Беззащитная недвижимость

Недвижимость — важная часть жизни каждого, а загородный дом чаще всего лучшее место для строительства семьи и воспитания детей. Тем не менее немногие задумываются, как не потерять этот актив в эпоху всеобщих банкротств, и применяют различные схемы для покупки и дальнейшего владения недвижимостью.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Занижение цены сделки

Очень часто продавцы указывают в договоре более низкую цену, чем фактически получают наличными. Обычно это делается, чтобы не платить налоги с доходов, если недвижимость была в собственности менее пяти лет.

И если в обычной жизни такое решение воспринимается как безрисковое, то в банкротстве может привести к утрате имущества. Защититься от оспаривания сделки достаточно сложно — долгое время в судебной практике отсутствовали какие-либо ориентиры допустимой разницы с рыночной стоимостью. Например, есть решения, что расхождение цены на 22% не является основанием для вывода о занижении цены.

Но при этом расхождение цены на 30% уже признается существенным и влечет оспаривание сделки и возврат недвижимости продавцу-банкроту.

Учитывая, что единообразия по допустимому расхождению в судебных делах до сих пор нет, даже минимальное занижение стоимости в сделке с недвижимостью несет риск последующего оспаривания.

Расчеты наличными

Желая скрыть расчеты по сделке или даже экономя на банковских комиссиях, люди часто расплачиваются за недвижимость наличными, даже если речь идет о дорогостоящих лотах. И хотя такой способ покупки жилья весьма популярен, он несет значительные риски.

Дело в том, что оформление расписки часто не сопровождается реальной передачей денежных средств, поэтому суды часто требуют дополнительные доказательства реальности совершенной сделки:

• наличие у покупателя финансовой возможности (дохода) приобретения недвижимости, соизмеримой с ценой объекта;
• доказательства, подтверждающие фактическую передачу денежных средств (использование банковской ячейки, снятие наличных со счета перед сделкой);
• доказательства фактического использования объекта недвижимости (осуществление ремонта, оплата коммунальных услуг, регистрация по месту жительства).

Поэтому, если покупатель решил выбрать наличную форму расчетов, целесообразно заранее подготовить дополнительные доказательства реальности платежа и самой сделки на случай ее последующего оспаривания.

Мнимая собственность

Не желая фигурировать в публичных реестрах, люди часто оформляют недвижимость на подставных и доверенных лиц. Чаще всего это делают, чтобы скрыть имущество от кредиторов или супругов. Но подобные сделки легко могут стать предметом оспаривания в банкротстве.

Верховный суд еще в далеком 2021 году начал разделять мнимых и реальных собственников, разрешив арбитражным управляющим запрашивать документы на родственников должника.

Чуть позже нижестоящие суды взяли позицию на вооружение и начали использовать аналогичный подход, признавая собственников мнимыми и легко возвращая имущество в конкурсную массу.

Как итог, например, в прошлом году мнимая собственность «помогла» одному из собственников лишиться офисной недвижимости на сумму свыше 100 млн руб. В этом деле суды надавили на все болевые точки сделок — фигурировали также и расчеты наличными, и неподтвержденный доход.

Раздел имущества супругов

Раздел имущества между супругами также часто возникает в разрезе процедур банкротства. Иногда бывает, что семья решает поделить имущество на доли, чтобы осложнить взыскание и последующую продажу активов с торгов. Причем чаще всего ошибочно доля передается аффилированным с банкротом лицам.

В каких случаях государство может изъять жилье у добросовестных покупателей

Чтобы предотвратить такие ошибки, Верховный суд в 2025 году решил, что при продаже общего имущества супругов необходимо учитывать интерес кредиторов и инвестиционную привлекательность объекта при продаже третьим лицам. И даже в случае раздела имущества бывших супругов в судебном порядке продаже подлежат активы целиком с последующей выплатой денежных средств второму собственнику для компенсации стоимости его доли.

И хотя некоторые семейные пары идут еще дальше и оформляют все имущество на бывшего супруга, такие активы тоже удается вернуть в конкурсную массу. Разрушать семейные ценности нынче дорого.