Спрос зарыли на котловане
На каких этапах строительства покупать жилье выгоднее
На фоне высоких ипотечных ставок, сжатия льготных программ и роста цен на новые проекты у покупателей снижается интерес к квартирам «на котловане». Если в 2020—2024 годах в отдельных проектах на ранних этапах строительства заключалось до 80% сделок, то в 2025 году показатель снизился минимум вдвое. Разница в цене между котлованом и готовыми объектами минимальна, поэтому инвесторы практически покинули рынок.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным девелоперской компании Unikey, предложение жилья на котловане в комфорт-классе за год сократилось на 29,7%, в бизнесе — на 14,6%. Спрос на такие лоты также снижается. Если в 2020—2024 годах на ранних этапах строительства заключалось, в зависимости от проекта, от 20% до 80% сделок, то к 2025 году показатель упал минимум вдвое.
По данным директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анны Мурмуридис, с начала 2025 года основная часть сделок с жильем в Москве пришлась на этапы монтажа этажей (50,3%) и отделки (26,4%). Директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков оценивает долю сделок на этапе котловане выше — в 30–40%.
Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе отмечает, что стадия строительной готовности все меньше влияет на покупательский выбор — ключевым становится уровень цен, особенно в массовом сегменте.
В ряде проектов до 50% лотов остаются непроданными на этапе строительства, уточняет старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
В среднем же к моменту ввода в эксплуатацию средняя доля реализованного жилья оценивается в 72% от фонда, хотя в 2020–2023 годах показатель достигал 85%.
Скидки не по графику
По данным управляющего партнера девелоперской компании Unikey Айгуль Юсуповой, в июне 2025 года жилье «на котловане» в Москве стоило в среднем 529,6 тыс. руб. за 1 кв. м, а в строящихся домах — 484,8 тыс. руб. То есть «стартовые» цены оказались на 9,2% выше. Однако в комфорт-классе цена «на котловане» пока остается ниже на 5,3%, а в премиум-сегменте квартиры на ранней стадии продаются на 13,4% дешевле.
По словам топ-брокера Whitewill Екатерины Левиной, ценовая разница между стадиями может достигать 30%, но это скорее ориентир, чем правило. Господин Смирнов добавляет, что застройщики сегодня вынуждены зачастую закладывать более высокую цену уже на старте продаж, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета.
По оценке эксперта, квартиры с вводом в 2028 году стоят на 7–10% дороже, чем те, которые будут сданы в 2025 году.
Анна Мурмуридис уточняет, что в комфорт-классе на котловане застройщики готовы предлагать максимальные скидки (до 12%), тогда как в бизнес-сегменте снижение цен вероятнее после ввода объекта. По данным госпожи Юсуповой, в классе бизнес средняя скидка составляет 7,2%, а максимальная — до 30%. Екатерина Левина подчеркивает, что многие девелоперы заранее включают дисконты в цену: от 3–5% до 25% на акционные предложения. По наблюдениям господина Лобжанидзе, все чаще ощутимые скидки предлагаются именно на готовые квартиры, если остается большой объем нереализованных лотов.
Фундамент без инвестиций
С учетом роста цен доля инвестиционных сделок в Москве упала с 20% до 1–3%, делятся в Unikey. В массовом сегменте доходность вложений оценивается всего в 5,3%. Господин Лобжанидзе подтверждает: «Инвесторы ушли, как только поняли, что не могут конкурировать с застройщиками по ставкам и условиям». Господин Смирнов подчеркивает, что часть инвесторов продолжает покупать недвижимость по привычке, но уже несет убытки.
Сегодня жилье в проектах на старте строительства чаще покупают либо семьи с ограниченным бюджетом, использующие льготные программы и рассрочки, либо обеспеченные покупатели, стремящиеся сохранить капитал. Екатерина Левина считает, что перепродажа квартиры может стать выгодной лишь после ввода дома в эксплуатацию: тогда лот можно показать и обосновать цену.
Сергей Лобжанидзе, впрочем, напоминает, что на вторичном рынке нет субсидирования и рассрочек, что снижает ликвидность и требует демпинга при переуступке.
В ближайшей перспективе, по словам госпожи Юсуповой, разница между жильем «на котловане» и готовыми квартирами останется небольшой — в пределах 4–5%. Возврат «инвестквартир» возможен только при снижении ключевой ставки и восстановлении ценового разрыва, считает эксперт. Она добавляет, что предложения с большими скидками при 100% предоплате на ранних стадиях уже возвращаются, но теперь они воспринимаются не как спекулятивная инвестиция, а как экономия на будущих расходах.
Сергей Смирнов ожидает, что в 2026 году рынок предложит больше скидок уже на готовое жилье — особенно на нереализованные квартиры. Сергей Лобжанидзе подчеркивает, что возможное краткосрочное возвращение инвестмодели зависит от точечной необходимости девелопера наполнить эскроу-счет и готовности предоставить особые условия.