Рок в квадрате
В каких случаях государство может изъять жилье у добросовестных покупателей и как от этого защититься
Каждый покупатель квартиры на вторичном рынке рискует лишиться своего жилья, если окажется, что недвижимость является выморочным имуществом. Несмотря на принятие поправок в ГК РФ, гражданам приходится годами не только доказывать свой статус добросовестного приобретателя, но и пытаться взыскать компенсацию. И чаще всего суды встают на сторону городских администраций.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Выморочным, согласно Гражданскому кодексу, является имущество, которое должно перейти в госсобственность, если на него в течение полугода не заявили права наследники. Однако за это время завладеть недвижимостью могут мошенники.
Злоумышленники, используя поддельные документы о родстве или завещании, незаконно вступают в наследство на имущество, которое должно перейти государству, регистрируют право собственности, а затем продают квартиру. Покупатели, видя актуальную запись в ЕГРН и доверяя продавцу, часто не проводят достаточно глубокой проверки истории перехода прав, ограничиваясь текущей выпиской, говорят опрошенные юристы. «Таким образом, незнание возникает из-за сочетания намеренного сокрытия информации продавцом и недостаточной осмотрительности покупателя при изучении того, как именно продавец получил это имущество. Легально проданное государством выморочное имущество всегда имеет явное указание на свой статус в документах»,— рассказывает партнер Novator Legal Group Александр Катков.
Как злоумышленники получают право распоряжаться квартирами граждан — предмет многолетних расследований и судебных разбирательств. Обычно их жертвами становятся жители больших городов, в которых высокая стоимость жилья, таких как Санкт-Петербург, Екатеринбург и, конечно, Москва.
Например, петербурженка Елена Псарева в августе 2018 года купила двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м в Санкт-Петербурге за 3,6 млн руб. В 2019 году администрация Невского района потребовала отдать недвижимость в собственность города и привлекла жительницу в качестве ответчика. В суде выяснилось, что продавец квартиры подделал свидетельство о праве на наследство, а поскольку законные наследники в течение полугода не объявились, муниципальные власти издали распоряжение о сборе документов для оформления права городской собственности. Суды всех инстанций постановили вернуть квартиру городу. «После того как администрация стала собственником квартиры, нас выселили без предоставления компенсации и сняли с регистрационного учета. Все попытки оспорить решение Невского районного суда и об истребовании, и о выселении оказались безрезультатными»,— рассказала Елена Псарева.
Как правило, выиграть подобные дела крайне сложно, а гражданам приходится доказывать свой статус добросовестного покупателя с риском самим стать участником следствия. В подобной ситуации оказалась семья москвички Елены Смирновой. Предметом судебного спора с департаментом городского имущества стала купленная в 2014 году за наличные 5,9 млн руб. однокомнатная квартира площадью 30 кв. м в Стрельбищенском переулке. Весной 2020 года госпожу Смирнову вызвали в Следственный комитет РФ по делу о мошенничестве. «Нам объяснили, что продавец подделал завещание, по которому якобы ему в собственность перешла эта квартира, и никаких законных прав на жилье у него не было. Сама квартира после смерти владельца, у которого не оказалось родственников, должна была стать собственностью города Москвы. Продавец действовал не один, а с сообщниками, и меня долго подозревали в сговоре с ними. Потом поняли, что мы пострадавшие»,— вспоминает Елена Смирнова.
Сохранить квартиру в собственности удалось после пяти лет судебных заседаний и почти 0,5 млн руб. расходов.
И московский, и региональные департаменты по имуществу должны знать обо всех потенциально выморочных квартирах, на которые не заявили свои права наследники. Источники информации разные: МФЦ, УК многоквартирных домов, социальные службы и участковые. Однако в органах власти отмечают, что иногда просто не успевают заявить свои права на недвижимость. «Процесс оформления выморочного имущества в городскую собственность достаточно длительный. Так, департамент формирует необходимый пакет жилищных документов на квартиру (выписка ЕГРН, документы из МосгорБТИ, свидетельство о смерти собственника и другие) и обращается с заявлением к нотариусу для оформления выморочной квартиры. После рассмотрения представленных департаментом документов и проведения соответствующей проверки (в том числе наличия или отсутствия завещания) нотариусом оформляется свидетельство о праве на наследство по закону, которое направляется им в Росреестр для регистрации права собственности города»,— говорят в департаменте городского имущества Москвы.
Армия обманутых
Эксперты не смогли назвать статистику по искам дел с выморочным имуществом: официально она не ведется. «Суд меняет таким делам категории дел в базе, применяя к ним формулировку “иные жилищные споры”, хотя должно быть “истребование имущества из чужого незаконного владения”»,— говорит юрист Светлана Гладышева. В прошлом она тоже прошла суды всех инстанций, доказывая свой статус добросовестного приобретателя однокомнатной квартиры на Севастопольском проспекте — удалось это сделать только в ЕСПЧ. При этом за последнее десятилетие юрист сопроводила более 400 аналогичных дел по выморочному имуществу в качестве консультанта.
Опрошенные пострадавшие утверждают, что Росреестр и банки в процессе перехода права собственности на квартиру, как правило, не видят ложных данных в сопроводительных документах.
Например, москвичка Светлана Козлова в 2017 году приобрела двухкомнатную квартиру в доме на улице Юных Ленинцев в ипотеку и с начала прошлого года судится со столичным департаментом городского имущества. Сам департамент еще до сделки госпожи Козловой передал квартиру по договору социального найма гражданину С. Гришину, который проживал в ней как родственник скончавшегося нанимателя этой недвижимости, после чего продал жилье.
В похожую ситуацию попала и Светлана Сергеева, которая приобрела двухкомнатную квартиру в Туле с применением материнского капитала. «Администрация Тулы через суд требовала у нас освободить квартиру, потому что она должна была перейти на баланс города, хотя Пенсионный фонд и Росреестр дали согласие на выдачу материнского капитала под покупку недвижимости и регистрацию сделки»,— говорит госпожа Сергеева. Ей удалось восстановить свои права на имущество только после обращения к уполномоченному по правам человека Татьяне Москальковой.
Шансы администраций в подобных спорах выше, считают юристы. «Приоритет собственника перед добросовестным приобретателем прямо вытекает из Конституции РФ. Гражданский кодекс РФ в статье 302 сформулировал правила, согласно которым разрешаются такие споры, в частности исключения из указанного положения»,— объясняет генеральный директор Национальной юридической компании «Митра», член Совета Международной ассоциации юристов и консультантов Юрий Мирзоев.
Просто так не заплатят
В январе 2020 года государство утвердило защищающие добросовестного покупателя меры, приняв поправки в 302-ю статью ГК РФ.
Теперь госорганы не могут требовать возвращения выморочной квартиры, если после заключения сделки купли-продажи прошло более трех лет.
Также были внесены изменения в статью о компенсации. Если человек докажет в суде, что он добросовестный приобретатель квартиры, а продавец ему не вернет деньги, то у приобретателя есть возможность подать иск к Минфину и компенсировать расходы за счет госбюджета. Такие случаи, впрочем, единичны, говорят эксперты. «В последние годы суды массово отказывают гражданам в признании их статуса добросовестных приобретателей, несмотря на принятые поправки в законодательство. На практике процессы получения денег сильно усложнились. С момента принятия поправок прошло четыре года, и мне известно о четырех выигранных делах. Причем все граждане в свое время писали жалобы в ЕСПЧ»,— говорит Светлана Гладышева.
В числе покупателей, которым новая норма помогла вернуть потраченные на квартиру деньги,— семья Ольховик, купившая квартиру на вторичном рынке возле метро «Бабушкинская». В 2012 году Останкинский суд постановил вернуть жилье в собственность города, но в 2024 году семье удалось взыскать с Минфина компенсацию. В пресс-службе самого ведомства не ответили на запрос.
Если обстоятельства не позволяют купить жилье в новостройке, то, чтобы избежать проблем на вторичном рынке, необходимо самостоятельно проверять все сопроводительные документы и консультироваться с экспертами — помимо участвующих в сделке риэлторов, юристов, кредитных организаций и органов власти, говорят участники рынка. Также они называют некоторые маркеры неблагополучного жилья. «Чем реже квартира переходила от одного собственника к другому, тем лучше. Если основанием для регистрации права собственности стало наследование имущества, то от такой квартиры лучше отказаться либо приходить с продавцом к нотариусу, который поднимет наследственное дело и предоставит информацию о наследнике, продающем квартиру. Если жилье становилось предметом судебного спора, тоже стоит подумать об альтернативном варианте, ведь решение суда можно оспорить»,— рекомендует Светлана Гладышева.