Метрам определили цену
Из каких факторов складывается стоимость делюкс-недвижимости
Цены на жилье в московском делюкс-сегменте растут почти в полтора раза быстрее, чем в массовом. Высокая стоимость лотов на старте строительства этому не препятствует — проекты в топовых локациях выходят на рынок по стоимости, сопоставимой с уже сданными домами. Покупатели понимают, что платят не за метры, а за совокупность факторов, определяющих ценность объекта. Разбираемся, что именно влияет на стоимость высокобюджетной недвижимости.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
Элитная недвижимость растет в цене быстрее массовых новостроек, несмотря на уже высокую базу. В «Метриум» посчитали: за пять лет новостройки класса делюкс в Москве подорожали в 2,4 раза, с 981,8 тыс. руб. в середине 2020 года до 2,3 млн руб. за 1 кв. м в июне 2025 года
Бюджеты сделок во всех классах, кроме делюкс, увеличиваются медленнее, чем цены.
В массовом сегменте средняя стоимость купленной квартиры выросла на 48%, до 16 млн руб. В бизнес-классе прирост составил 46%, а средняя стоимость – 27,8 млн руб. В премиум-классе бюджеты сделок не изменились и остались на уровне 64 млн руб. В высокобюджетном сегменте средняя стоимость купленной квартиры выросла в 2,6 раза, до 346 млн руб. Аналитики связывают динамику в том числе с ростом средней площади квартир в этом классе: за пять лет показатель увеличился на 12%, до 148,1 кв. м.
В NF Group указывают на уверенную положительную динамику цен на элитную недвижимость и на более коротком отрезке времени. По предварительным итогам первого полугодия, показатель в очередной раз обновил исторический максимум, поднявшись до 2,2 млн руб. за 1 кв. м. За шесть месяцев прирост составил 12%, в годовом выражении — 34%. «Это отражение динамичного развития сегмента на фоне высокого уровня покупательской активности. Также сказывается выход новых проектов по более высоким ценам за счет как повышения качества продуктовых характеристик, так и общего удорожания себестоимости строительства»,— объясняет региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. При этом в сегменте делюкс цена 1 кв. м уже превысила отметку в 3 млн руб.
Что влияет на цену
«Покупатели жилья класса делюкс фактически платят не только за сами квадратные метры, но и за совокупность факторов, формирующих эксклюзивность и ценность объекта»,— напоминает Андрей Соловьев.
Первое по значимости место в структуре цены проекта занимает престиж локации.
По словам генерального директора «Intermark Городская недвижимость» Дмитрия Халина, расположение на 50-60% определяет конечную стоимость лота.
Это объясняет высокую стартовую стоимость в отдельных строящихся проектах. Например, в жилом комплексе «Рождественка 8» (девелопер ГК «Галс-Девелопмент») 1 кв. м с чистовой отделкой стоит от 4,5 млн руб. Но локация Лубянки и Кузнецкого Моста — одна из самых знаковых и дорогих точек исторического центра Москвы, рядом с Кремлем, с отличной транспортной доступностью, насыщенной культурной и деловой средой.
На текущий момент из сданных в эксплуатацию проектов на первичном рынке возле Кремля представлен только комплекс «Большая Дмитровка IX». Средняя стоимость апартаментов с отделкой в нем находится на уровне 4 млн руб. за 1 кв. м. Таким образом, «заявленные стартовые цены на квартиры в проекте «Рождественка 8» в целом отражают общую ситуацию на рынке и, отдельно, в его самом высоком ценовом сегменте»,— подчеркивает господин Соловьев.
На втором по значимости месте в ценообразовании – ограниченность предложения.
Из-за плотной застройки возле Лубянки крайне редко появляются новые жилые комплексы, что повышает интерес аудитории к каждому проекту. «Это особенно важно для покупателей, которые рассматривают жилье как «трофейную» недвижимость — статусную, с яркой локационной и исторической составляющей»,— продолжает господин Соловьев.
Качество проекта и его внутренняя инфраструктура – третий компонент цены. «Покупатели ждут сбалансированного набора функциональных решений — спортивные и оздоровительные зоны, лаунж-пространства, детские и бизнес-зоны. Но при этом ценят рациональность. Важно не избыточное разнообразие, а продуманность и соответствие инфраструктуры реальным потребностям », — рассуждает Андрей Соловьев.
Результат зависит от проработанности концепции и качества исполнения. В проекте «Рождественка 8» архитектура семи клубных домов создана бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры», которое специализируется на проектировании недвижимости класса люкс. Архитекторы учли исторический контекст окружающей застройки, но при этом сделали каждый дом современным. Два его корпуса фланкируют здание Московского международного банка XIX века со стороны улицы Рождественка и Кузнецкий мост, а во дворе клубные дома соседствуют с палатами Тверского подворья XVII века. «Сочетание архитектурного наследия и современности – это мировая практика лучших проектов. Один из них One Hyde Park в Лондоне под управлением гостиницы Mandarin: историческое здание отеля сочетается с ультра-современными корпусами резиденций»,— приводит пример Дмитрий Халин.
Фото: Предоставлено пресс-службой ГК «Галс-Девелопмент»
Фото: Предоставлено пресс-службой ГК «Галс-Девелопмент»
В проекте здесь представлены редкие даже по меркам Москвы лоты, такие как таунхаусы с личным входом и внутриквартирным лифтом, мезонеты, пентхаусы с видами на четыре стороны света. Внутренний двор проекта камерный, он состоит из двух пространств: общественной у исторических палат Тверского подворья, где разместят детский игровой комплекс, и приватной с сенсорным садом, фонтаном и амфитеатром.
«Премию» к стоимости жилых комплексов добавляет и наличие отделки.
Сегодня на первичном рынке делюкс-недвижимости только 11% квартир (без учета комплекса «Рождественка 8») продаются с выполненным ремонтом
При этом большинство таких проектов построены, и в них представлено остаточное предложение, уточняет основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева. В «Рождественке 8» предусмотрена чистовая отделка в двух стилевых решениях, сочетающая минимализм и сдержанную роскошь. Автором дизайн-проекта стало архитектурное бюро Олега Клодта – потомка скульптора Петра Клодта, создавшего знаменитых коней на Аничковом мосту в Санкт-Петербурге. Бюро входит в топ лучших в России, а для работы с люксовыми резиденциями в компании создана отдельная команда.
Как растут в цене дорогие проекты
В качественных делюкс-проектах 1 кв. м дорожает быстрее инфляции. «Подобные предложения – это ценный инвестиционный актив. В то же время, в таких домах созданы лучшие условия для собственного проживания, а концепции как правило разработаны настолько грамотно, что остаются актуальными в любое время. Ликвидность сохраняется на высоком уровне даже через 10-15 лет после ввода жилья в эксплуатацию»,— говорит Анна Раджабова.
Средняя цена 1 кв. м в делюкс-комплексах чаще всего повышается по мере строительной готовности. Но в последнее время в некоторых коллекционных домах (например, Lion Gate, Le Dome, та же «Рождественка 8») средняя цена высокая уже на стадии котлована. «Это нужно, чтобы избежать избытка инвестиционных сделок и ориентироваться на конечных покупателей»,— уточняет госпожа Раджабова.
По словам Дмитрия Халина, чем выше сегмент проекта, тем сильнее на стоимость влияет качество строительства, а степень готовности отходит на второй план.
«То есть, чем более престижным является жилой комплекс, тем меньший дисконт предоставляют девелоперы на начальном этапе строительства. Это позволяет обеспечить максимально высокий уровень продукта в целом. Экономия и скидки не совместимы с требуемым уровнем исполнения на любом из этапов реализации проекта»,— резюмирует он.