Сибирь индивидуальная

В большинстве регионов Сибирского федерального округа растет сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС). За четыре месяца 2025 года объем ввода индивидуального жилья вырос в округе почти наполовину в сравнении с тем же периодом прошлого года — до 3,3 млн кв. метров. Этому способствует выдача ипотечных кредитов для приобретения загородной недвижимости. Аналитики прогнозируют сохранение этого тренда за счет более низкой стоимости квадратного метра в индивидуальных домах, роста количества госпрограмм поддержки семей и развития сельской ипотеки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Акцент на свое

По данным Росстата, сегмент ИЖС в Сибири активно развивается. В январе-апреле 2025 года объем ввода частных домовладений в округе вырос на 43% в сравнении с тем же периодом прошлого года и составил 3,3 млн кв. м. Наибольшие темпы отмечены в республиках Тыва — 200% (до 277 тыс. кв. м), Хакасия — 109% (до 199 тыс. кв. м) и Алтай — 80% (до 164,5 тыс. кв. м). В Иркутской области сегмент прибавил 56% (до 806 тыс. кв. м), в Новосибирской области, где преобладает многоквартирное комплексное строительство, — 48% (до 602 тыс. кв. м), в Красноярском крае — 42% (до 429 тыс. кв. м), в Омской области — 19% (до 329 тыс. кв. м), а в Алтайском крае — 14% (до 308,3 тыс. кв. м). Только в двух сибирских регионах зафиксировано снижение объемов ввода ИЖС: в Кемеровской области — на 22% (до 141 тыс. кв. м), и в Томской — на 27% (до 55 тыс. кв. м).

Высокий рост объемов ИЖС характерен для всей страны, отмечают эксперты. Если в 2018 году его доля составляла 48,3% от общей площади введенного жилья, то в 2024 году — уже 57%. В СФО темпы роста этого направления были еще стремительнее: в период с 2018-го по 2024 год прирост ИЖС составил 100% против 90% в среднем по стране, отмечает генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. Если в 2023 году в округе было введено 5,08 млн кв. м индивидуальных домов или 51% от общего ввода жилья, то в 2024 году — уже 5,57 млн кв. м или 57%. В результате Сибирь, которая изначально заметно отставала от большинства округов по показателю доли ИЖС во вводе жилья, достигла среднероссийского уровня.

Впрочем, за средними показателями скрываются существенные различия между регионами СФО, указывает Александр Пузанов. «В республиках Алтай и Тыва доля ИЖС в течение длительного времени находится на уровне 80-90%. Существенных изменений здесь не происходит. На достаточно высоком и стабильном уровне (около 60%) эта доля в Кемеровской области и Хакасии. А вот в Омской, Иркутской областях и Алтайском крае в последнее десятилетие произошло резкое изменение структуры ввода жилья: если в 2015 году доля ИЖС там была на уровне 35–40%, то к 2024 году она выросла почти вдвое — до 63,3% в Омской и до 74,5% в Иркутской областях. В Красноярском крае, Новосибирской и Томской областях изменение структуры ввода жилья носило более скромный характер — доля ИЖС во вводе жилья в этих регионах составляет от 42 до 51%»,— констатирует эксперт.

Всплеск спроса на загородное жилье пришелся на пандемийные годы. Развитию этого сегмента способствовали массовый переход на удаленный формат работы и выход на рынок ипотечных программ для частного строительства, отмечает руководитель департамента ИЖС агентства недвижимости «Жилфонд» Надежда Ситник, добавляя, что в то время было довольно просто и быстро взять ипотеку под небольшой процент с господдержкой, купить земельный участок и построить дом. Способствовала росту показателей ИЖС и дачная амнистия, когда ранее построенные частные и садовые дома ставятся на кадастровый учет по упрощенной процедуре. Среди факторов развития ИЖС в последние годы руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов называет рост газификации частного сектора и льготные программы по ипотеке — как на покупку готовых домов, так и на строительство. Эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев объясняет тренд ростом доходов жителей Сибири и более низкой стоимостью индивидуального жилья в сравнении с квартирами.

Дом против квартиры

В последние годы наряду с расширением господдержки ИЖС, в том числе в сельской местности, и улучшением транспортной доступности, во многом благодаря нацпроекту «Безопасные и качественные дороги», спрос на односемейные дома эксперты связывают с отсутствием на рынке «адекватного» предложения индустриального жилья, учитывающего потребности разных групп населения. «Этому способствует „увлечение“ профессиональных застройщиков малогабаритным жильем,— говорит гендиректор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов.— Средний размер квартиры в новом доме в период с 2018-го по 2024 год в России снизился на 1,7% (до 50,6 кв. м), в регионах СФО — на 3,9% (до 49,6 кв. м). Это меньше, чем средний размер квартиры в существующем многоквартирном жилищном фонде».

Люди выбирают загородное жилье потому, что это принципиально иное качество жизни, считает лидер дивизиона «Построить свое жилье» департамента «Домклик» Сбербанка Сергей Скороходов. «Это возможность провести время на собственном участке в экологичном районе, обеспечить своим детям, родным и близким отдых на свежем воздухе, вырастить собственный урожай или небольшой сад. Кроме того, индивидуальное жилье стало более доступным благодаря госпрограммам»,— отмечает эксперт. По его данным, чаще всего клиенты сегмента загородной недвижимости — люди в возрасте от 30 до 40 лет. На эту группу приходится около 50% ипотечных сделок Сбербанка.

«Принципиального деления покупателей на тех, что смотрят исключительно земельные участки под ИЖС или на землях СНТ — нет, спрос примерно одинаков, поскольку для одних важен городской комфорт, для других принципиальным фактором является цена, а участки в схожих локациях на землях СНТ доступнее по цене»,— отмечает руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» в Новосибирске Вадим Дьячков.

Вопрос цены

По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость полноценного дома (готового к заселению и обладающего инфраструктурой для круглогодичного проживания) в регионах СФО в апреле 2025 года составила 12 млн руб. Рост за год — около 1%. Но от региона к региону динамика заметно отличается. В Иркутской области средняя цена выросла на 14%, до 7,3 млн руб., в Алтайском крае — на 8%, до 11,7 млн руб., а в Новосибирской и Кемеровской областях — на 1%, до 13,9 млн руб. и 14 млн руб. соответственно. При этом в Томской области новое индивидуальное жилье подешевело на 15%, до 12,1 млн руб., а в Красноярском крае и Омской области — на 3%, до 14,1 млн руб. и 11,3 млн руб. соответственно.

Если в большинстве регионов СФО цены на ИЖС находятся приблизительно на одном уровне, и выше они, как правило, в субъектах с крупными региональными центрами — Новосибирской и Кемеровской областях, Красноярском крае, то, например, в Иркутской области цены заметно ниже, в среднем в 2 раза. По данным исследования ЦИАН, этот регион — единственный в СФО и один из немногих в России, в котором дома на землях ИЖС в среднем дешевле домов на участках под садоводство. Эксперты связывают разницу в стоимости ИЖС, а также в динамике цен в разных регионах СФО с разным характером поведения спроса, разным уровнем доходов (так, самые высокие цены на ИЖС среди регионов СФО — в Красноярском крае, который также находится на первом месте рейтинга сибирских субъектов по среднему размеру заработной платы — здесь он, по данным Росстата на апрель 2025 года, составляет 96026 рублей), разным уровнем затрат на строительство и рядом других, в большинстве случаев, именно экономических факторов.

«Цена зависит от структуры предложения, его изменения на годовом отрезке, расположения объектов (есть локации, где на ИЖС приходится существенная часть застройки внутри крупных городов регионов, а есть такие, где больше коттеджей строится в пригородах). От мер региональной поддержки отрасли это зависит не так существенно, как от выше изложенных факторов»,— поясняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. «Быстрее выросли цены там, где доля ИЖС во вводе жилья росла стремительнее (исключение — Омская область). Но то ли строители стали больше строить по более высоким ценам, то ли увеличение спроса на ИЖС привело к росту цен (и почему спрос именно в этих регионах вдруг резко вырос) — это надо долго разбираться»,— отмечает генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов.

В пределах одного региона стоимость частного дома также зависит от многих факторов. Определяющими могут быть расположение и наличие инфраструктуры. Например, в одном из коттеджных поселков под Новосибирском год назад участки площадью восемь соток стоили 1,5–1,8 млн руб. В этом году на территории поселка были введены в строй школа и детский сад, а также обеспечена доступность транспортных маршрутов и служб доставки. В результате участки стали стоить 2,5–2,8 млн руб.

Однако возможности участников рынка ИЖС повышать цены на новые дома крайне ограничены, указывают эксперты. И это несмотря на объективные экономические факторы — высокую ключевую ставку Банка России, возросшую инфляцию, сокращение объемов льготного кредитования в случае с семейной ипотекой или его приостановку — в случае с сельской. Кроме того, изменились требования к уровню дохода заемщиков и размеру первоначального капитала по ипотечным кредитам, который теперь составляет от 20 до 30 процентов. «Продавцы не могут наращивать цены, несмотря на то, что их к этому подталкивает строительная инфляция, то есть рост цен на стройматериалы, опережающий скорость их увеличения в среднем по экономике»,— констатирует Алексей Попов из «Циан.Аналитики».

Ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов указывает на такие факторы, как сложившаяся цена на земельные участки под строительство и готовые дома, а также уровень покупательской способности в конкретном городе, баланс спроса и предложения в сегменте земельных участков и домов, уровень развитости инфраструктуры и удаленность от города локаций с максимальной долей в общем объеме предложения.

«Немаловажный фактор — это покупательские предпочтения и ценовые ожидания,— поясняет эксперт.— Чем крупнее город, тем больше требований предъявляют потенциальные покупатели к будущему дому, а, следовательно, и выше его стоимость. Очень редко застройщики строят дома вне ценовых ожиданий и покупательской способности своей целевой аудитории, как правило, проекты, реализуемые без учета этих факторов, просто обречены на низкую рентабельность и уровень продаж». А вот стоимость строительных материалов может влиять на конечную цену не настолько сильно, добавляет Александр Иванов.

По словам Надежды Ситник («Жилфонд»), участники рынка ИЖС испытывают большие проблемы с привлечением финансирования. «Многие застройщики ИЖС находятся в режиме ожидания. На рынок нужно выдать продукт по определенной цене, а просчитать ее невозможно в сегодняшних условиях. Все, что было на рынке, потихоньку распродается. Застройщики не спешат вливать деньги в благоустройство коттеджных поселков. Выжидают, не рискуют»,— отмечает она.

Стимулы роста

Несмотря на очевидные сложности в инвестиционном аспекте, развитие территорий для загородного индивидуального строительства продолжается, появляются новые проекты. На примере Новосибирска, разработка идет в значительной части пригородных зон. По словам Надежды Ситник, рынок развивается во всех направлениях вокруг города, будь то Южное — Ордынская трасса, вдоль Обского водохранилища, которое на рынке недвижимости называют «Курортным», или северное — в районе Пашино, куда запустили электричку.

«Меняется запрос покупателей. Им нужны не большие площади в доме, а эргономичность планировки и зонирование участка. В массовом сегменте сейчас наиболее популярны земельные участки от шести до 10 соток, в категории более дорогих домов (от 35 млн руб.) — участки от 20 соток, с большими зонами отдыха, бассейнами»,— говорит госпожа Ситник. По ее словам, застройщики стали больше внимания уделять зонированию поселков, с выделением участков для детских площадок, спорта и отдыха.

Спрос на ИЖС стимулируют лимиты по семейной ипотеке (для семей с детьми до 18 лет), указывает Вадим Дьячков из «Этажей». В рамках лимита по семейной ипотеке, который для регионов составляет 6 млн руб., можно построить полноценный жилой дом, а при покупке квартиры в центре города этого хватит максимум на однокомнатную квартиру. Кроме того, напоминает эксперт, появилась возможность оформить сельскую ипотеку для некоторых категорий граждан, включая участников СВО, а это дополнительный драйвер для спроса в сегменте загородной недвижимости. За последние несколько лет, по его словам, изменилось и представление сибиряков о загородной жизни. Если раньше у многих были страхи, связанные с качеством жизни, транспортной доступностью и стоимостью содержания собственного дома, то сейчас пришло понимание, что при существующем развитии сегмента ИЖС жить за городом стало проще, комфортнее и доступнее.

«Сейчас некоторые скептики утверждают, что рынок ИЖС умер, все обратно вернулись в офисы, и дешевая ипотека недоступна всем подряд. Да, многие вернулись в офисы, ипотечные программы ужесточили, но в головах у покупателей произошла эволюция, ведь почти каждый житель мегаполиса столкнулся с тем, что кто-то из друзей, родственников, соседей, коллег переехал в свой дом, построил его или купил»,— говорит Надежда Ситник.

По ее мнению, потребители понимают, что при сопоставимой стоимости среднего дома и двух-трехкомнатной квартиры в обычном девятиэтажном доме, «у частного дома огромный ряд преимуществ — своя парковка, терраса, баня, зона барбекю, а, самое главное, свежий воздух, природа, уединение и спокойствие для семейной и плодотворной жизни».

Перспективный рынок

В прошлом году в регионах СФО доля госпрограмм, связанных с загородной недвижимостью, составила 75%, а уже в первом квартале 2025 года превысила 80%. В марте текущего года Сбербанк предоставил жителям Сибири свыше 1,7 млрд рублей в рамках ипотечных кредитов на покупку загородной недвижимости в СФО, что превысило январские показатели в 3 раза, сообщает эксперт «Домклика» Сергей Скороходов, выражая уверенность, что с наступлением активного сезона на рынке загородной недвижимости спрос на ипотечные кредиты в сегменте ИЖС продолжит расти.

Кроме того, по прогнозам экспертов, постепенно продолжит увеличиваться спрос на частные дома на территориях, более отдаленных от крупных населенных пунктов. Сейчас наибольшим спросом пользуются участки в радиусе 50 км от Новосибирска. На все, что дальше — спрос снижается кратно. Но ситуация меняется. «Еще несколько лет назад радиус активного поиска ограничивался 25-30 км от города, но по мере роста инфраструктуры и транспортной доступности потенциальные покупатели смотрят на все более и более отдаленные локации»,— отмечает Вадим Дьячков.

Ускорить рост ИЖС, по мнению экспертов, позволит развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры загородной недвижимости. По оценке Вадима Дьячкова, большая редкость, когда коттеджные поселки на своем старте обеспечены всей инфраструктурой, обычно «подтягиваться» она начинает по мере строительства и заселения домов. «А на первых же этапах основные потребности закрываются за счет инфраструктуры в соседних локациях, поэтому и привлекательнее выглядят земельные участки по соседству либо с уже существующими населенными пунктами, либо с давно заселенными и развитыми коттеджными поселками»,— отмечает эксперт «Этажей». По словам Александра Пузанова из Фонда «Института экономики города», отставание индивидуального жилого сектора получится успешно ликвидировать по достижении стандартов социальной инфраструктуры, хотя бы соответствующих территориям многоквартирной жилой застройки.

По мнению Надежды Ситник, говорить об оперативном развитии всех аспектов инфраструктуры в зоне ИЖС пока нет возможности, поскольку рынок загородной недвижимости только приобретает правильное, концептуальное направление развития. «Власти только сейчас начали активно обсуждать развитие инфраструктуры и логистики в загородных жилых зонах. Недавно и президент России назвал приоритетным это направление в обеспечении квадратными метрами наших граждан»,— отмечает эксперт.

О том, что сегмент индивидуального жилищного строительства получит поддержку на федеральном уровне, президент России Владимир Путин заявил в середине апреля на встрече с главами муниципальных образований субъектов Российской Федерации — участниками всероссийского муниципального форума «Малая родина — сила России». «Половину всего прироста нового жилья дает по стране ИЖС, и мы обязательно будем на общенациональном уровне продолжать эту работу и будем поддерживать ИЖС»,— заявил глава государства.

1 марта 2025 года в России вступил в силу закон, распространивший механизм использования эскроу-счетов на сегмент ИЖС. Это значит, что деньги заказчика частного дома будут храниться в банке на специальном счете, а застройщик получит их только после сдачи объекта. В такой ситуации подрядчик берет кредит по льготной ставке под залог средств на счете, и, если он не выполнит свои обязательства, все деньги вернутся заказчику.

22 апреля ЦБ РФ порекомендовал банкам оказывать поддержку заемщику в случае, если подрядчик не исполняет обязательства. Регулятор предлагает кредитным организациям использовать формы реструктуризации задолженности, чтобы не допустить ухудшения положения заемщика в связи с отсутствием залога в виде объекта ИЖС, такие как перенос срока исполнения предусмотренных договором обязательств и даже частичное или полное прекращение долга в особых ситуациях.

Банк России сообщил, что такие меры стали актуальны в связи с большим количеством жалоб заказчиков на подрядчиков, которые не исполнили обязательства по возведению объектов ИЖС. По мнению экспертов, закон может поспособствовать росту ИЖС, помочь вызвать больший интерес и доверие у тех, кто хотел бы построить частный дом.

Вероника Сенцова