«Использование ЗПИФ позволяет привлекать инвесторов на ранних стадиях реализации проекта»

На Петербургском международном экономическом форуме УК «Красный мост» заявила о выводе на рынок комбинированного ЗПИФа строящейся элитной недвижимости для квалифицированных инвесторов. Активы фонда в размере до 5 млрд рублей будут сформированы строящимися объектами недвижимости в жилом квартале «Евгеньевский». О подробностях проекта «Ъ-СПб» рассказали Александр Полещук, управляющий партнер УК «Красный мост», а также Юрий Грудин, основатель и генеральный директор Formula City.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

“Ъ”: Почему в качестве инструмента финансирования проекта «Евгеньевский» выбран закрытый паевой инвестиционный фонд? Каковы его плюсы?

Александр Полещук: Следует уточнить, что закрытый паевой инвестиционный фонд не является единственным источником финансирования проекта. ЗПИФ является дополнительным инструментом, основной задачей которого остается реализация квадратных метров. Основное финансирование проекта обеспечено Банком ДОМ.РФ.

Использование ЗПИФ позволяет привлекать инвесторов на ранних стадиях реализации проекта. Это дает застройщику возможность оптимизировать структуру финансирования и снизить будущую стоимость заемных средств. Для инвесторов схема предельно прозрачна: вход в фонд осуществляется по текущей стоимости активов, а выход — по рыночной цене на момент реализации. Таким образом, доход инвестора формируется за счет роста стоимости активов в течение срока существования фонда. Данная модель создает взаимовыгодные условия для всех участников.

“Ъ”: В пятилетней перспективе вы предлагаете инвесторам более чем 20-процентную ежегодную доходность. На чем стоит ваша убежденность в том, что это достижимый показатель? Ведь сейчас единицы предпринимателей мыслят с горизонтом планирования пять лет.

А. П.: Совершенно верно, наш финансовый план предполагает доходность на уровне 26% годовых при пятилетнем горизонте инвестиций. Такая доходность достижима благодаря тому, что мы, как крупный покупатель, приобретаем лоты с существенной премией к рыночной стоимости. В процессе подготовки проекта мы провели масштабные консультации с ведущими экспертами рынка жилой и элитной недвижимости, которые подтвердили наши прогнозы по стоимости квадратного метра через 3,5 года. Полученные данные дают нам основания с уверенностью прогнозировать заявленный уровень доходности в районе 26% годовых.

“Ъ”: Как правило, высокая доходность идет рука об руку с высокими рисками. В вашем случае это справедливо?

А. П.: Закрытый паевой инвестиционный фонд, предлагаемый нами, предназначен исключительно для квалифицированных инвесторов и относится к высокорисковым инструментам. Основные риски проекта были тщательно проработаны и в значительной степени минимизированы. В части рисков недостроя следует отметить, что все обязательства застройщика закреплены договорами долевого участия и защищены 214-ФЗ, что обеспечивает инвесторам такую же защиту, как и обычным дольщикам. Институциональные риски сведены к минимуму благодаря устойчивой структуре ЗПИФ: даже в случае прекращения деятельности управляющей компании фонд может быть передан под управление другой УК, при этом сохраняется полное отделение активов фонда от обязательств управляющей компании.

Что касается рыночных рисков, то наши прогнозы учитывают текущие инфляционные ожидания, характеристики объекта в сегменте элитной недвижимости Петербурга, а также устойчивую динамику спроса на премиальную недвижимость. Все это позволяет нам с уверенностью говорить о реалистичности заявленных ценовых параметров на момент завершения строительства.

“Ъ”: Сейчас много говорят о перспективах цифровой валюты и цифровых активов, как самом выгодном инструменте вложения средств. Вы разделяете это мнение? Есть ли преимущества от вложений в недвижимость, по сравнению с вложениями в «цифру»?

А. П.: Наша компания только начинает изучение цифровых активов. Однако мы видим в них значительный потенциал благодаря таким преимуществам, как удобство использования, современные технологические решения и повышенная защищенность от вмешательства третьих лиц.

При сравнении с инвестициями в недвижимость необходимо учитывать базис цифрового финансового актива. Для квалифицированных инвесторов уровень риска сопоставим с другими инструментами из их инвестиционного портфеля. Для неквалифицированных инвесторов регулятор устанавливает требования, приближающие риск-профиль таких активов к более консервативным инструментам, таким как банковские депозиты или облигации федерального займа.

“Ъ”: Рассматривались ли другие формы привлечения инвесторов в проект?

Юрий Грудин: Современные условия финансирования строительства действительно накладывают существенные ограничения на застройщиков. Федеральный закон 214-ФЗ, обеспечивающий надежную защиту дольщиков, одновременно сокращает доступные инструменты привлечения средств. В этой ситуации выбранная нами форма ЗПИФа предоставляет уникальную возможность раннего привлечения круга инвесторов на особых условиях. Мы предлагаем инвесторам фонда исключительно премиальные лоты в составе ЖК «Евгеньевский». Такая модель сочетает в себе потенциал роста стоимости активов, надежность обеспечения в виде реальной недвижимости, а также возможность выхода в физические активы (квартиры) при наличии достаточного объема паев.

“Ъ”: УК «Красный мост» предложила свои услуги Formula City? Почему вы согласились?

Ю. Г.: Мы около трех лет анализировали различные варианты инвестиционных инструментов и структуру потенциального ЗПИФа. Текущая рыночная ситуация и стадия реализации проекта создали оптимальные условия для ее воплощения. Сейчас мы формируем эксклюзивный пул инвесторов на 35 квартир из 250, запланированных в жилом комплексе. В условиях современной финансовой нестабильности данный проект представляет собой надежную инвестиционную платформу с прогнозируемой высокой доходностью для тех, кто ориентирован на монетизацию вложений, а также возможность приобретения квартир на особых условиях для инвесторов, заинтересованных в получении физического актива.

“Ъ”: Как вы оцениваете спрос на элитную недвижимость в Санкт-Петербурге? Насыщен ли он или же еще существует высокий спрос?

Ю. Г.: В условиях высоких процентных ставок сегмент элитной недвижимости сохраняет особую устойчивость благодаря специфике своей целевой аудитории. Покупатели премиального жилья — это, как правило, состоятельные лица, рассматривающие приобретение как стратегическую инвестицию. Их мотивация сочетает стремление к качественному жизненному пространству, приобретение статусного актива и доступ к лучшей городской инфраструктуре. Основа таких сделок — собственные средства инвесторов, что обеспечивает стабильность спроса независимо от кредитных условий.

“Ъ”: Как вы для себя определяете статус элитной недвижимости? И каковы параметры проекта «Евгеньевский»?

Ю. Г.: Статусность проекта определяется комплексом взаимосвязанных факторов, при этом локация и однородность состава резидентов гарантирует соответствие жильцов по социальному положению и образу жизни. Проект «Евгеньевский» представляет собой комплексную жилую застройку, включающую 250 резиденций. Квартал расположен в пяти минутах от Московского вокзала и в трех минутах от Невского проспекта, с непосредственным выходом в городской сад. В проекте предусмотрена закрытая территория, подземный паркинг, спа-комплекс, детские развивающие центры, система «Умный дом», потолки высотой 4,5 метра и планировки с террасами на последних этажах и патио на первых. Особую ценность комплексу придает расположенный на территории объект культурного наследия XIX века, который будет реконструирован. Квартиры в этой исторической части представляют собой уникальное инвестиционное предложение для ценителей винтажной архитектуры.

“Ъ”: Поделитесь планами по реализации других проектов вашей компании.

Ю. Г.: Наша компания развивает два ключевых направления в сфере недвижимости. Первое — это доходная недвижимость. Мы развиваем сеть апарт-отелей Well, особенностью которой является концепция well-being, то есть благополучие человека. Она также присутствует и на моем курорте «Первая линия», специализирующемся на превентивной медицине и благополучии человека. Таким образом, во всех своих проектах мы создаем пространства, где гармонично сочетаются условия для продуктивной работы, возможности для полноценного отдыха, забота о физическом здоровье, экологическая составляющая, а также эстетически продуманная среда.