Ни брендов, ни развлечения

Из-за низкого ввода новых торгцентров фонд таких объектов в целом по России устаревает заметными темпами. Сейчас около 62% из 31 млн кв. м торговых объектов нуждается в обновлении. В ближайшие два года их доля вырастет до 67%, прогнозируют консультанты. На обновление потребуются масштабные инвестиции, к которым готовы не все собственники из-за высоких сроков окупаемости.

В 2026–2027 годах по всей России доля торгцентров, где требуется обновление, вырастет с текущих 62% до 64–67% из общего фонда 31 млн кв. м, прогнозирует консалтинговая компания Nikoliers в своем исследовании. В Москве и Подмосковье доля таких объектов меньше всего — 43% из 9 млн кв. м, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 53% из 3 млн кв. м, в остальных регионах — 73% из 19 млн кв. м, уточняют аналитики. В IBC Real Estate считают, что в российских регионах за исключением столичных городов к началу 2026 года доля объектов, требующих реконцепции, вырастет с текущих 67% до 77%, в Москве снизится с 65% до 64%, в Петербурге — с 83% до 80%.

Средний срок эксплуатации торгцентров составляет около десяти лет, после чего необходимо проведение реконцепции, поясняет руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

В массовом порядке торгцентры вводились в пиковые периоды 2008 и 2013 годов, говорит вице-президент Союза торгцентров Павел Люлин. По его данным, сегодня свыше 1 тыс. объектов из примерно 2 тыс. качественных торгцентров в России «явно перешагнули десятилетний рубеж и требуют серьезного обновления».

Через три года, если тенденция сохранится, таких центров будет уже 1,3–1,4 тыс., предупреждает эксперт. Всего, по данным CMWP, в России работает порядка 7 тыс. торговых центров, включая небольшие объекты.

К текущему моменту коммерческие циклы торговых объектов стали короче, сократившись до пяти-семи лет, говорит директор по управлению активами ADG Group Мария Ромашина.

Планировки, зонирование, архитектура и инженерные сети многих комплексов, особенно 2000-х годов, не отвечают современным стандартам, отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. Последние годы посетители ожидают от торгцентра не столько наличия большего числа магазинов, сколько разнообразных форматов досуга, развлечений и сервисов, соглашается партнер Nikoliers Анна Никандрова.

Такая трансформация наблюдается на фоне перетока потребительского спроса из офлайна в онлайн. По подсчетам Ассоциации компаний интернет-торговли, в январе—марте 2025 года объем интернет-торговли в России вырос на 36% год к году, до 2,6 трлн руб. В частности, это стало причиной падения трафика в торгцентрах. По данным Focus Technologies, в тот же период Mall Index (отражает динамику числа посетителей на 1 тыс. кв. м) снизился на 4% год к году.

Устаревание фонда на рынке торговой недвижимости также усиливается на фоне низких показателей ввода новых объектов.

В 2018–2021 годах ежегодно в российских регионах вводилось по 295–507 тыс. кв. м новых комплексов, а в 2022–2024-х — 133–306 тыс. кв. м, следует из подсчетов IBC Real Estate. На фоне кризисов, вызванных сначала пандемией, а позже — спецоперацией РФ на Украине, девелоперы откладывали запуск новых проектов или переносили завершение строительства.

Теперь, чтобы не потерять еще больше потребителей, собственникам торгцентров придется серьезно вложиться в обновление объектов. Затраты на обновление могут составлять от 50 тыс. до 100 тыс. руб. на 1 кв. м, но финальная сумма зависит от состояния объекта, отмечает Мария Ромашина. Но зачастую эти затраты окупаются медленно, так как сейчас стоимость заемных средств дорогая, поэтому для многих собственников этот вопрос отложен до лучших времен, резюмирует Павел Люлин.

Дарья Андрианова