Историческая недвижимость: перспективы рынка глазами инвестора

Возрождение архитектурного наследия стало важной темой ПМЭФ-2025. На одной из дискуссий ДОМ.РФ, посвященной объектам культурного наследия регионов, позицию бизнеса представил стратегический партнер компании Academia Сергей Степанов. В интервью он рассказал, как и зачем привлекать инвесторов в историческую недвижимость, а также об основных факторах успеха инвестпроектов.

— Как вы оцениваете состояние исторической недвижимости в России?

— Мы наблюдаем становление рынка исторической недвижимости: усилиями ответственного бизнеса в России все больше объектов культурного наследия получают вторую жизнь. Для Academia это также приоритетное направление, в котором мы видим огромный потенциал.

По экспертным оценкам, в России более 157 тыс. объектов ОКН, из которых около 14 тыс. находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют значительных вложений. Это очевидно доказывает необходимость привлечения частного бизнеса. При этом инвестиции в ОКН в долгосрочной перспективе могут значительно стимулировать экономику, в том числе за счет развития десятков смежных отраслей, налоговых поступлений, создания рабочих мест и так далее.

За счет капиталоемкости и социально-экономической значимости восстановление ОКН становится важной отраслью экономики. Масштабность задачи подтверждает запуск федеральной программы сохранения ОКН на период с 2025 по 2045 годы по инициативе президента России Владимира Путина. Рад отметить, что часть поручений президента базируются на тщательной экспертной работе, в том числе проведенной нами на площадке профильного комитета петербургской «Деловой России». Это для нас хороший знак, что к запросу бизнес-сообщества прислушиваются на самом высоком уровне.

— Как, по-вашему, обстоит ситуация с восстановлением ОКН в Петербурге?

— В Санкт-Петербурге музейная концентрация исторического наследия мирового уровня. При этом у нас несколько тысяч ОКН требуют немедленного восстановления.

Сохранение исторического наследия — один из приоритетов стратегической программы губернатора Александра Беглова, в ближайшие три года бюджетом запланировано 14 млрд рублей. Отличное начало, но с учетом масштаба, сложности объектов и значительной стоимости реставрации этого явно недостаточно.

Приведу пример: Academia с 2020 года превращает разрушающиеся особняки в инвестиционный актив — исторические бутик-отели. Мы завершили уже четыре проекта по приспособлению ОКН в Петербурге на общую сумму более 3 млрд рублей, в работе еще больше гостиниц с удвоенным объемом инвестиций. Таким образом, можно оценить уровень вложений в ОКН даже на примере одной компании.

Восстановление ОКН — сложный процесс, и он требует вовлечения большого количества участников, инвесторов, граждан, общественных организаций. Поэтому частью инфраструктуры поддержки инвесторов должен стать региональный оператор как единая точка входа, медиатор между множеством заинтересованных сторон.

Такая система сопровождения инвесторов должна обеспечить межведомственное взаимодействие и реализацию проектов с учетом особенностей ОКН, специфики законодательства, экономической эффективности. Тем более, по оценке экспертов, только малая часть ОКН может стать инвестиционно привлекательной. Для остальных потребуются дополнительные стимулирующие меры поддержки в регионе.

Решение мы видим в донастройке бизнес-процессов по вовлечению ОКН, что комплексно способствует исполнению президентских целей, сокращению сроков реализации инвестпроектов до трех лет, улучшению инвестиционного климата в Санкт-Петербурге, в том числе за счет запуска большего числа проектов.

— Расскажите подробнее о соглашении, которое вы подписали на полях ПМЭФ-2025 с правительством Санкт-Петербурга.

— Подписание соглашения стало подтверждением нашего партнерства с городом и общего взгляда на реализацию государственной политики в сфере сохранения исторического наследия.

Academia планирует при поддержке правительства создать в Петербурге бутик-отели под единым брендом, в которых современный сервис будет сочетаться с историческими интерьерами и атмосферой XVIII–XIX веков. Тем самым мы качественно улучшим инфраструктуру для внутренних и зарубежных туристов, увеличим номерной фонд, вернем городу жемчужины архитектуры и, конечно, внесем значительный вклад в экономику.

Также, учитывая нашу экспертизу в приспособлении ОКН, мы планируем делиться аналитикой с профильными комитетами и другими заинтересованными сторонами, давать обратную связь и вместе регулировать механизмы взаимодействия с бизнесом, облегчать работу другим инвесторам в этой сфере.

— Вы также выступили спикером федеральной сессии на полях ПМЭФ. Какие предложения по сохранению ОКН вы озвучили от лица бизнеса?

— Мы поставили задачу не только поделиться секретом запуска эффективных инвестпроектов, в основе которых историческая концепция, внимание к деталям, гостиничный сервис на международном уровне и профессионализм команды Academia.

Важно было донести очевидную мысль: нужно посмотреть на ОКН с точки зрения инвестора. А это всегда про эффективность, сроки и прозрачность.

Необходим системный подход: выработать востребованные инвесторами инструменты поддержки, усовершенствовать регуляторные механизмы и устранить избыточные процедуры, отпугивающие потенциальных инвесторов. Как раз на полях ПМЭФ ДОМ.РФ анонсировал льготную ставку 9% для кредитования инвестпроектов в ОКН — надеемся, вскоре такие условия будут доступны и петербургским инвесторам.

Считаем целесообразным также работу на перспективу — внедрение блока по работе с ОКН в существующие региональные инвестстандарты и так далее. При этом важно учитывать лучшие практики — как столичные, так и региональные. Так, Academia сейчас анализирует опыт ДКН Москвы и АСИРИС Нижегородской области в работе над созданием эффективного алгоритма (дорожной карты) для петербургских инвесторов в ОКН.

— Каков был отклик на ваши предложения?

— Все наши предложения были озвучены на дискуссии, где присутствовали представители Министерства культуры, Минэкономразвития, ДОМ.РФ и других федеральных структур. В данном случае оператор проекта ДОМ.РФ был согласен в части важности набора этих мер поддержки. С его стороны уже запланирован ряд встреч с регионами.

Инициативы были услышаны и на региональном уровне. На встрече с вице-губернатором Николаем Линченко мы рассказали о том, как усовершенствовать систему сопровождения инвесторов в ОКН и межведомственное взаимодействие. Это задача не только исполнительной, но и законодательной власти: на встречах в Законодательном собрании мы также получаем возможность озвучить предложения от лица бизнеса.

— Как вы оцениваете инвестиционный климат в исторической недвижимости?

— Безусловно, это перспективный и интересный рынок. Но в бизнес-среде мы часто получаем такое мнение: предприниматели побаиваются сложностей и неприятных «сюрпризов», которые связаны с реставрацией и приспособлением ОКН. Сложно подобрать подходящее под функцию здание, оценить экономику проекта, учесть все законодательные нюансы и ограничения. А если вспомнить долгие согласовательные процедуры в рамках действующих нормативных документов и сроки реализации, картина становится еще более печальной.

На сессии ПМЭФ мы приводили в пример подход, зарекомендовавший себя в практике запуска бутик-отелей Academia. Он заключается в полном цикле проекта, когда уже на стадии выбора объекта подключается профессиональная команда архитекторов, строителей и даже гостиничного оператора.

Например, при приспособлении особняка графа Шувалова под бутик-отель «четыре звезды» наша команда провела оценку состояния здания и предметов охраны, посчитала финмодель и визуализировала, как лучше оснастить гостиницу, чтобы она выделялась в своей категории и привлекала больше туристов. В результате «Особняк Shuvaloff» на Моховой стал флагманским бутик-отелем компании Academia и ежегодно принимает до 50 тыс. гостей.

Мы уверены, что ОКН — это не только про меценатство и сохранение истории. Это инвестиции, которые уже через несколько лет вернутся в бюджет через налоговые поступления, рабочие места, прибыль от турпотока и сферы услуг, увеличение номерного фонда и так далее. На федеральном уровне уже к концу года ожидаются позитивные изменения, благодаря поручениям президента и вниманию правительства к этой сфере.

Academia в сотрудничестве с властью готова развивать отрасль и сохранять историческое наследие для будущих поколений.

Беседовала Алла Михеенко

ООО «ПМ»

Реклама