Стрит-ритейл меняет ценники
У инвесторов вырос интерес к крупным торговым помещениям
Помещения стрит-ритейла площадью от 300 кв. м — редкий продукт для московского рынка. Как правило, их выбирают для аренды стабильные, крупные операторы. Ввиду ограниченного количества таких объектов в старом фонде их стоимость под аренду закономерным образом растет каждый год, убеждены аналитики.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Средневзвешенная цена предложения в сегменте стрит-ритейла большой площади оценивается в 314 тыс. руб. за 1 кв. м, в среднем такие помещения обходятся в 245,4 млн руб. По сравнению с концом 2024 года стоимость лотов увеличилась на 1,6%, а относительно первого квартала 2024 года — на 10,9%. Такие данные приводят аналитики компании Est-a-Tet.
«Несмотря на то что наиболее ликвидный с точки зрения продажи и аренды формат помещений не превышает 200 кв. м, мы видим несколько причин роста спроса на помещения площадью более 300 м. Подобный формат объектов востребован как со стороны федеральных сетей, так и со стороны фешен-брендов, ресторанов и шоурумов»,— говорит заместитель генерального директора Российского аукционного дома Григорий Начинкин.
Одним из факторов роста цен стала активная экспансия российских брендов. «Многие ритейлеры в сегменте фешен или премиальной бытовой техники сейчас перешли к открытию флагманских магазинов в центральных локациях»,— объясняет генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман.
Директор департамента продаж Ortiga Development Константин Самеди объясняет рост цен значительным увеличением спроса на качественные торговые площади в Москве при одновременном дефиците предложений на рынке.
Эксперт напоминает, что вакантность в сегменте стрит-ритейла в Москве достигла минимальных показателей: в востребованных транспортно-пешеходных зонах доля свободных площадей сегодня оценивается в 6,1%, на крупных магистралях — 10,3%.
Руководитель отдела продаж Well Денис Розанов также указывает на недостаток помещений: «Если выбор в сегментах жилой недвижимости или апартаментов достаточно широкий, то ассортимент качественной коммерции под ритейл весьма ограничен. Чаще всего новые помещения появляются с выходом в продажу новых жилых комплексов»,— говорит эксперт.
В жилых кварталах помещения площадью 300–450 кв. м в стрит-ритейле в основном занимают супермаркеты и магазины у дома. «Товары ежедневного спроса — самый популярный у жителей формат торговли. Кроме того, фуд-ритейл исторически является самым стабильным сектором рынка, поэтому такой формат интересен и для инвесторов»,— уточняет директор по коммерческой недвижимости группы «Самолет» Ольга Антонова.
В целом доля ресторанов и пиццерий в московских новостройках варьируется от 30% до 50%, тогда как в элитных проектах показатель не превышает 17%, приводит данные Константин Самеди. Кроме того, крупные помещения занимают аптечные сети, банковские отделения, медицинские центры и клиники: они предпочитают долгосрочные контракты и показывают устойчивость даже в кризисные периоды, добавляет ведущий брокер агентства недвижимости Posh Group Максим Волчинский.
Ритейлеры меняют прописку
Наибольшая концентрация объектов стрит-ритейла от 300 кв. м — в Центральном административном округе, где сосредоточено около четверти таких площадей. Значительная часть (19%) из них расположена в Басманном районе, а еще по 16% предложения ЦАО приходится на Пресненский район и Хамовники, говорит коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. На втором месте по количеству больших помещений в экспозиции ЮАО (13,5%), третье место — ВАО (13,1%). В ЮАО больше всего таких помещений расположено в Даниловском районе — 6,2% от общего количества лотов в экспозиции округа, в ВАО — в районе Измайлово (2,3%).
В Posh Group отмечают тенденцию к децентрализации коммерческой недвижимости в столице: «На периферийные районы Москвы приходится 60% от общего предложения коммерческой недвижимости, причем доля объектов, выставленных на продажу, увеличивается по мере удаления от центра. Коммерческие площади в центральных районах, как правило, ориентированы на аренду из-за высокого трафика, конкуренции и арендных ставок».
В зависимости от расположения объекта существенно варьируются ставки аренды. По данным директора направления стрит-ритейла NF Group Ирины Козиной, в центральных локациях помещения площадью от 300 кв. м могут стоить порядка 3,5 млн руб., или приблизительно 90 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
В ВАО и ЮВАО аренда аналогичных по площади объектов будет ниже, чем в ЗАО, ЮЗАО и на северо-западе, что объясняется высоким спросом на площади именно в этих локациях со стороны разнопрофильных ритейлеров.
Кроме того, стоимость аренды зависит от будущего профиля помещения, уточняет госпожа Кожина.
Руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь приводит средние данные по ставкам аренды и ценам продажи: «Ставки аренды варьируются от 1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц для супермаркета-дискаунтера в спальном районе до 15–20 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц в топовых локациях. В среднем по рынку можно считать актуальным диапазон 1–4 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Цена продажи — от 2–3 млн до 6 млн руб. за 1 кв. м, но зависит от срока окупаемости. Иногда новые помещения в элитных ЖК стоят неоправданно дорого, поскольку потенциальный арендатор дает окупаемость более 25 лет».