Смольный придерживает переезд
Бюджет города на расселение коммуналок снизился почти вдвое
В 2025 году на расселение коммунальных квартир в бюджете Петербурга предусмотрено 1,87 млрд рублей против 3,38 млрд, которые власти освоили на содействии в переезде в прошлом году. По данным Жилищного комитета, в 2025-м в более комфортабельное жилье переехало 399 семей, на расселение коммуналок Смольный уже направил 1 млрд рублей. Эксперты признают, что сфера расселения сегодня не привлекает крупных частных инвесторов. Для решения проблемы участники строительного рынка предлагают властям пересмотреть подходы к реновации в центре города.
На начало марта 2024 года в городе все еще оставалось 60 тыс. коммунальных квартир. При текущих темпах расселения (вероятно, что в этом году темп снизится) на расселения такого объема коммуналок уйдет почти 60 лет
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
На начало марта 2024 года в городе все еще оставалось 60 тыс. коммунальных квартир. При текущих темпах расселения (вероятно, что в этом году темп снизится) на расселения такого объема коммуналок уйдет почти 60 лет
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
По информации Жилищного комитета, в 2024 году город оказал содействие по переезду из коммунальных квартир 1366 семьям. С 2020-го в Петербурге расселено 9,4 тыс. коммунальных квартир, что позволило улучшить жилищные условия 24,9 тыс. семей. В 2025–2027 годах Смольный планирует расселить еще 6 тыс. коммуналок, предоставив отдельное жилье 12 тыс. семей. На эти цели в бюджете города предусмотрено 5,6 млрд рублей.
Размер поддержки на переезд петербуржцев из коммуналок не меняется уже несколько лет. В этом году, как и в прошлом и позапрошлом, он составляет 2,182 млн рублей для одиноких граждан и 1,19 млн на каждого члена семьи. Эти средства можно направить на покупку квартиры или дома в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (из расчета не менее 10 кв. м на человека), а также на участие в долевом строительстве.
Как уже писал «Ъ-СПб», на начало марта 2024 года в городе еще оставалось 60 тыс. коммунальных квартир. При текущих темпах (вероятно, в 2025-м темп снизится) на расселение такого объема коммуналок уйдет почти 60 лет (см. «Ъ-СПб» от 04.03.2024). Участники строительного рынка отмечают: несмотря на то что сегодня в Петербурге почти не осталось свободных мест для строительства, девелоперы неохотно рассматривают возможность преобразований в кварталах исторической застройки в центре города. Причина в том, что участки под старинными зданиями либо требуют нестандартных инженерных решений, либо юридически сложны для застройки.
Генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев считает, что в данном случае речь должна идти не о краткосрочных проектах, а о кардинальных изменениях. «Это комплексный вопрос, требующий участия большого количества специалистов, однако такие преобразования вполне возможны»,— полагает он. По мнению, господина Тимофеева, для решения проблемы реновации и реконструкции ветхих домов в исторических районах идеально подходит концепция пешеходных улиц. «Подобный подход привлек бы инвесторов, занимающихся комплексным строительством и реконструкцией зданий, а также инвесторов другого уровня, которые как раз могли бы заниматься расселением коммунальных квартир и обновлением жилищного фонда»,— убежден гендиректор City Solutions.
Руководитель Экспертного центра по девелопменту в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, член ИКОМОС Александр Демин говорит, что проекты расселения коммуналок остаются интересными для инвесторов, реализующих локальные проекты раздела квартир, устройства апартаментов и хостелов. Ввиду нахождения квартиры в многоквартирном доме такой проект требует согласования с муниципальными властями, а если здание является памятником, то документация по ремонту и приспособлению требует историко-культурной экспертизы, согласования с КГИОП. При этом любое использование или уменьшение общего имущества жилого дома потребует проведения собрания жильцов. «Именно из-за объема согласований и зачастую невозможности их получения ввиду планировочных решений и назначения объекта подобные проекты очень часто остаются в нелегальном поле»,— констатирует эксперт. При этом сами проекты охватывают только одну или несколько квартир.
Более масштабные проекты касаются всего здания. В этом случае застройщик приобретает и расселяет уже комплекс квартир. Его временные и финансовые риски возрастают кратно и синхронно с количеством вовлеченных в процесс владельцев помещений. Бонусом инвестор получает возможность использования общего имущества дома и, таким образом, может выполнить капитальный ремонт или даже реконструкцию всего здания, увеличив его площадь, этажность, изменить функциональное назначение. «Из-за неконтролируемых рисков это имеет смысл только для относительно небольших зданий, находящихся в уникальных локациях. Такие дома еще остаются, но подавляющее большинство из них прошли этот этап ранее. Соответственно, такие проекты сейчас единичны»,— признает господин Демин.
Главным образом по причинам неконтролируемых временных и финансовых рисков и зачастую имущественно-правовой уязвимости в такие проекты сложно привлечь кредитное финансирование. Вне зависимости от банковской ставки инвестор вынужден их реализовывать за счет своих средств. «Сейчас на рынке чаще появляются объекты, которые уже прошли этап первичного расселения в 1990-е годы, а сейчас либо происходит смена поколений владельцев, либо пришло время для физической реновации»,— подытоживает руководитель Экспертного центра по девелопменту.