«Недвижимость позволяет защитить капитал на долгосрочном горизонте»

Как работают инвестиции в недвижимость в условиях высоких ставок? На какую доходность могут рассчитывать инвесторы? И почему ЗПИФ лучше прямой покупки коммерческой недвижимости? Эти и другие вопросы экономический обозреватель “Ъ FM” Олег Богданов обсудил с заместителем генерального директора УК «Современные фонды недвижимости» Русланом Надровым.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Насколько я знаю, в 2024 году ваши пайщики получили рекордные выплаты, которые превысили 25 млрд руб. С чем связан такой рост инвестиционных доходов по сравнению с предыдущими годами?

— Все верно, такой объем связан с рядом факторов. Ключевой — ставки по денежному рынку были достаточно высокими. И, как правило, до момента покупки объектов в фондах деньги размещаются на депозитах с высоким доходом, то есть мы давали клиентам возможность зарабатывать на высоких ставках в соответствии с текущими реалиями. Параллельно с ростом инфляции росли и арендные ставки, а качественные складские комплексы класса A — это основной вид активов, в который мы инвестируем. Естественно, рост этих ставок повлиял на рост выплат, которые наши клиенты получали по итогам каждого квартала. В целом, объем инвестиций в наши фонды увеличивается, закрытые ПИФы становятся все более популярными у инвесторов. И это приводит к тому, что мы покупаем больше объектов, зарабатываем больше и, соответственно, выплачиваем больше.

— Вы отметили эффект от складских комплексов класса A. На ваш взгляд, какие еще категории недвижимости будут перспективными в будущем?

— Если посмотреть на структуру инвестиций закрытых ПИФов недвижимости в различные классы объектов, мы увидим, что 81% инвестиций приходится как раз на складскую недвижимость. С чем это связано? В первую очередь с взрывным ростом рынка интернет-торговли в России. Маркетплейсы формируют очень серьезный спрос на подобного рода недвижимость, потому что им нужны качественные логистические комплексы, чтобы обеспечить быструю доставку потребителям. В прошлом году на рынке сформировался структурный дефицит - околонулевая вакансия, практически не было свободных помещений. В итоге актив очень неплохо проявил себя и остается потенциально интересным для инвестиций.

Поэтому если говорить про будущее, мы сегодня рассматриваем для себя два ключевых направления. Первое — это качественные распределительные и складские комплексы класса A. Это невероятные объекты — высота потолков 15 м, шаг колонн 12х24 и полы, которые выдерживают до 10 тонн нагрузки. Арендуют их крупные маркетплейсы, надежные контрагенты. Второй направление, в которое мы хотим активно инвестировать, — это центры обработки данных. Мы видим, как цифровизация все активнее врывается в нашу жизнь. Потребность в дата-центрах будет только расти. И мы хотим на этом рынке зарабатывать вместе с нашими инвесторами.

— На Петербургском международном экономическом форуме делали акцент как раз на этом — на развитии искусственного интеллекта и дата-центров соответственно.

— Действительно, это две вещи, которые сопряжены друг с другом. Поэтому тональность выступлений наших коллег на форуме говорит о том, что у этого направления определенно есть потенциал.

— Опять же, насколько я понимаю, число пайщиков у вас выросло с 91 тыс. до 105 тыс. За счет чего удалось этого достичь?

— Наша ключевая задача — это еще и популяризация инструмента, а он достаточно новый. За последние пять лет мы увидели существенный прирост стоимости чистых активов в закрытых ПИФах недвижимости. В России один из самых высоких коэффициентов домовладения, люди в недвижимость верят. Если посмотреть на статистику Центрального банка по сбережениям домохозяйств, на недвижимость приходится достаточно серьезная доля. И поэтому люди хотят знать об альтернативных способах инвестиций, кроме покупки квартиры. Наши фонды решают несколько вопросов с ключевыми возражениями клиента.

Во-первых, не нужны большие деньги для того, чтобы купить актив. В прошлом году мы запустили фонд, где человек, вложив 5 руб., может стать совладельцем потенциально высококлассного коммерческого объекта недвижимости - складского комплекса. Во-вторых, в рамках фонда люди получают право собственности на актив. Они становятся совладельцами имущества, которое для них покупает профессиональный участник рынка, который владеет профильной экспертизой. Таким образом, инвесторы получают полное понимание того, как они закрывают свою потребность в инвестициях в недвижимость. Поэтому, повторюсь, наша ключевая задача — это образование. Также нам важно предоставить человеку максимально удобный доступ к инвестициям. Для этого мы сокращаем порога входа и создаем удобный клиентский путь, чтобы человек мог легко в приложении банка купить этот продукт — вот залог успеха для роста пайщиков.

— На какие доходности могут рассчитывать клиенты, если сравнивать с депозитами, учитывая нынешние ставки? Насколько высока ликвидность таких фондов?

— Многие инвесторы спрашивают: когда выгоднее входить в этот инструмент — когда ставки низкие или высокие? На самом деле, качественную и востребованную недвижимость нужно покупать всегда на определенную долю портфеля, не нужно привязываться к какой-то текущей доходности в моменте. Недвижимость — это инструмент, который позволяет защитить капитал на долгосрочном горизонте. В период высоких ставок, если объект качественный, востребованный, арендные ставки в нем растут в цене. Себестоимость строительства растет, поэтому квадратный метр тоже дорожает. И, как правило, этот инструмент становится неким хеджированием проинфляционных рисков. Если говорить про период низких ставок, давайте вспомним 2020-2021 год. Ставки по депозитам тогда варьировались от 5% до 7%, при этом рентный доход по нашим фондам стабильно был не ниже 10-12%. То есть в период низких ставок вы получаете более высокий рентный доход и чувствуете себя вполне комфортно.

— Получается, что такие инвестиции выгоднее депозитов?

— Если говорить о горизонте 5-10 лет, действительно недвижимость покажет неплохой доход по сравнению с альтернативными способами инвестирования. Но это инструмент, который абсолютно точно антоним слова «спекуляция», и в него можно вкладывать для того, чтобы сохранить средства через 10 лет, а не для того, чтобы заработать через год.

— Какие у вас планы по развитию бизнеса на вторую половину текущего года?

— Мы совершенно точно будем придерживаться своей инвестиционной стратегии покупки качественных складских комплексов класса A, продолжим осваивать регионы с двумя ключевыми составляющими. Основной критерий выбора качественного объекта — это спрос крупных маркетплейсов, а спрос есть там, где есть высокий доход на душу населения, высокая концентрация населения. Потому что люди покупают товары там, и маркетплейс туда хочет идти не на год, не на два, а на 10 лет. Мы покупаем складские комплексы и вместе с инвесторами получаем рентный доход и рассчитываем на горизонте 10 лет получить прирост стоимости от самого тела инвестиции. Что касается самих инструментов, у нас на полке представлено два фонда — для неквалифицированных и квалифицированных инвесторов. Наша задача — предоставить доступ для инвестиций в качественную недвижимость.