Миллиарды прячут на складе
Как частные инвесторы выбирают ЗПИФы недвижимости
Коллективные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) наращивают активность на рынке коммерческой недвижимости: за пять лет их активы выросли в пять раз. И хотя интерес частных инвесторов к этому инструменту пока остается невысоким, к 2030 году вложения в коммерческую недвижимость через фонды могут вырасти до 5 трлн руб., считают участники рынка.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Доля вложений через ЗПИФы доходит до 50% от общего объема классических инвестиционных сделок (покупка сданных в аренду объектов) с коммерческой недвижимостью — последний по итогам 2024 года оценивался в 400 млрд руб., рассказала инвестиционный директор группы компаний «Ориентир» Ольга Кашкарова. «Еще пять лет назад показатель не превышал 10–15%»,— уточняет она.
Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитала» Владимир Стольников оценивает долю ЗПИФов в общем объеме вложений в коммерческую недвижимость (по итогам 2024 года достиг 1,2 трлн руб.) на уровне 5–8%.
Сами ЗПИФы в 2024 году показали доходность до 46% годовых, включая 12–16% рентного дохода и 11–15% от прироста стоимости объектов при продаже.
Однако доля фондов недвижимости в портфеле усредненного российского инвестора пока остается на уровне 2–5% и в некоторых случаях может достигать 10–15%. Но это «несмотря на конкуренцию с высокими депозитными ставками», добавляет господин Стольников.
Руководитель аналитического центра PARUS Asset Management Елена Михайлова считает, что у инструмента высокий потенциал к росту, хотя оценивает текущий интерес к нему ниже: «В среднем российский частный инвестор через ЗПИФы вложил всего 0,5% капитала, тогда как в мире этот показатель достигает 13–18%». Эксперт напоминает, что активы коллективных ЗПИФов выросли со 101 млрд руб. в 2020 году до 500 млрд руб. в 2024-м. «К 2030 году частные инвесторы могут вложить в качественную коммерческую недвижимость через ЗПИФы 4–5 трлн руб.»,— прогнозирует госпожа Михайлова.
«Инвесторы понимают, что недвижимость “вписывает” инфляцию. Это делает такие активы устойчивыми на длинном горизонте»,— согласен Владимир Стольников. По его данным, уже около 60–70% вложений в ЗПИФы приходится на неквалифицированных инвесторов, и в «Альфа-Капитале» видят тренд на дальнейшее расширение предложения для неквалов, включая продукты с низким порогом входа и инвестирование через мобильные приложения. Средний чек вложений в ЗПИФы вырос со 100–500 тыс. руб. в 2020–2021 годах до 1,5 млн руб. в 2024–2025 годах. При этом, по данным PARUS, для квалифицированных инвесторов показатель снизился с 12–15 млн до 8 млн руб.
ЗПИФы складской недвижимости остаются наиболее востребованными у частных инвесторов.
«Мы также видим интерес к промышленным площадкам и новым фондам в туристической отрасли. Есть предпосылки для роста интереса к офисной недвижимости в регионах и уникальным инфраструктурным объектам»,— считает господин Стольников. По его словам, доходность складских ЗПИФов заметно превышает показатели фондов торговой или офисной недвижимости и может достигать 10–12% рентного дохода. Оценивая же объекты в составе ЗПИФа, инвесторы чаще всего предпочитают активы в Москве и Санкт-Петербурге как «наиболее понятных и стабильных регионах», заключает он.