Редевелопмент ищет нового инвестора
В июле на рынок выйдут три крупных участка земли
Российский аукционный дом (РАД) проведет 8, 9 и 18 июля торги по трем лотам: на территориях бывшего НПП «Краснознаменец», совхоза Ручьи в Красногвардейском районе и участков АО «Петроспирт». Эксперты рынка недвижимости полагают, что участки могут быть интересны крупным игрокам рынка с высокой ликвидностью.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Торги по трем лотам, которые ранее планировал осваивать тюменский девелопер «Страна девелопмент», должны были состояться в начале июня. Однако, как объяснили в РАД, сроки приема заявок на участие в аукционе были продлены по просьбе потенциальных покупателей. Первый лот — имущественный комплекс на территории бывшего научно-производственного предприятия «Краснознаменец». Лот состоит из трех участков общей площадью почти 348 тыс. кв. м с тремя постройками суммарной площадью 141,9 кв. м и двумя трансформаторными подстанциями. Комплекс расположен на Капсюльном шоссе, 44, вдоль реки Охта и Безымянного ручья в Красногвардейском районе недалеко от выезда на КАД. Начальная цена лота — 810 млн рублей. Прием заявок продолжается до 7 июля. Торги пройдут 8 июля.
Несколько участков общей площадью 172,7 тыс. кв. м продаются в квартале, ограниченном реками Екатерингофкой, Ольховкой и Внутренним каналом, на территории бывшего Ленинградского гидролизного завода в Кировском районе города. Права реализуются путем приобретения акций АО «Петроспирт» и недвижимого имущества. Около 3 га земли находится в долгосрочной аренде, остальной земельный массив — в собственности. Территория продается с находящимися на ней административными и производственными зданиями площадью 5,7 тыс. кв. м и техническими сооружениями на 1,7 тыс. кв. м. Начальная цена заявлена на уровне 2,2 млрд рублей. Прием заявок продолжается до 8 июля. Торги назначены на 9 июля.
Начальная цена двух смежных участков на территории предприятия «Ручьи» общей площадью 358,8 тыс. кв. м оценена в 1,49 млрд рублей. Прием заявок продолжается до 17 июля. Торги назначены на 18 июля.
На рынке города компания «Страна девелопмент» Александра Гайдукова присутствовала с 2019 года, имея в земельном портфеле 87 га упомянутых территорий. В 2023 году Смольный отклонил заявку девелопера о застройке жильем земли в Ржевке, но одобрил редевелопмент территории завода «Петроспирт». Однако затем городской парламент изменил назначение данной площадки на промышленное.
Спорная привлекательность
По оценкам участников рынка недвижимости, представленные объекты очень разные, способы их дальнейшего использования тоже варьируются. Вид разрешенного использования (ВРИ) участка на территории бывшего НПП «Краснознаменец» — промышленное назначение. Комплекс в Кировском районе расположен на землях общественно-деловой подзоны, где разрешено строить многофункциональные объекты общественно-деловой застройки и жилые дома. Территория в Ручьях находится на землях промышленного назначения.
«Ни на одной из площадок нельзя строить жилье в чистом виде,— рассуждает Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP.— Фактически реализовать редевелопмент на таких участках в состоянии только очень крупный игрок, достаточная ликвидность которого может позволить забрать какую-то из площадок и спокойно заниматься ею несколько лет». Господин Бойков не исключает, что покупателями могут стать и спекулятивные инвесторы, которые возьмутся подготовить участки к строительству с целью дальнейшей перепродажи.
Аналитик-консультант NF Group в Санкт-Петербурге Ксения Федорова предполагает, что на территории бывшего завода «Краснознаменец» и совхоза «Ручьи» в Красногвардейском районе может быть реализован проект жилого комплекса массового спроса. Основной недостаток расположения лотов — плохая транспортная доступность. Хотя отсутствие в пешеходной близости станции метрополитена частично компенсируется маршрутами скоростного трамвая «Чижик». «Выход восточной части участка к разливу Охты может стать конкурентным преимуществом жилого комплекса в случае, если девелопер включит в проект благоустройство береговой линии»,— полагает эксперт.
Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами», уверен, что там, где есть возможность строить жилье, нужно строить жилье. «Пока девелопер пройдет все стадии разработки проектной документации и согласований, глядишь, и ставка ЦБ снизится, улучшатся условия проектного финансирования. Сам район у Балтийского вокзала — достаточно перспективный и развивающийся. Рядом есть парк, река, развита транспортная доступность. Поэтому здесь можно построить жилье класса "комфорт", "комфорт-плюс" и даже "бизнес"»,— считает эксперт.
Не жильем единым
Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин убежден, что территорию в Кировском районе экономически нецелесообразно использовать под промышленно-складскую застройку. Значимую ее часть занимает Грязный остров, что осложняет возможность эффективной организации логистики на текущий момент. «Кроме того, новому собственнику необходимо будет вложить существенные средства в инженерно-геологическое исследование земли, а наличие водоохранной зоны ограничит полезную площадь застройки»,— предупреждает он. Ржевка, по мнению господина Заглумина, выглядит более перспективным вариантом, учитывая, что в черте города не так много крупных площадок под индустриально-складскую застройку. При отсутствии обременений заявленная на торгах цена выглядит привлекательной. На участках Ржевки можно построить 350 тыс. кв. м складов, предполагает эксперт Bright Rich | CORFAC International. «Для диверсификации рисков логично будет предусмотреть в проекте функцию light industrial, а также разбить его на несколько этапов. Это востребованная у арендаторов локация с хорошей транспортной доступностью, что позволит реализовать проект не только как спекулятивный, но и в формате built-to-suit»,— заключает он.
Госпожа Федорова, напротив, считает, что срединное расположение «серого пояса» Петербурга, выступающего своеобразной прослойкой между историческим центром и спальными районами города, обусловливает основные преимущества локации Грязного острова: близость к центру города и хорошую транспортную доступность. «В результате редевелопмента промышленных территорий можно ожидать появления на Грязном острове жилых домов комфорт-класса»,— допускает она. Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, назвала лот «Петроспирта» «коробочкой с секретом».
«Так давно все смотрят на эту локацию, десять лет точно у нас мелькают и улица Калинина, и Лифляндская. Территория очень недооцененная, ждем анонса старта проектов»,— говорит она.
«Участки расположены в стратегически важных районах Петербурга с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Например, территория у метро "Нарвская" — это перспективная зона для смешанной застройки, а "Ржевка" может стать новым центром притяжения благодаря проектам реновации промышленных территорий. Инвестиции в такие локации — это долгосрочная выгода»,— отмечает Екатерина Запорожченко, генеральный директор консалтинговой компании «PRO Апарты».
«Земли подходят не только для жилья, но и для современных производственно-складских комплексов (light industrial),— соглашается с коллегами Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум лайф девелопмент»,— спрос на которые в Петербурге может удвоиться в 2025 году. Это открывает дополнительные возможности. Учитывая ограниченность свободных площадок в городе, эти участки могут значительно вырасти в цене уже в среднесрочной перспективе».
Госпоже Шарыгиной наиболее перспективным лотом представляется территория завода «Краснознаменец». «Минимальная цена, классные видовые характеристики. В ходе торгов цена может повыситься раза в полтора»,— дает прогноз вице-президент Becar Asset Management. По ее оценке, на данном участке при условии изменения ВРИ можно построить 130–150 тыс. кв. м полезной жилой недвижимости или даже более 200 тыс. кв. м, если позволят градостроительные нормативы. На участке «Петроспирта» можно возвести 600 тыс. кв. м многофункциональной недвижимости, а в Ручьях — 800 тыс. кв. м.
Позитивные ожидания
Опрошенные участники рынка недвижимости указывают, что даже незначительное снижение размера ключевой ставки (6 июня ЦБ РФ понизил «ключ» с 21% до 20% годовых) дает девелоперам надежду на позитивную динамику инвестиционной ситуации. «Все ждут снижения "ключа", девелоперы — тем более. ЦБ в этот раз уже немного добавил оптимизма. Думаю, что такая маленькая радость позитивно скажется на торгах участков под редевелопмент, и не только этих»,— заключает госпожа Шарыгина.
Если бы понижение ключевой ставки не было возможным, инвесторы бы не так охотно участвовали в аукционе на представленные лоты, подтверждает господин Ступников. «Ставка снизилась, что характеризует положительную динамику, поэтому инвесторам можно участвовать в торгах, заниматься разработкой концепции, проектировать, получать документацию и выходить на этап строительства. При реализации положительного прогноза ставка опустится еще немного, тогда можно будет начинать проекты»,— выражает оптимизм партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами».