Благоустройство тяжелеет
Расходы застройщиков на оформление придомовых территорий выросли почти на треть за последний год
Расходы на благоустройство домовых территорий в Петербурге по итогам первого полугодия 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли в среднем на 20–30% и достигли в среднем 25 тыс. рублей за квадратный метр, а в премиальных сегментах — и выше. Однако, как констатируют девелоперы, сегодня застройщики стараются не экономить на этом виде работ, ведь грамотное оформление площадок у дома может прибавить к стоимости жилья 10–15%.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В компании Setl Group говорят, что за последний год затраты на создание внутридворовых территорий выросли в среднем на 15–30%, а по ряду направлений — до 50%. Это связано как с ростом цен на материалы, так и с повышением требований к качеству и наполнению благоустройства. Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, полагает, что сегодня покупатели обращают внимание на скверы, пешеходные аллеи в жилых комплексах, набережные, зеленые зоны.
Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», подсчитал, что стоимость благоустройства дворовых территорий сегодня начинается от 10–12 тыс. рублей за квадратный метр. «В проектах с индивидуальными решениями, нестандартными малыми архитектурными формами и авторским ландшафтом она может вырастать кратно — все зависит от архитектурной концепции, глубины проработки и задач проекта. За последний год затраты выросли в среднем на 20–30% — не только из-за удорожания материалов и работ, но и из-за повышенных требований к качеству среды»,— говорит он.
Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, также полагает, что за последние два года себестоимость обустройства дворов в новых жилых проектах выросла в среднем на 25–35%. «Сегодня качественное благоустройство обходится девелоперу в пределах от 12 тыс. до 25 тыс. рублей за квадратный метр дворовой территории. В премиум-сегменте эта цифра может достигать и 30–35 тыс. рублей, особенно если речь идет об озеленении с автоматическим поливом, уникальном освещении, дизайнерских МАФах и "зеленых" технологиях»,— отмечает он.
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, отмечает: «За последний год вложения в создание внутридворовых пространств выросли в среднем на 15–20% и сегодня могут достигать 20–25 тыс. рублей за квадратный метр дворовой территории. В сегменте высококлассного жилья эта цифра может быть вдвое выше. Основной рост затрат связан с подорожанием озеленения, строительных материалов и инженерных решений. В конечном счете все эти расходы закладываются в стоимость квартир».
Роман Селезнев, руководитель направления градостроительной подготовки «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что сегодня расходы на благоустройство достигают 4–8% в структуре себестоимости жилого комплекса. Итоговая сумма варьируется в зависимости от класса объекта, архитектурной концепции и маркетинговой стратегии. Он напомнил, что современные дворы в проектах комфорт- и бизнес-класса все чаще выходят за рамки утилитарного пространства. Среди востребованных решений — мини-огороды и фито-садики, геопластика, интерактивные арт-объекты, уличные выставки и инсталляции, беседки с навесами, мягкое вечернее освещение. Все это формирует атмосферу приватного пространства, где жильцы могут проводить досуг, не покидая пределы жилого комплекса.
«В Москве и Петербурге уже реализованы проекты с тематическими дворами (например, "японский сад" или двор-парк), а за рубежом популярны концепции, интегрирующие дворовую территорию в природный ландшафт — с перепадами рельефа, естественным водоемом или экотропами. Еще один устойчивый тренд — озеленение вертикальных поверхностей, использование локальных растений и многофункциональные спортивные модули»,— рассказал эксперт.
Уход от формального набора
Если раньше «зеленый двор» часто означал формальный набор элементов вроде лавочек, клумб и песочницы, то сегодня это функционально насыщенная, эстетически выверенная территория, где продуман каждый квадратный метр, констатирует господин Жабин.
«Пространство должно учитывать разные сценарии поведения: прогулки, детские игры, отдых, передвижение, сезонные активности. Это подход, который давно применяется за границей — например, в Хельсинки и Копенгагене, где дворы становятся продолжением городской среды, а не изолированной зоной между домами. Что касается моды на закрытые дворы — она по-прежнему сохраняется. Но как урбанист я убежден: настоящая безопасность — в открытой, прозрачной, хорошо освещенной среде. Там, где люди взаимодействуют, знают соседей и используют пространство совместно, уровень комфорта и доверия выше, чем за высоким забором»,— рассуждает господин Жабин.
Благоустройство, конечно, не единственный способ повысить статус проекта, признает он. Все работает в комплексе: архитектура, фасады, инженерные системы, уровень отделки, внутренние общественные пространства, цифровые сервисы — и, главное, подход к проектированию в целом.
Господин Жабин подсчитал, что хорошо спроектированная и реализованная среда может прибавить до 10–15% к цене квадратного метра. Он считает, что за последние два-три года в Петербурге подход к проектированию среды меняется. «Благоустройство уже не воспринимается как факультативная часть проекта. Это обязательный элемент, и покупатель все чаще оценивает жилье не только по метражу или отделке, но и по тому, как устроена жизнь за пределами квартиры»,— считает эксперт.
Господин Кравцов также считает, что создание качественной дворовой инфраструктуры существенно повышает капитализацию проекта: «По нашим оценкам, прирост стоимости квартир может составлять до 10–15%. При этом на выбор покупателя влияет не только двор, но и другие элементы, которые формируют статус жилья: уникальная архитектура, премиальные входные группы и лобби, расширенный набор сервисов, высокий уровень инженерных и технических решений».
По его словам, создание внутренней инфраструктуры всегда было одной из ключевых задач девелопера при реализации качественных жилых проектов. «Застройщики стремятся формировать полноценную экосистему внутри своих объектов, уделяя особое внимание благоустройству и созданию добрососедской среды. Социальные объекты, общественные пространства, коммерческая инфраструктура для жителей — от кофеен и ресторанов до фитнес-клубов и художественных студий, прогулочные зоны с уникальными ландшафтными решениями — все эти элементы закладываются уже на этапе разработки концепции проекта»,— говорит господин Кравцов.
Полноценный фактор
Господин Шраге с коллегами согласен: «Что касается влияния на цену: качественная дворовая территория способна увеличить стоимость квадратного метра на 3–7% на старте продаж и добавить до 10–12% при перепродаже, особенно если двор стал узнаваемым элементом локации. Люди готовы переплачивать за "образ жизни", а не только за стены. В премиальном и бизнес-классе это особенно ощутимо: покупатель ожидает, что внешний облик дома будет дополнен закрытой территорией, без машин, с ландшафтом и инфраструктурой».
По его словам, создание продуманной внутридворовой территории сегодня — это не просто эстетика, а полноценный фактор, влияющий на ликвидность и стоимость жилья. Покупатели стали избирательнее, и двор перестал быть «остаточным» пространством после проектирования корпуса. Он становится визитной карточкой проекта и одной из причин, почему люди выбирают тот или иной комплекс, отмечает эксперт.
В Москве и Петербурге за последние годы появилось немало концептуальных проектов, отмечают эксперты. В Петербурге представлен ряд ЖК, где благоустройство, по сути, формирует микропарк для жителей, включая зонирование под разные возрастные группы, веломаршруты, тихие зоны и систему ландшафтного освещения. «В загородных проектах или заграничных примерах можно вспомнить датский квартал Superkilen в Копенгагене, где двор — это пространство городской идентичности, а не просто место прогулки. Или High Line в Нью-Йорке, адаптированный под жилую застройку, когда придомовая зона становится городским событием — узнаваемым парком-эстакадой»,— говорит господин Шраге.
За пределами стандартных дворов все чаще девелоперы делают упор на общественные пространства внутри ЖК, включая коворкинги, зимние сады, библиотеки, арт-пространства, кухонные студии, а также локальные сервисы — от прачечных и пекарен до «домашних офисов». Это позволяет повысить статус проекта и повлиять на его ликвидность на вторичном рынке.
Также участники рынка констатируют новую тенденцию: сдвиг в сторону устойчивых решений — это и зеленые насаждения с автополивом, и замена резиновых покрытий на более экологичные материалы, и умное освещение с регулировкой потребления. Девелоперы начинают думать о содержании этих пространств на 10–15 лет вперед, включая стоимость эксплуатации и комфорт жителей.
«Благоустройство — это инструмент продаж, фактор капитализации объекта и один из главных способов выделиться на фоне растущего предложения. Именно придомовая инфраструктура сегодня может "сделать продукт", особенно если она идет в связке с архитектурной концепцией, социальной инфраструктурой и интересным коммерческим и концептуальным наполнением первых этажей»,— заключает господин Шраге.