Жилье или офисы
Коммерческий директор девелоперской компании Елизавета Севастьянова — о том, как выбрать объект для инвестиций с бюджетом 50 млн руб.
В 2024 году доля свободных площадей в бизнес-центрах снизилась на 3,3 процентного пункта, до 4,8%. Дефицит площадей толкает арендные ставки вверх: по данным IBC Real Estate, показатели выросли за год на 17%, до 26,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Такая динамика привлекает все больше частных инвесторов: по данным CORE.XP, совокупный объем сделок купли-продажи с офисами площадью до 500 кв. м составил свыше 113 тыс. кв. м, что на 43% больше, чем в 2023 году. Однако многие инвесторы настороженно относятся к коммерческой недвижимости, по привычке вкладывая деньги в жилье. Какие факторы при выборе объекта нужно учесть, если ваш бюджет находится в пределах 50 млн руб.?
Фото: Предоставлено пресс-службой Tekta Group
Фото: Предоставлено пресс-службой Tekta Group
Изучаем надежность
Покупка квартиры всегда позволит как минимум сохранить капитал за счет сдачи в аренду или продажи. Население Москвы растет, а значит, жилье здесь востребовано и в долгосрочной перспективе растет в цене, как и арендные ставки. Рынок офисной недвижимости не так универсален — он отражает экономическую активность, а потому далеко не всегда делать ставки на него выгодно.
Самые надежные объекты продаются по договорам долевого участия (ДДУ). Именно по такой схеме реализуются все новостройки в жилом сегменте, а на офисном рынке — всего около четверти. Почему это важно? В отличие от распространенного сегодня на рынке офисной недвижимости договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), каждый ДДУ проходит государственную регистрацию.
ФЗ-214 гарантирует, что на один объект недвижимости невозможно заключить несколько договоров. В случае ДКПБВ таких гарантий нет.
Финансовую безопасность при сделке по ДДУ обеспечивает и то, что девелопер реализует проект на привлеченный в банке капитал, а значит, объект будет построен и введен в эксплуатацию. Благодаря тому что средства покупателей аккумулируются на эскроу-счетах, в случае банкротства застройщика или нарушения сроков строительства, указанных в договоре, деньги вернутся покупателю. Также в ДДУ указаны четкие параметры будущего здания, а в проектной декларации отражены все его качественные характеристики, которые не могут быть изменены без согласия участников долевого строительства.
Подбираем оптимальный способ приобретения
Заградительные ставки сделали ипотечные продукты малодоступными. Однако это не означает, что для инвестиции необходима вся сумма сразу: застройщики предлагают альтернативные финансовые инструменты, самый популярный из которых — рассрочка. Но к ее условиям стоит присмотреться: слишком низкий первый платеж несет риски для покупателя. Так, застройщик может столкнуться с нехваткой средств для завершения проекта, что приведет к задержкам в строительстве.
Различные программы рассрочки и отсрочки распространяются и на коммерческую недвижимость. Они позволяют инвестору эффективно распределять ресурсы и использовать освободившийся капитал для других возможностей, например для развития бизнеса или хранения на банковском вкладе.
Ищем самый ликвидный проект
Каким бы ни был рынок, одни объекты всегда остаются ликвиднее других. В случае жилья 50 млн руб.— подходящий бюджет для покупки квартиры премиум-класса. Для инвестиционных целей это оптимальный сегмент, поскольку именно премиальное жилье показывает самые быстрые темпы роста цены.
За последний год средняя стоимость 1 кв. м в сегменте выросла на 63,1%, до 1,4 млн руб. Для сравнения: 1 кв. м бизнес-класса подорожал на 18,3%, до 567,5 тыс. руб., комфорт-класса — на 16,8%.
Однако спрос на премиальное жилье не всегда стабилен. Согласно данным Whitewill, по итогам апреля 2025 года объем сделок с квартирами в высокобюджетных новостройках упал более чем на 50% год к году, до 34 тыс. кв. м. Но даже при падающем спросе жилой комплекс с хорошей транспортной доступностью, в насыщенном социальной и коммерческой инфраструктурой районе будет пользоваться интересом. Парки и зоны отдыха в шаговой доступности, хорошая экологическая ситуация и благоустройство на территории ЖК также повышают ценность объекта.
Критерии отбора коммерческих площадей строже — локация здесь имеет даже большее значение, чем в случае с жильем. С первого квартала 2024 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А внутри МКАД выросла на 11,2%, до 37,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). В пяти ключевых бизнес-локациях — «Москва-Сити», Павелецком, Белорусском и Ленинградском кластерах, а также историческом центре в пределах Садового кольца — показатель увеличился на 33%, до 49,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В таких локациях компании притягивают друг друга: расположение в среде с высокой бизнес-активностью позволяет бизнесу быть ближе к своим клиентам и поставщикам.
При этом доля свободных офисных помещений класса А в этих районах варьируется от 1,1% до 3,6%, а возможности для нового строительства и, следовательно, для вложений ограничены.
Однако есть и другие перспективные направления — например, активно развивается «Большой Сити» (территория от Ленинградского до Кутузовского проспекта, ограниченная Северо-Западной хордой и Беговой улицей).
На него уже сейчас приходится до 10% от общего объема сделок с офисами в Москве.
Говоря о ликвидности, отдельно стоит выделить планировки. И в квартирах, и в офисе лучше отдавать предпочтение помещениям правильной формы, с минимумом коридоров и хорошим естественным освещением. При приобретении офиса нужно также обратить внимание на шаг колонн: чем он больше, тем проще выполнить эффективную рассадку и расстановку мебели для open space.
Считаем, сколько можно заработать
При сдаче недвижимости в аренду средний срок окупаемости жилья в Москве — 17–18 лет даже при условии роста арендных ставок на квартиры.
Коммерческие лоты окупаются в среднем за 10–12 лет.
Однако поиск арендатора для офиса, в отличие от жилья,— это трудозатратная профессиональная работа. Чтобы не превращать инвестицию в полноценный бизнес, нужно выбирать помещение в бизнес-центре, где такую услугу предоставляет управляющая компания. Ей же можно поручить отделку помещения.
Еще один фактор, который необходимо учитывать,— эксплуатационные расходы. При сдаче офиса в аренду собственник не несет дополнительных расходов на содержание и обслуживание помещения — их берет на себя арендатор. С жильем такой практики нет. Квартиранты предпочитают заезжать в обустроенное жилье с мебелью и техникой.
Таким образом, вложение капитала в жилье — консервативный вариант, подходящий для неквалифицированных инвесторов. Коммерческая недвижимость предлагает более высокие показатели доходности, однако требует большей погруженности в рынок для правильного выбора стратегии и объекта. Но при любом из сценариев для максимизации доходности больше подходят новые объекты недвижимости: они дольше сохраняют актуальность и, как правило, быстрее растут в цене.