За последние две недели московский бизнес с недвижимостью, ранее сводившийся к вялотекущей спекуляции жильем, вдруг необычайно оживился. Здесь сразу открылись разнообразные новые возможности выгодных вложений: в аренду и застройку земельных участков, реконструкцию зданий или просто их покупку.
Городские власти дозрели, наконец, до стремления поспособствовать развитию рынка недвижимости. В конце апреля было объявлено о начале проведения конкурсов по сдаче в аренду земельных участков в Москве. Ожидается, что уже в мае такие конкурсы станут регулярными. После длительного паралича оживает и рынок незавершенки. (В начале года председатель Московского фонда имущества Владимир Бушев аннулировал результаты всех прошедших конкурсов по продаже незавершенки, объявив их незаконными, и операции с недостроем практически прекратились. После четырехмесячных разбирательств, за время которых состоялся только один конкурс, прокуратура в конце апреля вынесла решение о полной законности всех состоявшихся конкурсов, и риэлтерские фирмы объявили об их возобновлении.)
Появился и совершенно новый класс операций с недвижимостью — тендеры на строительство муниципальных объектов.
Все это происходит очень вовремя — ухудшение конъюнктуры на рынке квартир из-за сокращения спроса заставляет коммерческие фирмы уделять все больше внимания другим секторам рынка недвижимости: операциям с земельными участками, незавершенкой, ремонтно-строительной деятельности.
Теперь можно строить...
Одной из таких возможностей стали начавшиеся конкурсы на получение права аренды земельных участков в Москве. Первый конкурс специалисты фирмы "Альфа-Эстейт" провели еще 2 апреля. Право аренды на пять лет участка площадью 3,2 га в районе станции метро "Домодедовская" под строительство торгового центра предлагалось за 1 млн рублей при ставке арендной платы 409 тыс. рублей за гектар в год. Несмотря на небольшое число участников, стартовая цена возросла за четыре минуты в 70 раз и составила 70 млн рублей.
Сейчас "Альфа-Эстейт" готовится к проведению второго крупного конкурса — на аренду участка в Солнцеве под строительство первого в России настоящего крупномасштабного супермаркета площадью 4-6 тыс. кв. м, с автостоянкой на 150 машин, кафе, баром и спортивно-оздоровительным комплексом.
Аналогичные конкурсы проведут в конце мая фирмы "Ирбис" и "Московская палата недвижимости", а в дальнейшем, согласно обещанию заместителя председателя Москомзема Сергея Мельниченко, они будут проводиться еженедельно.
...Если обещания сбудутся
Впрочем, реализация этого обещания может несколько затянуться. Причина в том, что городские власти не обладают всей полнотой информации о свободных земельных участках. Такие сведения сосредоточены в префектурах, которые напрочь лишены каких бы то ни было стимулов проводить всю черновую работу по инвентаризации находящихся на их территориях земель и безвозмездно передавать собранную информацию городу. Напротив, такую информацию они склонны придержать в расчете получить за нее от города хоть какие-то дивиденды.
Кроме того, часть этих свободных участков чисто формально имеет самых неожиданных пользователей — и требуется огромная и кропотливая работа по юридической "очистке" земель. Пример вполне абсурдной ситуации привел генеральный директор Российского агентства инвестиций и недвижимости (РАИН) Валентин Панкратов: при подготовке к продаже земельного участка в Сокольниках неожиданно выяснилось, что юридически держателем акта землепользования на него является колхоз, располагавшийся на этих землях еще до войны, а сейчас то ли ликвидированный, то ли преобразованный в какое-то акционерное общество.
Фирмы, не желающие ждать, когда власти найдут возможность решить эти проблемы, могут попытаться приобрести землю и без всяких конкурсов: Москомзем готов предоставлять участки под конкретные объекты, нужные городу.
Эта инициатива Москомзема рассчитана на фирмы, которые имеют деньги и желают вложить их в строительство. Противоположный вариант — для фирм, единственный капитал которых состоит в умении быстро и качественно работать,— предлагает РАИН, подготовившее пакет документов по организации тендеров на строительство муниципальных объектов. Победители тендера смогут получить заказ на строительство объекта и необходимое финансирование всех работ из муниципального бюджета. По словам заместителя генерального директора РАИН Станислава Анисимова, пакет документов по организации тендеров может быть утвержден уже в мае, и сразу пройдут первые тендеры.
...Можно достраивать
Продажи незавершенного строительства, напомним, были практически парализованы в течение четырех последних месяцев. И только на прошлой неделе фирма "Альфа-Эстейт" заявила о намерении возобновить в конце мая проведение конкурсов по продаже недостроенных объектов.
Характерная особенность этих конкурсов — сравнительно невысокий уровень цен — объясняется довольно просто. Главная проблема, с которой неизбежно сталкивается покупатель недостроенного объекта, заключается в постоянном подорожании строительных работ и соответственном росте затрат на завершение строительства (см. график). Вполне вероятно, что стоимость работ по завершению строительства может превышать аукционную цену недостроенного объекта в десятки раз, что и заставляет инвесторов проявлять осторожность.
Этот минус работы с недостроем компенсируется двумя существенными плюсами. Первый — существование огромного запаса объектов: объем незавершенного строительства в России в 1992 году составил 3,7 трлн рублей — вполне достаточно, чтобы потенциальные инвесторы могли не толкаться локтями.
Второй — объекты незавершенки теперь будут предоставляться не в аренду, а в собственность, что делает приобретение недостроя весьма привлекательным для инвестора. А вот земля под ними по-прежнему дается лишь в аренду — на 49 лет. По истечении срока аренды либо пролонгируется договор, либо объект, расположенный на земле, принудительно выкупается у владельца. По какой цене — неизвестно, поэтому есть резон на всякий случай попытаться полностью окупить вложения за отведенный полувековой срок.
Особенно интересной для коммерческих структур может стать жилищная незавершенка. Сегодня средняя аукционная стоимость одного квадратного метра муниципальных квартир, скупаемых риэлтерами, превышает 400 тыс. рублей и увеличивается на 8-10% в неделю. Сметная стоимость строительства жилья в три раза меньше — 110 тыс., и растет она гораздо умереннее — на 10% в месяц, что сулит операциям с недостроенным жильем большое будущее. Кроме того, у купивших незавершенку инвесторов появляется возможность изменять планировку достраиваемых домов, дополнительно повышая качество и стоимость жилья.
Прибыльность покупки и достройки объектов незавершенного строительства можно оценить с помощью несложного расчета. Итак, стоимость строительства одного квадратного метра жилья, по расчетам экспертов Ъ, составит в мае 110 тыс. рублей. Учитывая, что большинство объектов жилищного недостроя имеет готовность более 25% (то есть закончены наиболее капиталоемкие циклы — фундамент и частично стены), инвестору каждый квадратный метр обойдется в конечном итоге в 60-70 тыс. рублей (примерно $80). Отделка построенного помещения на уровне западных стандартов потребует затрат в размере $400-500 на 1 кв. м. Итого затраты инвестора составят около $600 на метр жилья, что при сдаче помещения в аренду обеспечивает окупаемость за 5-6 месяцев.
Вариантом этой идеи является проект, осуществляемый в настоящее время фирмой "Альфа-Эстейт": расселение и последующая реконструкция целого дома. Расселение закончится к 30 мая, сейчас завершается подготовка проектной документации на реконструкцию, в результате которой заказчики к концу года получат дом, полностью соответствующий западным стандартам — с гаражом в подвале, бассейном и сауной на первом этаже и зимним садом на последнем. Это проект уже другого класса, требующий заметно больших вложений: только отселение обходится фирме в коммерческую стоимость нового жилья (около 800 тыс. рублей. за квадратный метр на сегодняшний день), потребуются также затраты на реконструкцию и ремонтные работы. Поэтому после того как покупатели оплатят новые квартиры по $1700-1800 за метр, чистая прибыль фирмы составит "всего" $200-250 тыс.
В условиях инфляции слабым звеном всех без исключения инвестиционных проектов является необходимость затраты значительного количества времени на ремонтно-строительные работы, что связано с риском "недобора" ожидаемой эффективности инвестиций — особенно если не удается уложиться в намеченные сроки. Однако среди открывшихся за последние недели возможностей есть и возможность избежать этого риска — купить готовый объект.
...Можно просто купить
Фирмам, не желающим заниматься строительством, прекрасный шанс стать владельцами недвижимости предлагает фирма "Альфа-Эстейт" — 7 июня с аукциона будет продано пятиэтажное здание в 200 метрах от проспекта Мира, построенное финскими строителями по финской же технологии и из финских материалов.
Стартовая цена объекта — $800 за квадратный метр в пересчете по текущему курсу. Ожидается, что конечная стоимость будет на 25-30% выше, то есть $1000-1100 за квадратный метр. Учитывая, что стоимость аренды комфортабельных офисов в Москве уже сегодня доходит до $1200 за метр, можно сделать вывод о высокой прибыльности покупки здания — просто сдавая приобретенные помещения в аренду, инвесторы окупят свои затраты меньше чем за год.
Следует особенно отметить, что это здание — первый объект федеральной собственности, выставляемый на конкурс для продажи в частную собственность в рамках программы приватизации. Если аукцион пройдет успешно, в ближайшее время можно ожидать предложений на продажу и других подлежащих приватизации объектов из федерального фонда и формирования таким образом нового сегмента на рынке недвижимости.
...Можно заработать на рыночной инфраструктуре
Формирование пока пусть небольшого, но почти полноценного рынка недвижимости открывает возможность заработать не только на "профильных" для него видах деятельности (подрядные работы, торговля стройматериалами, эксплуатация построенных объектов), но и на обслуживании этого рынка. Причем заработок здесь может оказаться гораздо более быстрым, поскольку строительство не обеспечивает сиюминутную отдачу. А с инфраструктурой этого рынка можно вести рентабельный бизнес практически сразу по окончании аукционов.
Прежде всего надо принять во внимание, что мало-мальски масштабное строительство редко ведется за счет собственных средств — их, как правило, не хватает. Поэтому обычно используется привлеченный капитал. Простейшей формой его мобилизации на сегодняшний день может стать предоплата прав аренды предполагаемых к застройке объектов их будущими арендаторами. Значит, потенциально весьма велик спрос на информацию и посреднические услуги по поиску будущих арендаторов. Например, риэлтерские фирмы, купившие права на строительство деловых комплексов, объективно нуждаются в сведениях о зарубежных или иногородних компаниях, собирающихся открыть в Москве представительства или уже открывших, но не удовлетворенных имеющимися условиями. Следующим шагом может стать подписание с риэлтером агентского соглашения на заключение договоров об аренде и получение предоплаты.
Новые условия работы с недвижимостью (а именно: то обстоятельство, что она становится собственностью — или, в случае долгосрочной аренды земли, почти собственностью) открывают возможность для широкого применения такой формы кредита, как ипотека. Особенно интересной ипотека может стать в случае реализации замыслов РАИН относительно тендеров на строительство по заказам муниципалитетов. Денег у городских властей на финансирование застройки, как водится, не будет. И не надо. Деньги могут найти муниципальные банки (сейчас — уполномоченные банки правительства Москвы) под залог городских земельных участков. Надо будет лишь помочь им это сделать: наладить посредничество по поиску богатых клиентов, готовых оплатить закладную — с хорошим шансом получить участок, после того как муниципалитету не удастся в срок вернуть кредит.
МАКСИМ Ъ-РУБЧЕНКО, АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ