Арендные ставки устремились ввысь
Почему дорожают офисы в Москве
Ставка аренды офисов в «Москва-Сити» достигла исторического максимума, преодолев планку в 80 тыс. руб. за квадратный метр. За год показатель вырос в полтора раза. В пяти других основных деловых кварталах столицы офисы класса A подорожали почти на 40%, подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group. В Белорусском, Ленинградском, Центральном бизнес-районах и Павелецком кластере средняя ставка составляет 56 тыс. руб. за метр. Самый скромный рост показали офисы на Белорусской — всего 6,5% за год. Снять помещение здесь стоит 42 тыс. руб. за «квадрат».
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин, Коммерсантъ
На рынок аренды такой недвижимости давит острый дефицит свободных площадей, которого никогда прежде не было, говорит директор по стратегии и продажам Pridex Spaces Елизавета Голышева: «Для роста есть два ключевых триггера. Первый — постоянно снижается вакансия. По итогам первого полугодия она сейчас составляет порядка 4% — пожалуй, это самый низкий показатель за всю историю рынка офисной недвижимости. При этом вакансия снижается неравномерно по субрынкам, соответственно, и цена объектов растет неравномерно. Например, в "Москва-Сити" вакансия сейчас на уровне 2%, что, конечно, приводит к подорожанию аренды офисов, и это абсолютно обоснованно. В других районах вакансии чуть выше, а значит, рост ставки происходит чуть медленнее. Но все равно ставки растут во всех деловых районах. И большая задача — найти свободные лоты площадью больше 1,5 тыс. кв. м., которые будут располагаться в одном помещении или хотя бы на смежных этажах».
Самыми перегретыми локациями эксперты называют Павелецкий деловой район и кварталы «Москва-Сити». Многие компании, у которых истекает срок аренды, уже не могут позволить себе перезаключить договор по новым ставкам. Это подтолкнуло к развитию нового сегмента — офисов в исторических усадьбах. Раньше на них большого спроса не было, отметила партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина: «Для многих бизнесов привлекательно расположение в "Сити" и потому, что здесь очень много клиентов, и потому, что здесь расположены некоторые государственные компании. Запросов на эту локацию много, а обновляется она очень медленно. Конечно же, будут новые здания, но они скорее пойдут на продажу. Поэтому ставки на аренду очень высокие, происходит просто ротация лотов.
Раньше мы с трудом затаскивали в "Сити" клиентов, потому что транспортная доступность их не устраивала и так далее, а сейчас всем подавай "Сити". И клиент перестал выходить на рынок с тем, чтобы найти что-то новое. То есть они искусственным образом сокращают свое развитие, уменьшают расширение, не ищут большой офис, а делают дополнительные офисы подальше, потому что такую ставку клиент не готов платить. Поэтому мы сейчас серьезно рассматриваем вариант с особняками, которые есть в центре. Раньше мы с ними особо не работали, но теперь понимаем, что в Центральном районе небольшие помещения, 1,5-2 тыс. кв. м клиенту будут вполне интересны, потому что это дешевле, удобное расположение — близко к метро. И сами особняки симпатичные».
Московские власти рассчитывают разгрузить центр города в том числе за счет переноса деловых центров на периферию. Речь идет о масштабных инвестпроектах по строительству 2 млн кв. м деловой и торговой недвижимости. В ближайшие пять лет будет построено 37 таких объектов, сообщил мэр Сергей Собянин. На эти цели власти намерены направить больше 250 млрд руб. Но такие варианты подойдут только определенным компаниям, считает управляющий партнер и генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Андрей Постников: «Не всем типа бизнес удобно работать именно в центре. Но тем не менее конкуренция на рынке труда остается высокой, и здесь доступность общественного транспорта, городской инфраструктуры в целом играет большое значение. Поэтому компании вынуждены где-то платить больше для того, чтобы быть в месте с хорошей, развитой инфраструктурой, в том числе транспортной, чтобы это было одним из факторов привлекательности для сотрудников».
Эксперты, опрошенные “Ъ FM”, считают, что в ближайшие месяцы арендные ставки на офисы класса A вырастут еще больше. Это связано с тем, что ожидаемых объемов выхода новых бизнес-центров на рынок не будет. Аналитики NF Group скорректировали свой прогноз до конца года: вместо заявленных 1,2 млн кв. м реально в эксплуатацию будет введено не более 500 тыс. кв. м. Большинство застройщиков могут перенести сроки сдачи своих объектов. Кроме того, многие новые здания строятся для продажи, а не для сдачи в аренду.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".