Год без ипотеки

Прошел год с тех пор, как в стране существенно были урезаны программы льготного ипотечного кредитования. Именно ипотека последние годы была основным драйвером строительного рынка. Пока застройщики жили на запасах, которые им удалось сформировать во время ажиотажного спроса на жилье в прошлом году. Сегодня рынок охлаждается: спрос упал на десятки процентов. Что ожидает девелоперов в ближайшие годы, разбирался корреспондент Business Guide Роман Русаков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По оценке аналитиков компании Dogma, спрос на новостройки снизился на 25–40% в зависимости от регионов. Сократилось и количество сделок. Согласно данным Росреестра, в целом по России за первый квартал 2025 года зарегистрировали 157 561 ДДУ. Это на 12% меньше, чем в первом квартале 2024 года.

Виталий Коробов, генеральный директор Element, говорит: «На протяжении года девелоперы удерживали темпы продаж за счет накопленных ресурсов, программ рассрочки, а также госпрограмм с низкими процентными ставками. Выросла доля сделок за личные средства. Покупатели заняли выжидательную позицию: при высоких ставках и падающей доходности недвижимости многие предпочитают арендовать жилье и откладывают решение о покупке до более благоприятных времен».

Вызовом для застройщиков стала не только отмена льготных программ, но и высокая ключевая ставка, что снизило доступность ипотечных кредитов. Девелоперы ответили на это вводом собственных программ рассрочек и субсидированной банковской ставки по ипотеке.

Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева констатирует: «Первое полугодие 2025 года первичный рынок Петербургской агломерации завершит на уровне показателей второго полугодия 2024 года, учитывая сезонные колебания».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», считает, что прошедший год после завершения программы льготной ипотеки стал для строительной отрасли настоящим испытанием. «Мы наблюдаем значительное снижение спроса, особенно в сегменте эконом-класса, где ипотека была основным инструментом покупки. Однако, несмотря на это, массового снижения цен не произошло. Застройщики предпочитают удерживать цены, предлагая точечные скидки и акции, чтобы не обесценивать уже проданные объекты»,— отмечает она.

В стадии адаптации

Строительный рынок России сегодня находится в стадии адаптации. После завершения масштабной программы льготной ипотеки рынок не упал, но перестроился. Сейчас активно продаются в первую очередь те проекты, которые были выведены в более благоприятное время: с хорошими локациями, продуманной концепцией и сильным брендом застройщика. Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, считает, что крупные игроки, обладающие финансовой устойчивостью, чувствуют себя увереннее: они могут позволить себе удерживать цену на востребованные объекты, не идти на глубокие скидки и даже пополнять земельный банк, действуя на опережение.

«В то же время мы видим, как многие девелоперы замедляют темпы вывода новых проектов, выжидая, когда рынок стабилизируется. Это разумная тактика в условиях высокой ставки и снижающейся доступности ипотеки. Но рынок не остановился, он просто стал требовать от застройщика большей точности и стратегического мышления»,— полагает эксперт.

По его словам, компания Kronung Group продолжает активно инвестировать в земельные участки как под жилую, так и под коммерческую застройку, но подходит к запуску крайне избирательно.

«Спрос сегодня в основном держится за счет оставшихся субсидированных программ, программ trade-in от застройщиков и различных рассрочек. В этой ситуации крайне важно, чтобы следующие меры поддержки были не масштабными, а реально помогли бы рынку. Наиболее реалистичными шагами видятся расширение условий семейной ипотеки, отмена банковских комиссий по льготным кредитам, временное смягчение требований по инфраструктурной нагрузке, включая отсрочки по сдаче соцобъектов и парковок. Однако локальных мер будет недостаточно. Строительный рынок нуждается в системных реформах»,— подчеркивает господин Шраге.

Среди ключевых вызовов — снижение реальных доходов населения, рост себестоимости строительства, дефицит ликвидных земельных участков, регуляторные барьеры, ограниченный доступ к проектному финансированию, демографические сдвиги и миграционные тренды, изменение потребительского спроса (например, рост интереса к малоэтажной и экологичной застройке), нестабильность внешнеэкономической среды.

«Безусловно, будущее отрасли будет определяться не только госпрограммами, но и качеством институциональных изменений»,— уверен господин Шраге.

Уязвимый сектор

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, считает, что наиболее уязвимыми оказались проекты массового сегмента, доля ипотеки в котором в последние годы превышала 70%. «Если такая ситуация сохранится еще год-два, мы можем столкнуться с серией банкротств застройщиков и последующим выкупом их активов более крупными игроками»,— высказывает он опасения.

По словам эксперта, наиболее устойчивым оказался сегмент премиальной и элитной недвижимости. «Как и в прежние кризисные периоды, этот сегмент остается одной из самых ликвидных форм инвестиций, которая не теряет, а, напротив, прибавляет в ценности. И процент ипотеки в сделках с такими квартирами находится в пределах статистической погрешности»,— указывает господин Кравцов.

Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, слова коллеги подтверждает: «В отличие от других классов жилья, элитный сегмент практически не ощутил на себе завершения действия программы с господдержкой: на рынке элитного жилья доля ипотечных сделок традиционно была минимальна, а основными способами покупки были стопроцентная оплата или рассрочка. В 2024 году последняя нарастила свою привлекательность на фоне вариативности программ (размер первоначального взноса, проценты, период выплат), предлагаемых девелоперами, а также ввиду высокой доходности по депозитам, что позволяло зафиксировать цену недвижимости и при этом не выводить единовременно средства с высокодоходных вкладов или из бизнеса».

Ключевые факторы, которые будут влиять на рынок в 2025–2026 годах, помимо судьбы льготной ипотеки,— это рост себестоимости, административное регулирование отрасли, конкуренция за земельные участки и, конечно, изменяющиеся покупательские предпочтения, считает господин Кравцов.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», напоминает, что в последние полтора года существования массовой льготной ипотеки, в 2023 году и первой половине 2024 года, доля семейной категории не опускалась ниже 50%. Сейчас это 99%, что логично, за отсутствием альтернатив, отмечает он.

«Тем не менее количественно сделок по семейной программе стало меньше по причине ужесточения требований. Это ограничение возраста детей до шести лет включительно, введение комиссий за выдачу и исключение категории заемщиков с двумя детьми постарше. То есть потенциально многодетных семей, если рассуждать в категории "где два, там зачастую появляется и третий". Из последних новостей в области регулирования ипотечного кредитования есть позитивное намерение расширить программу на семьи с детьми до 14 лет. Это расширит круг потенциальных заемщиков примерно вдвое»,— рассуждает эксперт.

Ситуация с ипотекой и со ставками по проектному финансированию (ключевая ставка плюс 4% годовых) привела к новой реальности, обращает внимание господин Софронов. «Приспособиться к ней можно только одним способом, и рынок, в частности Петербурга, этот способ и демонстрирует. Это сокращение объемов строительства и предложения. В прошлом году двукратно сократилась выдача разрешений на строительство, до 36 штук. Из них до вывода на рынок дошло пока только восемь проектов. И из всех имевшихся проектов в планах (чуть более 100) в реализацию в Петербурге в прошлом году вышло только 34. Примерно 1 млн кв. м в текущем строительстве город потерял в прошлом и примерно столько же — в позапрошлом году»,— приводит расчеты эксперт.

С начала этого года и по четвертую неделю мая в Петербурге в продажу вышло 18 новых проектов. На комфорт-класс, то есть на массовое жилье, пришлось восемь, рассказал господин Софронов. Еще шесть — это бизнес-класс, три апарт-проекта и один премиальный. «То есть дорогая недвижимость чувствует себя неплохо, поскольку здесь ипотека особой роли не играет, а дорогое проектное финансирование "переваривается" ценой квадратного метра. Апартаменты интересны инвесторам. Комфорт-класс испытывает некоторые затруднения со спросом, но не такие, как с экономикой строительства»,— говорит он.

Даже в околоцентральных локациях Петербурга сейчас, полагает эксперт, чаще всего можно строить только бизнес-класс. Отсюда довольно много проектов, оставшихся в «заморозке»: их реализацию отложили до лучших времен или до переработки проекта и, возможно, их вывода в более высокой ценовой категории. «Кто-то может трактовать это как умышленное сдерживание ради сохранения цен. Но на деле все прозаичнее: многое из того, что могло бы быть построено при ключевой ставке образца второй половины 2023 года, не говоря уже о 2020–2021 годах, сейчас просто не может быть реализовано»,— подчеркивает господин Софронов.

Поэтому ключевым фактором остается стоимость проектного финансирования, которое очень дорогое. «К слову, социальная инфраструктура — школы, детсады и прочее — строится на эти же кредиты. А значит, и соцнагрузка на девелоперов в финансовом выражении очень ощутима»,— констатирует он.

Потребуется время

Жанна Белянкина, коммерческий директор федеральной компании Dogma, рассуждая о будущем отрасли во втором полугодии, говорит: «Спрос, вероятно, останется на текущем уровне. Даже потенциальное снижение ключевой ставки на 2–3% не сможет кардинально изменить доступность ипотечных кредитов. Для восстановления спроса необходимо снижение ставки в диапазоне 10–12%, что потребует значительного времени. В условиях дорогого проектного финансирования и себестоимости строительства девелоперы воздержатся от резкого снижения цен на недвижимость, чтобы не допустить сокращения маржинальности, и при этом не будут повышать цены, чтобы сохранить спрос».

По ее мнению, есть целый ряд факторов, способных дать новый импульс и позитивно повлиять на рынок новостроек. «Существенное влияние могут оказать меры, направленные на снижение издержек застройщиков. Например, субсидирование подключения к инженерным сетям или установление льготных тарифов на техприсоединение может сохранить рентабельность проектов. Ускорение административных процедур (согласование проектов, получение разрешений) сократит сроки строительства и уменьшит финансовую нагрузку на девелоперов. Налоговые послабления — как для покупателей (например, увеличение вычета по НДФЛ), так и для застройщиков — также могут стать важным фактором поддержки рынка. В совокупности эти меры способны смягчить последствия отмены льготной ипотеки и создать условия для постепенной стабилизации отрасли»,— полагает госпожа Белянкина.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», напоминает, что с начала этого года вступил в силу новый ипотечный стандарт ЦБ, который фактически запретил девелоперам субсидировать рыночные ипотечные программы. «Фактически шок на рынке продлился с июля 2024-го до февраля 2025-го — в это время девелоперы в режиме бесконечного штурма преодолевали одно препятствие за другим, пытаясь адаптироваться к новым условиям»,— делится он.

По мнению эксперта, с февраля этого года на рынке проявились первые признаки грядущей ипотечной оттепели. Это произошло после того, как Минфин увеличил размер субсидий за выдачу льготных ипотечных кредитов, в итоге банки перенастроили систему скоринга и значительно повысили процент одобрений. Доля ипотеки в продажах выросла в среднем по рынку до 40–45%. «Кроме того, даже без понижения "ключа" банки начали снижать ставки по рыночным ипотечным программам и ставки по вкладам, благодаря чему часть накоплений населения стала активнее перетекать с депозитов в сектор недвижимости. Да, ставки по рыночным программам сейчас составляют 22–24% и по понятным причинам не пользуются популярностью. Но желание банков снижать ставки говорит само за себя. Нужен лишь дополнительный стимул от регулятора, желательно в виде планомерного снижения "ключа". В этом случае значительно сократились бы и расходы государства на субсидии банкам по льготным программам. Кроме того, создалась бы почва для запуска новых льготных ипотечных программ. Последнее решение президента о расширении программы семейной ипотеки является положительным для российского общества и строительного сектора. Оно позволит гораздо большему количеству россиян решить свой жилищный вопрос и приблизит ипотечную оттепель, которую так ждет рынок. Безусловно, нужно дождаться подробностей, но только повышение возраста детей, с которого их родители могут претендовать на семейную ипотеку, с 7 до 14 лет может, по моим оценкам, увеличить объем сделок по этой программе примерно на 30%. Также важную социальную роль будет играть включение в эту льготную ипотечную программу семей участников СВО»,— заключает господин Азизов.