«Рост турпотока привлекает инвесторов в отельный бизнес»
Экспертное мнение
По итогам первого квартала 2025 года общие доходы гостиничного бизнеса в РФ увеличились на треть год к году, почти до 137 млрд рублей. Этому поспособствовали переориентация турпотоков на внутренний рынок, активное строительство новых туристических объектов, замещение ушедших из страны отельных операторов и меры господдержки. Об основных трендах в развитии отельного сегмента, о его привлекательности для инвесторов и об особенностях юридического сопровождения отельных проектов Business Guide рассказала партнер Nordic Star, руководитель практик «Недвижимость и строительство», «Отельный бизнес, гостеприимство и индустрия развлечений» Арина Довженко.
Фото: Nordic Star
Фото: Nordic Star
BUSINESS GUIDE: Какие основные тренды вы бы отметили на российском туристическом рынке в 2025 году?
АРИНА ДОВЖЕНКО: В целом на протяжении последних лет тренд един: беспрецедентное развитие внутреннего туризма, которое у нас происходит в силу понятных геополитических изменений. Это базисная тенденция, которая дает массу возможностей для экономики, для сегментов b2b и b2c, новых возможностей для инвесторов, приводит к росту количества рабочих мест, развитию регионов, а также к развитию социокультурной составляющей.
В 2024 году президент РФ Владимир Путин поставил цель увеличить вклад внутреннего туризма в ВВП до 5% к 2030 году. В связи с этим растет поддержка со стороны государства. В части мер поддержки нужно отметить нацпроект «Туризм и гостеприимство». Его цель — комплексное развитие отрасли, строительство инфраструктуры и создание условий для путешествий в Россию. На текущий момент он включает в себя различные федеральные проекты, меры поддержки и инициативы. Для достижения целей нацпроекта было создано АО «Корпорация "Туризм РФ"», которое, в том числе, осуществляет субсидирование процентной ставки по кредитам, участвует в уставном капитале, осуществляет софинансирование строительства инфраструктуры.
BG: Как изменился рынок после ухода зарубежных отельных операторов? Ощущает ли рынок нехватку международных брендов?
А. Д.: Действительно, некоторые международные отельные операторы ушли из России, но некоторые остались, модифицировав объем своей деятельности. В целом международные отельные операторы, безусловно, востребованы отелями уровней люкс и ультралюкс, потому что они являются носителями многолетнего опыта в индустрии в разных странах и предлагают собственникам готовые решения по необходимым параметрам отеля, оснащению, дизайну, маркетингу, управлению персоналом и предоставляют свой бренд, они также несут ответственность за доходность отеля.
Сейчас на российский рынок выходят операторы из Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока. Проявляют интерес к РФ и страны бывшего СНГ, например Казахстан. Российские операторы также развиваются.
BG: Чем сегодня привлекателен отельный сегмент?
А. Д.: Несмотря на господдержку жилищной сферы, жилищная отрасль сейчас находится в состоянии турбулентности. Во всяком случае говорить о каком-то ее масштабном росте не приходится. Поэтому ряд девелоперов рассматривают для своих проектов именно отельный сегмент, который становится для них некоей альтернативой. Инвесторы, не являющиеся девелоперами, также интересуются отельным бизнесом, в том числе, по причине роста турпотока и интересных мер поддержки, о которых мы говорили.
BG: И с чем сталкиваются инвесторы, которые хотят реализовать отельные проекты в РФ?
А. Д.: Нужно понимать, как выглядит стандартный отельный проект под управлением международного оператора. Он включает в себя несколько ключевых блоков, одинаковых для любой страны. Первый и наиболее очевидный — это строительный блок. В России сложное многоступенчатое градостроительное регулирование, которое всегда нужно учитывать при реализации проекта. Часто требуется внесение изменений в Генеральный план или Правила землепользования и застройки или в проект планировки территории, чтобы построить отель в той локации, какую инвестор считает привлекательной.
Особняком стоят ситуации приспособления уже имеющихся зданий под отель. И здесь есть тоже своя специфика, потому что часть помещений в таких зданиях может находиться в собственности третьих лиц, тогда возникают вопросы пользования общим имуществом и иные очень специфические юридические и практические проблемы. Или же бывают истории, когда отель планируется размещать в объекте культурного наследия.
Следующий блок — это взаимодействие международного оператора и собственника объекта. Часто инвесторы, если они не являются профессиональными отельерами, на старте не до конца понимают специфику работы международного оператора. Суть в том, что иностранный оператор привносит свои стандарты бренда, то есть требования, которым должен соответствовать отель, чтобы этот отельный оператор принял его в управление. Среди этих требований могут быть планировка, дизайн, площади номеров и многое другое.
В идеале стандарты бренда конкретного отельного оператора должны учитываться уже на стадии проектирования отеля. То есть инвестор в идеале должен сначала найти отельного оператора, а потом уже идти в проектирование и строительство отеля под конкретного оператора. В реальности часто все происходит по-другому.
Отельный оператор иногда входит в проект, когда уже начато проектирование или строительство. К тому же не всегда стандарты бренда можно реализовать в конкретной локации и многое зависит от специфики земельного участка.
У нас были случаи, когда, например, отель располагался в объекте культурного наследия, а отельный оператор хотел там сделать масштабную перепланировку. И возникает вопрос, насколько это требование оператора вписывается в наши законодательные нормы, включая нормы об охране объектов культурного наследия. Это не всегда очевидные вещи. В таких вопросах нужна и техническая, и юридическая экспертиза.
Ключевым вопросом взаимоотношений с оператором на старте становится заключение договоров, на основании которых оператор в последующем управляет отелем. Эти договоры заключаются на длительный срок (в среднем на 10–20 лет) и регулируют большое количество вопросов: управления отелем, распределения выручки, ремонт, привлечения персонала и многое другое. Поэтому эти документы требуют серьезной проработки.
К тому же в отельных проектах, помимо собственника и отельного оператора, может появляться третий участник. Например, уже упомянутая «Корпорация "Туризм РФ"», которая может входить в уставный капитал компании, строящей тот или иной туристический объект, у нас есть такие кейсы. В таких случаях возникает своя специфика.
BG: Какие трудности испытывают отельные операторы при выходе на российский рынок?
А. Д.: Здесь тоже есть своя специфика. Иногда отельному оператору необходимо пояснить, почему те или иные требования его стандартов бренда нереализуемы в России из-за специфики законодательного регулирования. Например, у нас был кейс, в котором оператор предъявлял определенные пожелания к эксплуатации комплекса апартаментов, которым он должен был управлять. Эти пожелания было невозможно реализовать с учетом того, что апартаменты находятся в собственности третьих лиц.
Также операторы, приходящие в Россию, сталкиваются с вопросами структурирования бизнеса в России с учетом налоговых особенностей, с регистрацией товарных знаков, с адаптацией шаблонов их договоров к российскому законодательству и российскому рынку.
BG: Какая юридическая экспертиза сегодня наиболее востребована в сфере отельных проектов?
А. Д.: Юридическая поддержка отельных проектов всегда осуществляется на стыке разных отраслей права. Это и недвижимость (размещение отеля с учетом градостроительных характеристик участка), и вопросы строительства (структурирование проекта и взаимоотношения со строительными подрядчиками), а также вопросы корпоративного права и санкционные вопросы, потому что иногда для того чтобы международный отельный оператор принял какой-то объект под управление, требуется корпоративная реструктуризация бизнеса собственника. Помимо этого, можно выделить вопросы интеллектуальной собственности в части использования бренда оператора для управления отелем и налоговые вопросы.
Мнение
Фото: Nordic Star
Фото: Nordic Star
Анна Заброцкая, управляющий партнер Nordic Star в России:
Бурный рост внутреннего туризма и активная господдержка делают сегодня отельный бизнес одним из самых привлекательных направлений для инвестиций. Успешность отельного проекта во многом зависит от того, насколько глубоко юристы интегрированы в индустриальный контекст. Недостаточно просто знать нормы права — необходимо понимать логику отрасли, принцип работы отелей и суть услуг отельных операторов. Этого можно достичь только практикой. Благодаря нашему уникальному для российского юридического рынка опыту команда Nordic Star сопровождает отельные проекты, в том числе с участием международных отельных операторов, учитывая всю специфику отельного бизнеса.