не видят. Эксперты считают решение суда обоснованным, полагая, что после завершения срока действия договора компания сможет арендовать площадку на ул. Алтайской только по результатам торгов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Группа Nova проиграла суд с краевым минимуществом, связанный с продлением права аренды земельного участка в микрорайоне Красный Октябрь по ул. Алтайской, 3. Согласно решению Арбитражного суда Пермского края, компания девелопера ООО «Строительная компания “Нова”» не смогла оспорить документ, которым организации отказали в продлении срока аренды 1,02 га земли на берегу реки Мулянки. Судебное определение вынесено 26 мая.

С иском к региональному минимуществу ООО «Строительная компания “Нова”» обратилось в конце 2024 года. По материалам дела, изначально договор аренды спорного участка 1,02 га на ул. Алтайской, 3, был заключен в 2013 году между минимуществом и ПКГУП «Дирекция по управлению активами Пермского края». Площадка передавалась для строительства аналитического центра на срок до марта 2023 года. Допсоглашениями к документу были изменены арендная плата и вид использования территории («склады» вместо «аналитического центра»). Еще одним допсоглашением от 2019 года у участка сменился арендатор, им стал ИП Павел Некрасов, а позднее вид использования надела изменили на «служебные гаражи». Затем, в 2023 году, срок аренды продлили на три года — до 3 марта 2026 года.

В 2024 году господин Некрасов и ООО «СК “Нова”» заключили договор купли-продажи, по которому компании девелопера перешло право собственности на десять объектов капстроя, возведенных на ул. Алтайской, 3. Среди них — склад, хозяйственные корпуса и прочее. СК «Нова» обратилась в минимущество с заявлением о заключении еще одного допсоглашения о замене арендатора и продлении договора аренды до 2036 года. Однако министерство отказало компании в продлении срока аренды «по мотиву отсутствия необходимости заключения нового договора аренды». Суд позицию ведомства поддержал, указав, что заявитель не представил доказательств наличия оснований, предусмотренных законодательством, для изменения условий договора аренды участка в судебном порядке. Также собственник территории не выразил согласия на изменение условий договора о сроке аренды.

О планах освоения группой Nova территории в микрорайоне Красный Октябрь стало известно в 2023 году. По данным «Ъ-Прикамье», Nova, а также девелоперы ПМД, «Альфа» и «Унистрой» анонсировали проекты застройки участков в этом микрорайоне. Так, ПМД уже возводит ЖК «Новый Парковый» на ул. Трамвайной, 27, а «Унистрой» получил разрешение на строительство ЖК «Уникум» по ул. Трамвайной, 35а. Сообщалось, что Nova собиралась осваивать площадку, однако большего масштаба, чем площадь спорной территории (3 га). В компании тогда рассказывали, что в связке с другими девелоперами намереваются предложить краевым властям концепцию застройки западной части микрорайона, между створами улиц Шпальной и Желябова. Там Nova может возвести до 80 тыс. кв. м жилья, а также объекты социальной и дорожной инфраструктуры.

В компании Nova сообщили, что земельный участок по ул. Алтайской, 3, был предоставлен правопредшественнику ООО «СК “Нова”» на срок до марта 2026 года под строительство объектов недвижимости. Объекты построили в 2023 году и в установленном порядке ввели в эксплуатацию. Сейчас на ул. Алтайской, 3, СК «Нова» на праве собственности принадлежат девять объектов недвижимости и право аренды территории. «Наши планы не изменились, заинтересованность застройки на данном участке подтверждаем»,— подчеркнули в Nova. Осваивать локацию на Красном Октябре компания планирует с помощью механизма комплексного развития территории. «Нормами действующего земельного законодательства РФ собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной, муниципальной собственности, предоставлено право продлевать действующие договоры аренды, в силу преимущественного права арендатора, в том числе на долгосрочный период — до 49 лет, без проведения торгов (п. 9 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ)»,— заметили в девелоперской группе.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит называет вынесенное решение законным и обоснованным. «Суд сделал верный вывод о том, что застройщик может получить необходимый ему для строительства земельный участок только с торгов. Принудительно через суд требовать увеличения срока аренды застройщик не может»,— полагает господин Пустовит. Эксперт считает, что после завершения срока действия договора, с точки зрения Земельного кодекса РФ, Nova может получить право на аренду спорной территории только по результатам торгов. Преимущественного права на заключение договора аренды участка под объектами, находящимися в собственности СК «Нова», эксперт в этом случае не видит.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов обратил внимание, что в компании Nova уверены в продлении аренды в 2026 году на условиях земельного законодательства. Однако продление договора не является автоматическим. Для заключения нового договора без торгов (по ст. 39.6 ЗК РФ) компания должна подать соответствующее заявление до истечения текущего договора. Также по предыдущему договору аренды не должно быть нарушений и должны отсутствовать лица с исключительным правом на территорию по ул. Алтайской. Артем Денисов считает, что шансы на продление аренды участка без торгов у застройщика минимальны. Законодательство, особенно после 2015 года, ужесточило правила для обращения с госземлями. Управляющий партнер «Генезиса» рекомендует Nova готовиться к торгам в 2026 году: начать диалог с минимуществом о процедуре, собрать документы для подтверждения соответствия требованиям ст. 39.6 ЗК РФ (случаи предоставления участков в государственной или муниципальной собственности в аренду на торгах и без проведения торгов).

Евгения Ахмедова