Дубайская недвижимость не сходит с рук

Покупатели из России, вложившиеся в дубайскую недвижимость, сейчас не могут от нее избавиться. После 2022 года жилье в Объединенных Арабских Эмиратах многие расценивали как выгодную инвестицию и приобретали объекты еще на стадии строительства. По данным агентства Tranio, за 2024 год собственниками почти 2 тыс. объектов стали покупатели с российским паспортом. А с начала 2025-го закрыто уже больше 750 сделок. Но рассчитывать на быструю продажу не могут ни инвесторы со стажем, ни те, кто только заходит на этот рынок, пишет Forbes.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Предложение во вторичном сегменте существенно превышает спрос, подтвердил бизнес-директор компании Kalinka Middle East Александр Шибаев: «Очень много россиян вкладывали свои средства, не имея полной стоимости на покупку недвижимости. Сейчас, когда нужно платить по рассрочке, они сталкиваются с ситуацией, что денег на это нет. И клиенты вынуждены продавать квартиры либо в убыток себе, либо по стоимости покупки. Это ошибка инвесторов или консультантов, потому что 90% населения ОАЭ снимают жилье. Изначально спрос на недвижимость в Дубае — это аренда. На втором месте — покупка.

Если мы посмотрим на любой старт продаж у застройщиков, то увидим сделки, которые случаются за 40 минут, и за несколько дней целый комплекс распродан. Все эти покупатели — инвесторы со всего мира, которые "припарковывают" свои деньги на территории Объединенных Арабских Эмиратов для того, чтобы потом перепродавать эту недвижимость либо сдавать в аренду.

При перепродаже инвесторы должны понимать целевую аудиторию. Их покупатель — это конечный потребитель, человек, который уже два-три года работает в Дубае, у него есть стабильная зарплата, он может взять ипотеку. И вот он решил купить недвижимость. Но, к сожалению, данная целевая аудитория прибывает в Дубай не в таких количествах, в которых вводятся в эксплуатацию квадратные метры. То есть все инвесторы, которые вложились, они, естественно, продадут свои квартиры, но в течение пяти-шести лет — тогда, когда конечная целевая аудитория приедет в Дубай и решится на покупку недвижимости».

Пик интереса россиян к релокации в Дубай уже прошел. Скорее всего, собственникам придется искать клиента среди экспатов из других стран. Инвесторы вынуждены отказаться от завышенных ожиданий по доходности своих активов, заработать на сдаче в аренду можно только 4-5%, говорит сооснователь и управляющий партнер компании Tranio Михаил Буланов: «Несомненно, есть проблемные проекты. Сложно продать что-то максимально шаблонное в массовом районе. Классический пример: JVC — спальный район Дубая, в зданиях по несколько сотен квартир, из которых большая часть — студии. Продать там что-то будет очень тяжело. Но так как рынок аренды в Дубае сейчас съедает практически любые объемы, то даже такие объекты дают доходность, но менее 5%.

Если же инвестор не попал в наиболее неудачный сегмент, то с большой вероятностью он как раз получил прирост. Но доход в 20-40%, это скорее редкость, то есть нужно было угадать удачный объект. Я вижу много примеров, когда люди приобретали в 2022-2023 году квартиру в премиальных локациях на этапе строительства, например, City Walk или Port De La Mer, и они получили значительный прирост. Особенно, если делали в готовой квартире ремонт. В Дубае даже дорогие лоты зачастую сдаются с несоответствующей премиальному классу отделкой. Вот те, кто еще добавлял меблировку, получали высокую доходность».

Сейчас удачное время для покупателей недвижимости в Дубае, считают аналитики. Владельцы, оказавшиеся без рублевой или валютной ликвидности для очередных платежей, продают контракты и готовые объекты со скидкой. Так покупатели получают сразу два преимущества: отсутствие строительного риска и прозрачный арендный поток в долларах.

А вот для продавцов-иностранцев власти эмирата ввели недавно новое правило: все платежи должны поступать исключительно на банковские счета собственников актива. А они есть не у всех и открыть их не так-то просто. Дубайские банки сейчас очень щепетильно проверяют клиентов из России. Раньше допускалось перечисление денег по доверенности родственникам, агентам или представителям владельца жилья.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Светлана Белова