Коттеджные поселки привлекают инвесторов
Проект
Рынок загородной недвижимости остается привлекательным сегментом для инвестиций. По подсчетам аналитиков, в первом квартале 2025 года количество сделок на нем выросло более чем на 30%. Business Guide разбирался, в какие объекты загородной недвижимости инвестировать выгоднее всего.
Фото: Maslov Group Development
Фото: Maslov Group Development
Фото: Maslov Group Development
Фото: Maslov Group Development
Фото: Maslov Group Development
Фото: Maslov Group Development
В прошлом году на первичном загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было реализовано 7,4 тыс. объектов, что сопоставимо с данными за 2022 год и значительно превышает допандемийные результаты, когда фиксировалось в среднем около 5 тыс. сделок ежегодно. Такие данные приводит заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко.
Что касается текущего года, то по итогам первого квартала совокупное предложение на загородном рынке составило 15,1 тыс. лотов всех форматов, что на 9% больше, чем в конце 2024 года. За этот период в продажу вышло десять новых поселков, включая новые очереди, совокупным объемом 1,2 тыс. лотов. Основа предложения — участки без подряда, делится госпожа Московченко.
Наибольшее количество сделок (33%) в первом квартале 2025 года прошло в ценовом диапазоне 300–500 тыс. рублей за сотку. По сравнению с первым кварталом 2024 года доля продаж участков в диапазоне 300–500 тыс. рублей за сотку увеличилась на 14 п. п.; ранее превалировал диапазон 100–200 тыс. рублей за сотку, сообщили в «Петербургской недвижимости».
По данным за первый квартал 2025 года средний бюджет покупки среди коттеджей составил 28,6 млн рублей за лот, что на 30% больше к первому кварталу 2024 года, а также на 38% выше, чем в четвертом квартале 2024 года. «Средний чек сделки составлял от 9 млн рублей (в эконом-классе) до 78 млн (в элитном сегменте)»,— говорит госпожа Московченко.
Наибольшая активность на рынке загородной недвижимости отмечена во Всеволожском районе. Это обусловлено близостью к Санкт-Петербургу, развитой транспортной инфраструктурой и повышенным спросом на коттеджные поселки с готовой инфраструктурой.
В свою очередь, специалисты «Циана», которые не делят рынок недвижимости на загородный и незагородный, отмечают, что общее число договоров купли-продажи в Ленобласти в 2024 году составило 37 тыс. единиц. В первом квартале 2025 было заключено 8,6 тыс. сделок, что на 12% больше, чем в первом квартале 2024 года.
Потенциальный спрос, то есть число просмотров объявлений по продаже домов и дач, сейчас на 10% выше, чем год назад, отмечает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». Номинальные цены предложения поменялись слабо. Средняя цена полноценного загородного дома в регионе за последние 12 месяцев выросла на 1%, медианная цена снизилась на 1%. При этом дорожают земельные участки: цена за сотку повысилась на 14%, указывает эксперт.
Участники рынка считают, что по итогам второго квартала загородный рынок будет более активным. «Во втором квартале традиционно ожидается рост активности на фоне сезонности спроса. При этом прослеживается тенденция смещения спроса на более качественные и дорогие проекты в интересных локациях, о чем говорит превалирование доли продаж лотов в диапазоне 300–500 тыс. рублей за сотку»,— поясняет Светлана Московченко. По ее словам, спрос активизируется традиционно весной и летом, что позволит достигнуть прошлогодних показателей при условии пополнения рынка новыми проектами.
Надежное вложение
При этом загородная недвижимость остается важным объектом для инвестирования. «Этот сегмент остается привлекательным для долгосрочных вложений, что подтверждает рост цен за земельные участки. С увеличением стадии готовности всего проекта к нему возрастает интерес со стороны покупателей, и зачастую к моменту завершения проекта на первичном рынке не остается свободных лотов»,— отмечает госпожа Московченко.
Директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова перечисляет возможные варианты инвестиций в загородную недвижимость. Это может быть покупка земельных участков в коттеджных поселках на старте продаж, что позволяет покупателю заработать на прибавке в стоимости. «Это наиболее пассивная инвестиция»,— указывает она. Другой вариант — покупка земельного участка и строительство дома с целью дальнейшей перепродажи. По ее словам, дома без амортизации — это редкое предложение на рынке загородной недвижимости. Третий вариант — покупка загородных сервисных апартаментов, домов в коттеджных поселках для дальнейшей сдачи.
«Если речь идет об инвестициях в загородный объект, который приобретается не с целью будущей перепродажи, а предполагается к использованию, то это формат "инвестиций в себя"»,— считает Наталия Пырьева, ведущий аналитик компании «Цифра Брокер». «В таком случае можно считать загородную недвижимость хорошим объектом для вложений, тем более что инвестиции могут быть растянуты по времени: сначала покупка земельного участка, затем строительство дома, впоследствии коммуникации»,— добавляет она.
Госпожа Пырьева упоминает и другой вариант инвестиций: в загородное многоквартирное жилье. Успешность таких вложений во многом зависит от соотношения цены входа, качества и ликвидности объекта. «Если вы покупаете квартиру в новом загородном ЖК, имеющем хорошую транспортную доступность, и быстро находите арендаторов, чье пребывание не требует постоянных вложений в амортизацию арендуемого объекта, то вложения в такое жилье могут даже превысить отдачу по сравнению с вложениями в жилье в мегаполисе»,— указывает госпожа Пырьева.
Интересный актив
Загородная недвижимость остается интересным активом, подчеркивают участники рынка. «Это привлекательный объект для инвестиций. Основные причины в том, что после пандемии наблюдается рост интереса к жизни за городом, что делает такие объекты востребованными»,— уверена Мария Федорова, управляющий партнер Puzzle Realty.
В отличие от городских квартир, загородные дома предлагают уникальные условия для отдыха и уединения, отмечает она. Преимущества — большая площадь, индивидуальное использование, а также возможность получения пассивного дохода. В текущей экономической ситуации происходит увеличение инвестиций в этот сектор благодаря спросу на загородное жилье, уверена госпожа Федорова.
«Загородная недвижимость — это хорошая инвестиция, особенно если она находится в контуре городов-миллионников. Кроме того, такие объемы могут значительно расти в цене с развитием дополнительной инфраструктуры в виде дорог, загородных центров отдыха, ресторанов и различных сервисных объектов»,— думает генеральный директор ГК «Армада» Дмитрий Сладков.
По его наблюдениям, с начала пандемии люди распробовали преимущество загородной жизни. Сегодня значительная часть молодых семей рассматривает альтернативу квартире в виде загородного дома, особенно это касается тех, кто может работать в удаленном формате. «Загородная недвижимость не исключает сценариев досуга, которые имеются при проживании в квартире, но добавляет множество сценариев, недоступных при проживании в многоквартирном доме»,— заключает он.
«На мой взгляд, за последние три-четыре года привлекательность загородной недвижимости неуклонно растет вместе со спросом на нее»,— констатирует Игорь Ахальцев, директор по продажам MG Development. Он подтверждает наблюдения других участников рынка и отмечает, что спрос на «загородку» начал расти со времен пандемии и массовой работы на удаленке. Далее большой толчок для развития загородного сегмента дали сложность отдыха за границей и увеличивающийся турпоток внутри страны, а также желание городских жителей отдохнуть на природе.
«На сегодняшний день в сезон, то есть с мая по октябрь, все места на качественных базах отдыха забронированы на несколько недель вперед, притом что цены на проживание достаточно высокие и продолжают расти»,— обращает внимание господин Ахальцев. По его словам, загородная недвижимость сегодня крайне привлекательный объект для инвестиций по целому ряду причин.
«Все прекрасно помнят времена, когда можно было купить квартиру в новостройке на этапе котлована и в готовом или почти готовом виде продать ее с доходностью 15–25%. Однако такие времена прошли в связи с введением эскроу-счетов и другими факторами»,— напоминает эксперт. На сегодня подобные инвестиции уже не работают. «Зачастую строительство каждого следующего комплекса для застройщика оказывается дороже предыдущего, и из-за этого мы видим в одной локации готовые новостройки по ценам ниже, чем даже новый корпус или жилой комплекс на этапе котлована»,— комментирует он.
«Однако эта история сегодня потрясающе работает на рынке загородной недвижимости, так как в строительстве загородных коттеджных поселков эскроу-счета пока не используются»,— говорит Игорь Ахальцев. Поэтому в данном сегменте можно приобрести участок на старте строительства коттеджного поселка и реализовать его уже на этапе готовности. Доходность от таких сделок может достигать 70–90% за два года, оценивает он.
Безусловно, есть много факторов, на которые стоит обращать внимание при покупке. Например, это локация поселка, внутренняя и внешняя инфраструктура, наличие коммуникаций и зон рекреации, сроки строительства, репутация девелопера, перечисляет он.
«Кроме того, хорошим вариантом является приобретение загородной недвижимости для последующей сдачи ее в аренду. Напомню, сдача в аренду квартир сегодня приносит в среднем 5% годовых, в хороших сервисных апартаментах цифра может достигать 9%. При предоставлении в аренду загородных домов эта цифра зачастую достигает 12–15%, что для рентного дохода составляет невероятно высокий показатель»,— поясняет господин Ахальцев.
«В конечном счете мы получаем более высокую доходность, чем в других сегментах, при том же уровне надежности. Однако в загородной недвижимости очень важно правильно подобрать объект, чтобы сохранить его ликвидность на рынке»,— добавляет он.
Ликвидные локации
Коттеджные поселки высокого класса в престижных локациях в предместьях Петербурга — один из наиболее привлекательных вариантов для инвестиций в недвижимость, говорят эксперты. По таким проектам можно судить, как изменились представления о комфортной жизни за городом у высокодоходной аудитории за последние годы. Сегодня для них важны интеграция в природный и исторический контекст, наличие развитой внутренней инфраструктуры и общественных пространств, дифференциация форматов, единые архитектурные решения.
Близость к воде — также одна из важных характеристик для покупателей. В Выборгском районе, в получасе езды от Зеленогорска и Финского залива, находится поселок «Крылья Подгорного» от MG Development. Его ключевая особенность — расположение на первой береговой линии озера Подгорное в местности с богатым историческим наследием, где когда-то жил писатель Салтыков-Щедрин. В советские годы здесь находилась так называемая дача летчиков — место отдыха героев авиации. При желании жители поселка могут гулять не только по берегу озера Подгорное, но и пешком добраться до озера Красногвардейское либо на машине доехать до озера Гладышевское. Рядом расположена особо охраняемая природная территория «Пороги реки Гладышевки».
Проект общей площадью 26 га включает 183 участка по восемь соток каждый, при этом более 4 га отведено под общественные пространства. Жители могут пользоваться оборудованной береговой линией с пирсом для лодок, зоной для пляжного волейбола и местами для костра. Центр добрососедства предлагает разнообразные функции — от винной комнаты до детской и спортивной площадок. Недалеко от клубного поселка «Крылья Подгорного» расположены все необходимые объекты городской инфраструктуры: детский сад, школа, амбулатория, супермаркеты, рестораны и велнес-центры.
Другой проект от застройщика — поселок Pavlov’SKY в Павловске, демонстрирующий иной подход к загородному проживанию. Его главное преимущество — баланс между городской доступностью (29 км от станции метро «Московская») и загородной атмосферой. Поселок расположен в 2 км от реки Ижора и в 39 км от парка развлечений «Туутари Парк». Это горнолыжный курорт, который предлагает своим посетителям практически все виды физической активности, в том числе и летом. Проект включает 354 участка площадью 8–11 соток на закрытой территории. Особое внимание уделено спортивной инфраструктуре: теннисный корт, футбольные зоны, детские площадки. Близость к парку и дворцу в Павловске добавляет проекту культурно-историческую ценность.
В Приозерском районе MG Development реализует поселок Lampolovo, ориентированный на любителей активного отдыха и природного туризма. Он расположен в 10 минутах от всесезонного курорта «Игора» и в непосредственной близости от заказника «Долина реки Смородинки». В 2 км от поселка расположено чистое Смородинское озеро.
Поселок включает 174 участка по 9–15 соток с единой архитектурной концепцией. В нем будет соблюдена единая стилистика малых архитектурных форм и технических строений, элементов уличного освещения, навигационных знаков. Рядом с Lampolovo действуют все важные объекты социальной инфраструктуры: детские сады, школы и магазины.
Все перечисленные поселки отличает собственный архитектурный код: этажность домов регламентируется отдельно, а цвета фасадов зданий можно будет выбрать из предложенной девелопером палитры. Фасадные заборы также будут одинаковыми для всех участков. Такие условия строительства и оформления зданий позволят соблюсти единый дизайн для всех поселков.